【策劃人語】

　　有關市場化運營中低價房的問題，其實是一系列疑惑的綜合體。

　　什么房能叫中低價房？以何房價為尺度？開發商為實現低價偷工減料怎么辦？以什么憑證來有效證明中低收入者？買房人低價買入、高價賣出怎么辦？與其他樓盤形成不正當競爭該如何處理？……來自政府、開發商和專家在內的各類房地產人士的質疑如潮水而至。這些質疑的背后，是整個社會對這類特別的保障類住房的關切與責任意識。

　　如何讓中低價房成為限價房、經濟適用房、廉租房之外的、行之有效的保障類住房產品，前提就是要解開迷惑，解決問題，在體制上保證整個產品線的流暢。

　　這一期，是我們《上證·地產投資》“聚焦住房保障體系”系列報道的完結篇。然而，住房保障體系的構建與完善，光靠開發幾類住房保障產品顯然是不夠的。政策、金融、參與者等各方面的支持，才是推動整個住房保障體系長期可持續發展的關鍵。

　　我們滿懷期待。

　　地方政府對純經濟適用房的監督還顧不過來，誰來監督中低價房？

　　市場化的中低價房簡單理解就是一種“便宜房”，它比市場的普通房價要低，因此被視為保障類住房的一種，但又不是傳統意義的保障類住房，因為它的土地通過招拍掛這種市場化的方式取得。因此，與此前的保障類住房比，“高地價、低房價和低利潤率”是其明顯的特征。

　　而今年的房地產調控新政中明確提出：保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應；土地供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

　　此令一出，各地群起響應。廣州、北京等城市都出現了或明或暗的以限房價為條件的地塊出讓。北京一塊有望成為今年新“地王”的廣渠路36號地塊在招標文件中也規定，應標開發商需要向社會公布房價，令意向開發商頗感為難。

　　“另一方面，即便開發商接下了這樣的地塊，因土地成本增加，銷售利潤減少，為保障收益率，開發商一個必然的做法是盡最大可能地壓縮建筑成本，倒霉的是住進去的老百姓。”一位專家擔憂，“如果要做到全程監督，談何容易？地方政府對純經濟適用房的監督還顧不過來，誰來監督中低價房！”

　　與定向銷售給動拆遷戶的經濟適用房和配套商品房不同，中低價房最難解決的是究竟允許誰來買？

　　去年3月，上海市為響應宏觀調控要求，提出了年內新開工配套商品房、中低價普通商品房各1000萬平方米的目標，以落實“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的調控原則。但是，截至目前，配套商品房開工任務早已提前完成，中低價普通商品房卻低調擱置。

　　據了解，除了體量問題的考慮外，如何設定認購標準一直懸而未決。此前相關人士曾表示，中低價普通商品住房供應和交易管理試行辦法正在擬訂之中。辦法精神有：主要從戶口標準、收入標準、面積標準等幾個方面認定租售對象；由市里統一制訂辦法，區里負責組織實施；銷售價格控制在周邊市場價格以下，租金標準實行準市場租金。“比周邊價格低就算中低價，那么上海、北京等很多城市的中心或副中心是沒有低保人群能夠承受的房源價格的。”北京一位開發商稱。

　　相比之下，最難認定的還是申購人的收入。專家表示，由于目前稅收體制的不完善，很多隱性收入無法從個人所得稅中體現出來，單位證明更不能客觀反映真實收入水平。

　　另外，北京、上海等地已經在思考以政府回購方式做到經濟適用房的體內循環，讓收益增加的低收入人群以較低價格再將房產退回政府，讓更多人享受優惠，以減少保障類住房開發的總量壓力。“那么，這種未來大量存在的半市場半保障的中低價房是否也需要體內循環，管理難度如何，同樣需要相關部門充分考慮。”專家表示。

　　在資金保障缺失的情況下，“蓋帽”成了奇特的景象。

　　如果說此前的保障類住房或多或少都得到了政府的資金支持，或減免稅收、或信貸放寬、或財政補貼，那么現在的市場化保障類住房則越來越難看到資金支持的身影。“我們接這種項目其實利潤不大，主要是為了和政府接近關系，是企業的形象工程。”一位參與保障類住房開發的開發商稱。

　　“但是，當一切交易在不透明的隱性地帶進行，對市場經濟而言無疑弊大于利。與市場化商品房建設不同，在保障類住房開發中，地方政府承擔了絕對重大的第一責任。如何處理好自身與市場、與企業的關系，以最大限度保證這一服務性工作的效果，是政府應該花更大力氣思考的問題。”專業人士指出。

　　“不要以為保障類住房都完全是在政府牽頭下開發的，很大一部分保障類住房是開發商手中的滯銷房在‘濫竽充數’。”一位相關人士介紹，這種做法在行業內叫“蓋帽”。為了填充地方政府已經承諾的保障類住房開發量，各相關部門分頭尋找自己區域內可以“蓋帽”的商品房。

　　當然，對于不少老百姓來說，能以較低的價格住上這樣的房子已經是不錯的選擇。也算是實現了安居，令人擔心的是一些地方政府這種工作風格。“沒有人靜下心來為百姓思考怎樣造出優質又適量的安居房，只為一時充抵任務量，如此長期穩定的保障類住房體制就難以形成。”

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