權(quán)利重構(gòu) 土地大權(quán)再分配

　　根據(jù)此輪土地調(diào)控的精神，在土地審批權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)，以及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制度權(quán)等各方面，地方與中央來(lái)了一次權(quán)利分配大調(diào)整。政府官方口徑將其稱為一次“行政權(quán)利的‘自我革命’”。

　　根據(jù)責(zé)權(quán)一致的原則，地方政府在對(duì)各項(xiàng)土地政策效果負(fù)有責(zé)任的同時(shí)，也有了更大的執(zhí)行權(quán)利，一些由中央部門插手實(shí)際業(yè)務(wù)的情況將得到改善。比如在城市建設(shè)用地審批方式上，以往，人口在50萬(wàn)以上的城市建設(shè)用地須按土地利用年度計(jì)劃分批次報(bào)國(guó)務(wù)院審批，經(jīng)過(guò)層層審查，審批時(shí)間拖得很長(zhǎng)，效率難以提高。于是一些地方的建設(shè)用地項(xiàng)目邊報(bào)邊用或者干脆不報(bào)批，占了地再說(shuō)。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院通知規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，依法由國(guó)務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級(jí)人民政府匯總后一次申報(bào)，經(jīng)國(guó)土資源部審核，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)人民政府具體組織實(shí)施，實(shí)施方案報(bào)國(guó)土資源部備案。

　　國(guó)土資源部評(píng)價(jià)，將城市建設(shè)用地的審批權(quán)前移至省級(jí)政府，由其負(fù)責(zé)嚴(yán)格把關(guān)和組織實(shí)施，可以減化審批環(huán)節(jié)，提高行政效率。審批方式調(diào)整后，省級(jí)政府就不再是“二傳手”，而要對(duì)城市建設(shè)用地的合法性、合規(guī)性和合理性負(fù)總責(zé)，并可以在省域范圍內(nèi)，更好地履行調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的職能。

　　中央相關(guān)部門則由原來(lái)的直接參與審批，退回后期監(jiān)督管理的角色。從繁瑣的審批事務(wù)中解脫出來(lái)，把主要精力用于基層調(diào)查、指導(dǎo)檢查和研究制定政策等。

　　唯一收回中央的權(quán)利是工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定權(quán)。而這一政策是針對(duì)一些地方人為壓低工業(yè)地價(jià)，甚至是低地價(jià)、零地價(jià)、負(fù)地價(jià)等工業(yè)用地出讓問(wèn)題提出的，以抑制工業(yè)用地的過(guò)度擴(kuò)張。

　　“中央權(quán)利有收有放，地方責(zé)權(quán)科學(xué)對(duì)應(yīng)是此次土地調(diào)控的重要特征。權(quán)利分配合理才能保證政策的有效執(zhí)行。”土地分析人士表示。

　　開發(fā)格局 盤活閑置成主流

　　就目前的“土地新政”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為還很難斷定日后房地產(chǎn)用地供應(yīng)、開發(fā)量上的變化，但這次政策已經(jīng)給出了一個(gè)明確的信號(hào)——嚴(yán)控新增用地。而如果新增用地真被控制住，那么存量土地就將成為各地政府考慮的重要對(duì)象，整個(gè)土地開發(fā)的格局也將發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

　　從這次“土地新政”所提出的措施來(lái)看，首要目標(biāo)就是“保護(hù)耕地、嚴(yán)控新增”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》中已指出，建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地“閘門”任務(wù)仍然十分艱巨。所以國(guó)務(wù)院提出明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，提高新增用地成本，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，土地新政既出，依法處理存量土地將成為各地政府今后土地工作中的重要舉措。未來(lái)的土地開發(fā)格局中，盤活閑置將成為主流。

　　事實(shí)上，今年的“國(guó)六條”及其后的各部委細(xì)則中提出的土地調(diào)控要求已經(jīng)劍指存量土地。“由于許多地方的大量土地不是儲(chǔ)備在政府手里，而是囤積在開發(fā)商手中，一旦真的展開行動(dòng)，動(dòng)作將是空前的，也將是一場(chǎng)利益與政策的巨大博弈。”中國(guó)指數(shù)研究院的專家這樣表示。

　　此外，一些房地產(chǎn)分析師還表示，短期來(lái)看，土地新政的出臺(tái)實(shí)施，會(huì)對(duì)開發(fā)供地量產(chǎn)生一定影響；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，各地政府肯定會(huì)通盤考慮，制定對(duì)當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)適量的土地供應(yīng)計(jì)劃，特別是對(duì)存量土地的再利用，大部分城市的土地供應(yīng)量應(yīng)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)合理。

　　土地交易 二級(jí)市場(chǎng)重活躍

　　土地是開發(fā)商的生存之本，但迫于中央調(diào)控，政府收緊土地“閘門”及招拍掛出讓競(jìng)爭(zhēng)之激烈，一些開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)向土地二級(jí)市場(chǎng)，同有地公司合作或通過(guò)收購(gòu)兼并拿地的情況將日漸增多。

　　事實(shí)上，在經(jīng)歷了前年的“8.31”大限和去年的市場(chǎng)調(diào)控后，今年的調(diào)控風(fēng)暴更讓開發(fā)商感到后怕。一方面，國(guó)家此輪表示嚴(yán)控新增用地、嚴(yán)把土地“閘門”；另一方面，土地一級(jí)市場(chǎng)的“門檻”也越來(lái)越高。

　　由于市場(chǎng)環(huán)境變化，越來(lái)越多的開發(fā)商把目光瞄向了土地二級(jí)市場(chǎng)。在去年初，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石便語(yǔ)出驚人：“以后靠政府賣地會(huì)餓死。”隨后，除了在土地一級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)突進(jìn)，萬(wàn)科以并購(gòu)南都、入股嘉華等曲線獲得了不少土地。

　　五合智庫(kù)的分析師表示，開發(fā)商對(duì)土地儲(chǔ)備的要求一般是滿足企業(yè)3年內(nèi)的開發(fā)要求，不滿3年的可能會(huì)出現(xiàn)“斷頓”危機(jī)，而如果超過(guò)3年儲(chǔ)備，則可能在資金等環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。這意味著開發(fā)商每年開發(fā)完一定份額后，都要增加土地的未來(lái)存量，以備未來(lái)發(fā)展之需，如果他們?cè)谝患?jí)市場(chǎng)上得到滿足，二手土地市場(chǎng)自然成為另一個(gè)選擇。

　　中原地產(chǎn)的分析師也認(rèn)為，在目前土地公開交易優(yōu)質(zhì)地塊僧多粥少的情況下，土地二級(jí)市場(chǎng)無(wú)疑給開發(fā)商提供了更多拿地途徑，未來(lái)土地二手市場(chǎng)也將更趨活躍。

　　（來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）

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