違規其實很普遍

　　北京市建委從去年開始就大力推行網上認購簽約制度，借助現代化的網絡技術手段，建立一套嚴格的房屋銷售監管體系。今年國務院37號文件出臺后，北京市建委又針對房地產市場存在的漏洞制定了53條禁令。

　　盡管今年以來北京市有關部門著重強化了對房屋銷售的監管，但是還是有一些企業鋌而走險。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地產開發有限公司等9家開發商的違規行為。這些企業除了沒有取得預售許可證就賣房外，還有就是沒按規定進行網上認購和簽約。

　　令人關注的是，繼今年6月同其他12家企業一道被曝光后，北京鼎成房地產開發有限公司這次又因為類似的違規行為再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已簽訂合同，又將房屋出售他人，收取房款的行為。

　　近日，中央電視臺《大家看法》欄目亦報道了湖北“陽光工程”——衡陽市都市春天和時代華庭兩大樓盤出現一房多賣，開發商卷款潛逃的情況。

　　多位業界人士表示，此次被三部委列為重點打擊的6類違規行為，如擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓；未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關房地產項目的銷售信息內容虛假；違規收費，銷售商品房未實行明碼標價；利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用等等，均具有一定的普遍性。

　　和一些違法大案比較起來，有些開發商的違規行為讓監管部門縱是有“火眼金睛”也不易覺察。“就像一句俗話說的那樣，‘上有政策，下有對策’，多嚴的規定，開發商都會有相應的辦法。”北京某知名房地產開發企業銷售部主管景淼小姐道出了開發商之所以敢于越過“雷池”的緣由——“關鍵是有一個很大的利益。”

　　按照規定，未取得房屋預售許可證開發商不得對房屋進行預售，更不能收取任何形式的費用。但景淼披露，有的開發商卻在沒有取得預售許可證的條件下，通過賣號、訂房等形式，提前收取定金。

　　“在這種情況下，開發商通常開出很多的優惠條件，讓購房者訂房，收取所謂‘定金’”。開發商提前收費可能是象征性的，也沒有一定的行規，可能是幾百、幾千，甚至也可能是幾萬，愿意收多少錢，全憑開發商自己定。“定金”有叫“意向金”的；也有叫“誠意金”的，名稱五花八門。

　　景淼對記者說，開盤時一般房價相對比較低，同時折扣也比較多。很多樓盤開盤時房價可以打到九八折，有的樓盤在九八折的基礎上還可以打個九九折，出現“折上折”，甚至有的樓盤可以打三次折扣，個別樓盤在“折上折”的基礎上，還送東西。開發商正是抓住一些購房者的心理，以讓利為“誘餌”，使購房者“上鉤”。由于“一個愿打，一個愿挨”，所以這種情況具有很強的隱蔽性。

　　“這種情況比較普遍。”他分析道，很多開發商在未取得預售證前，都要大做宣傳，一來可以推展形象和品牌，再就是通過排號、適當提前收取一些費用，對市場進行摸底，做到心中有數，另外開發商還可以獲得一些資金用作周轉。

　　“在沒拿到預售證之前，任何收費都算違規，但市場一般都這么做。” 景淼說。

　　加大購房者風險

　　和捂盤、囤房等違規行為助長房價，滋生樓市泡沫有所不同，無證違規售房給消費者帶來最大的負面影響是風險。

　　因有的開發商未取得預售許可證，無法簽約，所以其違規行為只能靠收所謂的“定金”。“只要不收錢，不算違法。倘若收了錢，深究起來肯定違法，但只要開發商有實力，講誠信，問題也不大。” 景淼認為。就怕遇到實力不強，也不太信守承諾的小開發商。

　　如前面提到的湖北衡陽市都市春天和時代華庭案，其中業主投訴最多的一套房居然被賣了8次！在當地，現在有數十套房子有兩位以上的業主在搶奪，以致法院為避免激化紛爭不得不將相關房子暫時查封。

　　景淼介紹，有的開發商在違規收了購房者的錢款以后，通常草簽一份協議，公司蓋個章，這樣看起來有了保障，其實不然。

　　分析導致一房兩賣的原因，可能有很多種，但其中常見的一種就是開發商急需回籠資金，拿同一套房子做了二次抵押。在購房合同未在網上或有關部門備案的情況下，發生一房兩賣或者是一房多賣的可能性更大。實際上簽定沒有備案的合同，跟沒簽一樣。

　　這次被曝光的9家北京違規開發商，其中，“北京鼎成”、“南宮恒業”、“北京隆輝”等3家開發商就屬于無證擅自預售商品房。業界人士提醒消費者，千萬不要貪圖一時的小便宜。如果開發商一直不辦預售許可證，消費者購房會面臨辦不了按揭貸款、辦不了房產證、不能上市交易等一系列風險。嚴重時則可能“竹籃打水”，最終錢房兩失。（周雪松）

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