“住房保障制度的不完善是促使當前部分發達城市房價上漲過快的主要原因。”近日，中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端在西安舉辦的“城市·觀點論壇”發表演講時指出，國內目前房地產市場住房需求旺盛，有七大因素導致房價持續上漲，其中正常因素只占二項；非正常因素卻占了五項。

　　張元端在接受記者專訪時表示，一方面，巨大的住房需求刺激了市場房價持續飛漲，另一方面，中低收入者承受不了高房價。從這個意義上說，住房保障制度的不健全給了房地產商提供了一個“漲價才是硬道理”的充足理由。

　　張元端告訴記者，當前有七大因素導致房價上漲，其中正常因素只有兩項：一是隨著國民經濟的不斷增長，房地產市場住房需求旺盛，拉動房屋價格上漲；二是消費者越來越注重生活方式，商品房的品質不斷提高。

　　而非正常因素卻占了五項：一是長期存在商品房結構矛盾。普通住宅與經濟適用房的比重過低、供應過少，中低價位的住房供應量過小，刺激了高檔住房價位不斷上漲，拉動了商品房均價上漲；二是大量資金涌入房地產市場，帶動炒房者過多，導致房價上漲過快；三是人們對商品房價格上漲的預期，以及開發商吵嚷的“土地供應縮減”等，促使房價不正常上升；四是少數開發商和中介機構哄抬房價，攪亂了人們對房價的理性認識；五是一些樓盤片面追求名貴樹木，把小區建成花園、植物園，過分強調景觀裝扮，這些華而不實的東西，抬高了開發成本。

　　“未來十年中國房地產市場基本走勢將是供小于求。”張元端告訴記者，從需求來看，中國房地產仍有很大的發展空間，二三十年的高速發展也是可能的，但是風險主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應求。20年之內，中國城市要轉移進來的人口有四億到五億人，如果按四個人一套房子計算，將要在未來20年之內提供上億套房子，如果按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要五到六億平方米的開工量才能滿足這個需求。但現在中國每一年的開工面積大概是三億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。因此，中國經濟的高速增長，帶來了收入增加，收入增加以后，必然要改善居住，人口還在增長，城市化進程加快，家庭規模小型化，負債消費意識逐步形成，境外投資者入市，以及住房不可替代性等的綜合作用，導致中國住房整體需求迅速增加。

　　“由于社會保障機制不完善，所以住房社會保障也易出問題。這就好比發達城市的交通，人和車如果都擠到一條道上，勢必會造成交通混亂，而建立住房保障制度才是化解房價、收入矛盾的根本途徑。”

　　張元端表示，當務之急是要立即采取切實措施消除房價的非正常上漲因素，同時加速完善住房保障體系。首先從立項政策、土地供應政策、信貸政策、稅收政策等方面來合力解決商品房結構性矛盾，緩解結構性的供不應求狀況，及時向消費者提供市場信息，消除盲目預期的消費心理和投資心理；同時，要進一步抑制一手房和二手房交易中的過度炒作行為。從而把商品房價格控制在正常上漲的范圍之內。

　　(文章來源:經濟參考報 作者：洛濤 武勇 毛海峰)