房價走勢 企業怕地方“白吃夜宴”

　　當大片的新城區開發已經成為多年來城市經營者彰顯業績的籌碼，當大量的固定資產投資和基礎設施建設已經成為GDP報表上最亮眼的數據，改變這種局面無異于抽筋動骨。但是顯然，這種改變已經開始，且大刀闊斧。

　　改革的動力不僅源于日益高漲的房價，更源于耕地面積的逐年減少所帶來的深層能源危機，以及“土地腐敗”下產生的社會不和諧音。一邊是地方政府通過土地大肆斂財，一邊是失地農民的無所依靠。于是，平衡土地利益，在地價總額不變的情況下讓分配使用得更合理，成為這次改革的重心之一。

　　用國務院的表述，這是“土地利益分配機制”的變革。目的在保持房價穩定的基礎上，讓土地收益向三農傾斜。

　　國土資源部相關人士介紹，從當前地價構成看，土地取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開發成本(幾通一平費用)和政府收益(相關稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農民補償安置費用明顯偏低。

　　對此，《通知》規定，未來土地出讓收入的使用必須向“三農”傾斜：土地出讓總價款必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需要資金的不足，其余資金應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。三農優先，成為土地利益分配的重要原則。另外，包括新增建設用地有償使用費，城鎮土地使用稅等稅費都將大幅提高，并專項用于基本農田保護建設、土地整理和耕地開發。

　　即將提高標準的還有工業用地價格。相關人士稱，隨著招拍掛制度的完善及工業用地最低地價標準的統一出臺，工業用地價格可能上升50%以上。

　　然而，隨著地價相關成本的上升，社會開始了另一種質疑，即這種地價成本的增加是否會轉稼到房價上，造成最終由消費者再次承擔地方政府的必要支出？對此，國土資源部相關負責人高調表示，土地成本提高將以地方政府純收入減少來平衡，地價基本不變。但也有業內人士指出，工業用地的價格變化會縱向傳導到工業產品的價格，也會橫向傳導到其它類型土地的價格。

　　地價成本的提高在開發商中的影響反而波瀾不驚。“無論稅費怎樣提高，對價格不會有太大影響。各種稅費加一起也沒幾萬塊錢，招拍掛的土地出讓金仍是地價的最大一頭。”某大型國資開發企業老總介紹。

　　而開發商擔心的是，隨著地方政府純收入的減少，地方是否又會想出其它的辦法變相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍掛過程中已經出現更加苛刻的出讓條件，比如低價回購部分物業等。“無論哪塊地政府都想白吃一口，這樣的招標條件對開發商來說就顯得很難做。”一家參與競標的開發商稱。

　　爭利，仍然是地方與中央，政府與企業，企業與消費者不可回避的矛盾之一。在政府與開發商的獲利減少時，如何防止他們把地價蛋糕做大，進而轉嫁到房價，仍是管理者的重要課題。

　　利益重分 地方財政或陷困局

　　幾千年來，當一代代農民面朝黃土背朝天地耕種時，他們一定想不到這些土地，會給今天的地方政府帶來如此多的利益。賣地，正成為各地方支持城市建設的最重要資金來源。

　　自從1994年實行分稅制后，為鼓勵地方建設，土地出讓金逐漸從中央財政退出，大多成為地方財政的主要支撐。有媒體報道，在很多地方，土地收入占地方財政收入的一半以上，且多在預算體外循環。到2005年，全國各地方政府收取的土地出讓金收益為5800億元，而同年中國財政收入剛剛突破3萬億元。

　　“獲益于土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地沖動”，雖經多次調控，依然存在建設用地總量增長太快、工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地等屢禁不止的問題。

　　對于這些問題，此次調控明確規定，未來土地出讓收入將納入預算管理，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。這意味著市、縣政府不能再隨意地支配和使用土地出讓收入，而是要按照財政預算管理的要求，經過批準才能使用。有了這項規定，以前存在的土地出讓收入使用缺乏監督的問題將得到遏止。

　　另外，隨著征地補償費用、新增建設用地有償使用費標準的提高，地方政府的土地凈收益將有所減少。無疑，這些都將直接影響地方財政收入。數據顯示，上海今年上半年的房地產收益相比去年同期急降40多億，即降幅達17%以上。

　　但是，仍有業內人士指出，由于地方政府需要將新增建設用地有償使用費(即新增建設用地平均純收益)的30%上交中央，地方政府瞞報漏報的現象仍不可避免，而隨著招拍掛地價的不斷上漲，即便上述費用提高一至兩倍，在整個土地收益的比重不足以抑制地方政府的“賣地沖動”。

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