解鈴還需系鈴人

　　在剛剛過去的2006年，關于房價的爭議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會留下點什么。貫穿全年的房價喧囂之后，可以理出房價上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會流動性過剩、房地產業過度市場化。

　　討論房價問題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房價的最重要因素，治房地產開發商僅是治標，合理的土地使用政策方是治理房價的根本之道。

　　2003年之前，中國一直實施的是協議方式出讓土地的政策，此后政府規定商業、娛樂、旅游、住宅等4類經營性用地必須統一招標掛牌出讓，價高者得。土地出讓方式的轉變，提高了開發商的成本并直接推動了房價上漲，看，中國房價的上漲與這一制度的實施，在時間上有著多么高的關聯性。

　　政府低價從農民手中買地，然后將其高價賣給開發商，從中賺得了大量差價，為大規模的城市建設提供資金來源。數據顯示，1998~2003年，中國工業產值及投資的年平均增長率分別高達9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質是政府主導的城市外延擴張，土地和農民均大規模“農轉非”，這一方面標志著失去土地的農民數量不斷增多，另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。

　　價高者得的招標方式，土地價格焉能不漲？據統計，從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價格指數上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過100%，杭州上漲則超過了200%。正是政府直接介入土地的經營，才最終導致土地成本的上漲，在供不應求的前提下，必然會轉嫁給購房者，房價才持續猛漲。

　　第二個重要原因是全社會流動性過剩，換句話說，購買力太強，需求太強勁。近年來，因為受制于我國的匯率政策，企業與個人不能持有外匯，我國每年巨大的貿易順差和資本項目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會的流動性出現過剩，央行大規模發行標據進行沖銷也幾乎無濟于事，投資房產成了全社會資金的重要出口。因為流動性過剩，銀行的房地產貸款規模不斷上升，對房價走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續升值的過程之中，大量的國際熱錢涌入中國投資房產，對房價走高作用亦不容小視。

　　第三個原因與房地產業本身有關：中國房地產業是國內市場化程度最高的行業之一，幾乎沒有什么限制門檻，國企、民營企業、外資、甚至個人，都可以隨意進入這個行業。資本受利益驅動，房地產業利潤回報高必然引來大量資本流入，對于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價位出售是開發商利潤最大化目標后的決策，資本不會也不可能去承擔某些應該由政府所承擔的職責。但是，房地產業完全市場化后，光靠市場不能實現“居者有其屋”的目標，中低收入家庭買不起房，建設和諧社會的進程就會受到影響，事實上，這是政府在缺位。前幾年的經濟適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補牢而已。

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