出現(xiàn)“神秘”買(mǎi)家
湯臣一品開(kāi)盤(pán)以后，在上海的豪宅市場(chǎng)上創(chuàng)造了兩項(xiàng)紀(jì)錄，一是每平米賣(mài)11萬(wàn)，這是上海豪宅的最高價(jià)位；第二項(xiàng)紀(jì)錄就是，連續(xù)250多天沒(méi)有賣(mài)出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說(shuō)，這叫曲高和寡，不過(guò)，我們記者采訪的時(shí)候，對(duì)方告訴記者，其實(shí)，已經(jīng)有一套售價(jià)1.4億的豪宅賣(mài)出去了，買(mǎi)家是一個(gè)東南亞的華人，可是，上海地產(chǎn)圈兒的很多人都在懷疑這種說(shuō)法的真實(shí)性。
徐彬：“我們不愿意透露客戶(hù)的身份，現(xiàn)在所有的預(yù)售合同跟買(mǎi)賣(mài)合同里面，規(guī)定了甲方，也就是發(fā)展商，不能透露買(mǎi)房者的身份，你們問(wèn)公證處，公證處一定跟你一講，有這回事，可是他還是不會(huì)告訴你客戶(hù)的資料。”
記者：“就是我們通過(guò)任何途徑，都不會(huì)知道這個(gè)人到底是誰(shuí)了？”
徐彬：“對(duì)。”
上海均價(jià)11萬(wàn)的中國(guó)第一豪宅 250天未售出一套
記者聯(lián)系上海市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，得到的答復(fù)果然是不便透露，第一套湯臣一品成交的詳情，成了一個(gè)無(wú)法求解的謎。
蔡為民：“顯然湯臣他們也不愿意提供買(mǎi)家確實(shí)到底是誰(shuí)買(mǎi)的，這就很怪異了。”
沒(méi)有找到購(gòu)房者，我們就無(wú)法知道那位買(mǎi)家是怎么考慮的，但房地產(chǎn)金融人士的眼里，這一套房的成交并不意味著市場(chǎng)認(rèn)可了湯臣一品的定價(jià)。
陳基強(qiáng)：“因?yàn)槲ㄒ挥∽C你價(jià)錢(qián)是對(duì)的不對(duì)的，就是有多少人成交，甚至你說(shuō)我第一套成交了，但是其實(shí)在一般市場(chǎng)上的定價(jià)，假如你沒(méi)有30%賣(mài)掉的成交的均價(jià)，你還不能說(shuō)市場(chǎng)定的價(jià)錢(qián)。”
但是我們不妨來(lái)推測(cè)一下購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，首先，他是否是為了投資出租購(gòu)買(mǎi)這套住宅呢？
蔡為民：“我想他沒(méi)有租個(gè)15萬(wàn)，到20萬(wàn)人民幣一個(gè)月，我想他是沒(méi)有什么投資報(bào)酬率可言，但是這樣的一個(gè)價(jià)位，什么人去租呢，我是非常懷疑。”
蔡為民告訴記者，一般的世界500強(qiáng)的高管，每月頂多也就花2萬(wàn)塊錢(qián)人民幣租房，而CEO可能花到每月1萬(wàn)美金，這已經(jīng)是相當(dāng)高的價(jià)格了，所以出租一個(gè)月15萬(wàn)到20萬(wàn)人民幣基本不可能。
徐彬：“你絕對(duì)不能用房地產(chǎn)的眼光來(lái)看湯臣一品，我覺(jué)得這樣的話，你會(huì)看不懂湯臣一品。”
記者：“我們現(xiàn)在就是有一點(diǎn)這個(gè)感覺(jué)？”
徐彬：“但是如果你今天把它當(dāng)做是一個(gè)藝術(shù)品，是一個(gè)收藏品，其實(shí)你就看懂了，所以我們這里的客戶(hù)絕對(duì)不會(huì)買(mǎi)來(lái)投資的。”
既然不是投資行為，那么只有自住了，可是，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)這么貴的房子自己住呢？我們?cè)跍家黄返臉菚?shū)上看到了這樣一行字：“只獻(xiàn)給顛峰世界的杰出人物”。
徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100萬(wàn)，我有200萬(wàn)，我有500萬(wàn)，我有5000萬(wàn)，你來(lái)看這個(gè)房子，那你不是我的客戶(hù)，你也看不懂得我的房子，對(duì)不對(duì)，你現(xiàn)在想你有10億，這個(gè)房子只占你不到1/10的資產(chǎn)，你買(mǎi)不買(mǎi)？那甚至來(lái)講，我們今天找的不止是10億，可能是50億，100億這些的富豪，那他買(mǎi)不買(mǎi)。”
戴德梁行：“就是懂得產(chǎn)品收藏價(jià)值的收藏家，而且對(duì)收藏里面最有能力的一批對(duì)象。”
為了嚴(yán)格的篩選出自己的客戶(hù)，湯臣一品還專(zhuān)門(mén)做出來(lái)一套預(yù)約看房的做法，就是對(duì)所有來(lái)看房的客戶(hù)進(jìn)行資格審查。
徐彬：“參觀我們這里的房子的，必須要填一個(gè)詳細(xì)的一個(gè)表，包括你在上海你有多少個(gè)房子，你有多少資產(chǎn)，你必須要寫(xiě)清楚，然后你在哪一家公司，你是什么職位，這都必須要填的。”
湯臣海景花園有限公司專(zhuān)案協(xié)理馮忠良：“我們第一個(gè)關(guān)卡是預(yù)約單，第二個(gè)是想去看A棟客戶(hù)的人，他必須要有200萬(wàn)的定存單。”
記者：“你們預(yù)約以后，有預(yù)約不上的嗎？”
馮忠良：“有的，蠻多的。”
記者：“怎么就知道他們不是你們的主要客戶(hù)群？”
馮忠良：“比如說(shuō)這個(gè)里面有很多內(nèi)容實(shí)際上大概可以看出來(lái)，包括他的公司，他的職務(wù)，我想有一些比較容易分辨的方式。”
記者：“也就是說(shuō)他買(mǎi)不起這個(gè)房？”
馮忠良：“籠統(tǒng)可以這樣說(shuō)，對(duì)。”
湯臣公司想用這樣的手法，找到更多有效的客戶(hù)，但是對(duì)于湯臣公司的如意算盤(pán)，市場(chǎng)人士卻表示懷疑。
蔡為民：“對(duì)于很多的比較低調(diào)的富豪，中國(guó)富豪來(lái)講，他不太容易去購(gòu)買(mǎi)這樣的產(chǎn)品，那么你說(shuō)在世界500強(qiáng)的這種CEO呢，他又大可不必要在中國(guó)去買(mǎi)一個(gè)這么樣貴的產(chǎn)品，作為偶爾居住使用，所以你就想不出來(lái)，到底誰(shuí)會(huì)購(gòu)買(mǎi)。”
范偉國(guó)：“我覺(jué)得要把大量的億萬(wàn)富翁集中在一棟樓里面，我覺(jué)得這種可能性不是很大，你這個(gè)房子買(mǎi)進(jìn)去以后，你可能在兩三年之內(nèi)，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，你根本就沒(méi)有鄰居的，你很孤單。”
住在湯臣一品的業(yè)主可能會(huì)感到有些孤單，但是在上海，湯臣一品這樣的豪宅并不感到孤單，因?yàn)樵谒闹車(chē)鋵?shí)還有很多讓普通市民望而興嘆的天價(jià)樓盤(pán)，如果來(lái)看一下上海高檔住宅市場(chǎng)這幾年的變化，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在上海出現(xiàn)湯臣一品這樣每平米11萬(wàn)的房子，其實(shí)并不奇怪。
蔡為民：“上海方面的定價(jià)策略，基本上從最初的1999年最低谷的狀態(tài)，那個(gè)時(shí)候是成本定價(jià)。”
蔡為民在臺(tái)灣從事房地產(chǎn)研究10幾年，99年來(lái)到上海，正好經(jīng)歷了上海樓市從低迷到火爆的過(guò)程，他告訴記者，這七年間上海房?jī)r(jià)的制定策略，也走過(guò)了不同的階段，1999年時(shí)還是成本定價(jià)，開(kāi)發(fā)商只求銷(xiāo)售率，售價(jià)比成本高出一部分就行。
而到了2002年-2003年，房?jī)r(jià)開(kāi)始走高，很多的人，包括投資者、投機(jī)者，都聚攏在樓市，成本定價(jià)就變成了市場(chǎng)定價(jià)，市場(chǎng)能夠接受多少錢(qián)，就賣(mài)多少錢(qián)，擁有好地段的開(kāi)發(fā)商們，這時(shí)候追求的，是在一塊土地上創(chuàng)造最大利益，因此他們定出的，往往是市場(chǎng)能夠接受的最頂端的極限價(jià)位。
蔡為民：“狂飆階段，那是一個(gè)價(jià)位的狂飆，從2003年SARS結(jié)束之后，上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)說(shuō)每一日三次是有點(diǎn)夸張，但是一周一次是絕對(duì)存在的，就像我剛剛提到的，一個(gè)禮拜要調(diào)價(jià)一次。”
在2002年后，上海市中心區(qū)房?jī)r(jià)保持了每年30%的增長(zhǎng)幅度，與此同時(shí)，高檔住宅市場(chǎng)不斷形成擴(kuò)大，2002年，還只有2個(gè)高于2萬(wàn)元/平方米的新盤(pán)上市，到2004年，高于2萬(wàn)元/平方米的新樓盤(pán)就已經(jīng)多達(dá)23個(gè)。
第一個(gè)被稱(chēng)為“豪宅”的世茂濱江花園售價(jià)3000美元/平方米以上，但很快更多更貴的豪宅涌現(xiàn)出來(lái)，位于新天地旁邊的華府天地在開(kāi)盤(pán)時(shí)，定價(jià)達(dá)到了7000美元/平方米，是周邊樓盤(pán)的兩到三倍，成為當(dāng)時(shí)最貴的公寓樓盤(pán)，但是，兩年后的今天，與上海華府天地相似價(jià)格的樓盤(pán)已經(jīng)不止一處，短短兩年間，上海豪宅市場(chǎng)被迅速培養(yǎng)了起來(lái)，湯臣一品的定價(jià)顯然也瞄準(zhǔn)了更高級(jí)別的消費(fèi)市場(chǎng)。
記者：“你們當(dāng)時(shí)是怎么定這個(gè)價(jià)格的呢？”
徐彬：“第一個(gè)，上海不只是一個(gè)上海人的上海，也不只是一個(gè)中國(guó)人的上海，其實(shí)他是一個(gè)世界的上海，世界500強(qiáng)，300家已經(jīng)進(jìn)駐上海，馬上WTO，到今年年底開(kāi)放，所謂的金融、保險(xiǎn)，這樣的話，在一個(gè)國(guó)際性的都市里面，是應(yīng)該有一個(gè)屬于富豪居住的環(huán)境。”
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