房價(jià)呈上漲趨勢、小戶型成主流
雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開發(fā)商很多信心，但這種信心顯然將在未來隨著大家的爭相進(jìn)入而改變。“當(dāng)大家都關(guān)注二、三線城市時(shí)，這個(gè)市場的競爭也就隨之而來了。”范小沖告訴記者，2001年陽光100去濟(jì)南、天津等地尋求發(fā)展時(shí)，當(dāng)?shù)卣憩F(xiàn)得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業(yè)最大的支持。但現(xiàn)在，政府的態(tài)度不再像過去那么積極，企業(yè)之間的競爭也更加激烈。
“去二、三線城市‘開疆拓土’的開發(fā)商越多，其地價(jià)上漲的速度也就越快，成本增加，房價(jià)必然呈上漲趨勢。”此前已經(jīng)在唐山、天津等地代理銷售多個(gè)項(xiàng)目的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，外地開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫氐某杀究隙〞哂诋?dāng)?shù)亻_發(fā)商。據(jù)媒體報(bào)道，2005年天津外地開發(fā)商所獲土地面積占總成交面積的15%，但交易金額卻占總交易金額的40%。“外地開發(fā)商的開發(fā)成本高，所以必須做高端物業(yè)，否則根本不具備競爭力。”楊少峰告訴記者，品質(zhì)提升后，房價(jià)必須要有合理的上漲空間。
與此同時(shí)，小戶型在2007年將是二、三線城市的主流需求。“我們最近在南寧和柳州開盤的兩個(gè)新項(xiàng)目中，小戶型賣得特別火。”范小沖表示，小戶型永遠(yuǎn)是市場中賣得最好的。與范小沖持有同樣理論的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，楊少峰認(rèn)為，任何城市，購房人群基本是“金字塔”型，也就是對低總價(jià)、小戶型需求量最大的普通消費(fèi)者占多數(shù)。“我在唐山代理的一個(gè)項(xiàng)目，早上八點(diǎn)半開盤，但到了10點(diǎn)半時(shí)三百多套小戶型基本全部賣完了。”楊少峰說，新的宏觀調(diào)控政策要求90平方米以下戶型占70%，這預(yù)示著以后小戶型將成為市場主流。“有人擔(dān)心這樣小戶型會過剩，其實(shí)根本不可能，因?yàn)楣⿷?yīng)在短期內(nèi)還無法滿足市場的需求。”
不可避免的市場洗牌
事實(shí)上，當(dāng)從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)進(jìn)入二、三線城市的品牌開發(fā)商在尋求商機(jī)的同時(shí)，也給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來不小的震動，洗牌是不可避免的。“外地開發(fā)商在適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r(shí)，以雄厚的資金、先進(jìn)的理念以及成熟的管理模式全面沖擊著當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。”一位不愿意透露姓名的北京開發(fā)商告訴記者，二、三線城市有部分開發(fā)商并不是真正的開發(fā)商，而是投機(jī)商。“我曾在一個(gè)三線城市遇到一個(gè)開發(fā)商，其拿到了一個(gè)160畝的大項(xiàng)目，但手上的自有資金卻只有3000萬元。”該人士表示，像這種開發(fā)商資金鏈隨時(shí)都會斷裂。
“隨著政策越來越嚴(yán)，再加上很多品牌開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)力小、規(guī)模小的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商遲早要被淘汰出市場。”楊少峰指出，現(xiàn)在有一些二、三線的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到了品牌開發(fā)商帶給他們的壓力。
但與當(dāng)?shù)匦∫?guī)模開發(fā)商被淘汰出市場一樣，拓展二、三線城市同樣也會給品牌開發(fā)商帶來一些管理上的難題和風(fēng)險(xiǎn)。2006年9月6日，路勁基建(1098.HK)于聯(lián)交所發(fā)布公告，路勁基建與順馳集團(tuán)業(yè)已簽署框架協(xié)議。孫宏斌以12.8億元的資金，出讓了順馳中國55%的股權(quán)，基本失去了順馳的控制權(quán)。“如果沒有宏觀調(diào)控，你想想順馳現(xiàn)在什么樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現(xiàn)實(shí)卻是沒有“如果”，或許其他地產(chǎn)商要感謝順馳為他們提供了最為現(xiàn)實(shí)的“案例”以供警示。
“進(jìn)軍二、三線城市的商機(jī)人人都能看得到，但并不是人人都能賺得到錢。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，才能完成從機(jī)會到價(jià)值的轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)量級的躍升。”2007年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場一定會是一個(gè)熱鬧的市場。（周雪松 王小霞）
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