權(quán)利重構(gòu) 土地大權(quán)再分配

　　根據(jù)此輪土地調(diào)控的精神，在土地審批權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)，以及價格標準制度權(quán)等各方面，地方與中央來了一次權(quán)利分配大調(diào)整。政府官方口徑將其稱為一次“行政權(quán)利的‘自我革命’”。

　　根據(jù)責權(quán)一致的原則，地方政府在對各項土地政策效果負有責任的同時，也有了更大的執(zhí)行權(quán)利，一些由中央部門插手實際業(yè)務的情況將得到改善。比如在城市建設用地審批方式上，以往，人口在50萬以上的城市建設用地須按土地利用年度計劃分批次報國務院審批，經(jīng)過層層審查，審批時間拖得很長，效率難以提高。于是一些地方的建設用地項目邊報邊用或者干脆不報批，占了地再說。

　　對此，國務院通知規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，依法由國務院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經(jīng)國土資源部審核，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。

　　國土資源部評價，將城市建設用地的審批權(quán)前移至省級政府，由其負責嚴格把關(guān)和組織實施，可以減化審批環(huán)節(jié)，提高行政效率。審批方式調(diào)整后，省級政府就不再是“二傳手”，而要對城市建設用地的合法性、合規(guī)性和合理性負總責，并可以在省域范圍內(nèi)，更好地履行調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的職能。

　　中央相關(guān)部門則由原來的直接參與審批，退回后期監(jiān)督管理的角色。從繁瑣的審批事務中解脫出來，把主要精力用于基層調(diào)查、指導檢查和研究制定政策等。

　　唯一收回中央的權(quán)利是工業(yè)用地最低價標準的制定權(quán)。而這一政策是針對一些地方人為壓低工業(yè)地價，甚至是低地價、零地價、負地價等工業(yè)用地出讓問題提出的，以抑制工業(yè)用地的過度擴張。

　　“中央權(quán)利有收有放，地方責權(quán)科學對應是此次土地調(diào)控的重要特征。權(quán)利分配合理才能保證政策的有效執(zhí)行。”土地分析人士表示。

　　開發(fā)格局 盤活閑置成主流

　　就目前的“土地新政”，業(yè)內(nèi)認為還很難斷定日后房地產(chǎn)用地供應、開發(fā)量上的變化，但這次政策已經(jīng)給出了一個明確的信號——嚴控新增用地。而如果新增用地真被控制住，那么存量土地就將成為各地政府考慮的重要對象，整個土地開發(fā)的格局也將發(fā)生實質(zhì)性改變。

　　從這次“土地新政”所提出的措施來看，首要目標就是“保護耕地、嚴控新增”。《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中已指出，建設用地總量增長過快，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴把土地“閘門”任務仍然十分艱巨。所以國務院提出明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，提高新增用地成本，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。

　　而在業(yè)內(nèi)看來，土地新政既出，依法處理存量土地將成為各地政府今后土地工作中的重要舉措。未來的土地開發(fā)格局中，盤活閑置將成為主流。

　　事實上，今年的“國六條”及其后的各部委細則中提出的土地調(diào)控要求已經(jīng)劍指存量土地。“由于許多地方的大量土地不是儲備在政府手里，而是囤積在開發(fā)商手中，一旦真的展開行動，動作將是空前的，也將是一場利益與政策的巨大博弈。”中國指數(shù)研究院的專家這樣表示。

　　此外，一些房地產(chǎn)分析師還表示，短期來看，土地新政的出臺實施，會對開發(fā)供地量產(chǎn)生一定影響；但長遠來看，各地政府肯定會通盤考慮，制定對當?shù)貋碚f適量的土地供應計劃，特別是對存量土地的再利用，大部分城市的土地供應量應會相對平穩(wěn)合理。

　　土地交易 二級市場重活躍

　　土地是開發(fā)商的生存之本，但迫于中央調(diào)控，政府收緊土地“閘門”及招拍掛出讓競爭之激烈，一些開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)向土地二級市場，同有地公司合作或通過收購兼并拿地的情況將日漸增多。

　　事實上，在經(jīng)歷了前年的“8.31”大限和去年的市場調(diào)控后，今年的調(diào)控風暴更讓開發(fā)商感到后怕。一方面，國家此輪表示嚴控新增用地、嚴把土地“閘門”；另一方面，土地一級市場的“門檻”也越來越高。

　　由于市場環(huán)境變化，越來越多的開發(fā)商把目光瞄向了土地二級市場。在去年初，萬科集團董事長王石便語出驚人：“以后靠政府賣地會餓死。”隨后，除了在土地一級市場繼續(xù)突進，萬科以并購南都、入股嘉華等曲線獲得了不少土地。

　　五合智庫的分析師表示，開發(fā)商對土地儲備的要求一般是滿足企業(yè)3年內(nèi)的開發(fā)要求，不滿3年的可能會出現(xiàn)“斷頓”危機，而如果超過3年儲備，則可能在資金等環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。這意味著開發(fā)商每年開發(fā)完一定份額后，都要增加土地的未來存量，以備未來發(fā)展之需，如果他們在一級市場上得到滿足，二手土地市場自然成為另一個選擇。

　　中原地產(chǎn)的分析師也認為，在目前土地公開交易優(yōu)質(zhì)地塊僧多粥少的情況下，土地二級市場無疑給開發(fā)商提供了更多拿地途徑，未來土地二手市場也將更趨活躍。

　　（來源：上海證券報 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）

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