房價呈上漲趨勢、小戶型成主流

　　雖然豐富的土地資源和寬松的政策環境帶給轉戰二、三線城市的開發商很多信心，但這種信心顯然將在未來隨著大家的爭相進入而改變。“當大家都關注二、三線城市時，這個市場的競爭也就隨之而來了。”范小沖告訴記者，2001年陽光100去濟南、天津等地尋求發展時，當地政府表現得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業最大的支持。但現在，政府的態度不再像過去那么積極，企業之間的競爭也更加激烈。

　　“去二、三線城市‘開疆拓土’的開發商越多，其地價上漲的速度也就越快，成本增加，房價必然呈上漲趨勢。”此前已經在唐山、天津等地代理銷售多個項目的北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在接受記者采訪時表示，外地開發商在當地拿地的成本肯定會高于當地開發商。據媒體報道，2005年天津外地開發商所獲土地面積占總成交面積的15%，但交易金額卻占總交易金額的40%。“外地開發商的開發成本高，所以必須做高端物業，否則根本不具備競爭力。”楊少峰告訴記者，品質提升后，房價必須要有合理的上漲空間。

　　與此同時，小戶型在2007年將是二、三線城市的主流需求。“我們最近在南寧和柳州開盤的兩個新項目中，小戶型賣得特別火。”范小沖表示，小戶型永遠是市場中賣得最好的。與范小沖持有同樣理論的業內人士不在少數，楊少峰認為，任何城市，購房人群基本是“金字塔”型，也就是對低總價、小戶型需求量最大的普通消費者占多數。“我在唐山代理的一個項目，早上八點半開盤，但到了10點半時三百多套小戶型基本全部賣完了。”楊少峰說，新的宏觀調控政策要求90平方米以下戶型占70%，這預示著以后小戶型將成為市場主流。“有人擔心這樣小戶型會過剩，其實根本不可能，因為供應在短期內還無法滿足市場的需求。”

　　不可避免的市場洗牌

　　事實上，當從一線城市轉戰進入二、三線城市的品牌開發商在尋求商機的同時，也給當地的房地產市場帶來不小的震動，洗牌是不可避免的。“外地開發商在適應當地市場的同時，以雄厚的資金、先進的理念以及成熟的管理模式全面沖擊著當地開發商。”一位不愿意透露姓名的北京開發商告訴記者，二、三線城市有部分開發商并不是真正的開發商，而是投機商。“我曾在一個三線城市遇到一個開發商，其拿到了一個160畝的大項目，但手上的自有資金卻只有3000萬元。”該人士表示，像這種開發商資金鏈隨時都會斷裂。

　　“隨著政策越來越嚴，再加上很多品牌開發商進入，實力小、規模小的當地開發商遲早要被淘汰出市場。”楊少峰指出，現在有一些二、三線的當地開發商已經明顯感覺到了品牌開發商帶給他們的壓力。

　　但與當地小規模開發商被淘汰出市場一樣，拓展二、三線城市同樣也會給品牌開發商帶來一些管理上的難題和風險。2006年9月6日，路勁基建(1098.HK)于聯交所發布公告，路勁基建與順馳集團業已簽署框架協議。孫宏斌以12.8億元的資金，出讓了順馳中國55%的股權，基本失去了順馳的控制權。“如果沒有宏觀調控，你想想順馳現在什么樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現實卻是沒有“如果”，或許其他地產商要感謝順馳為他們提供了最為現實的“案例”以供警示。

　　“進軍二、三線城市的商機人人都能看得到，但并不是人人都能賺得到錢。房地產企業只有將自身成熟的戰略模式、管理和品牌，與資本市場進行有機結合，才能完成從機會到價值的轉換，從而實現企業量級的躍升。”2007年，二、三線城市的房地產市場一定會是一個熱鬧的市場。（周雪松 王小霞）

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