攤開的“大餅”面臨“煎糊”危機

　　有專家指出，這種依靠賣地生財的“經營城市”模式存在巨大的金融風險和政策風險。各地大規模的城市基礎設施投資，主要資金都是來自以土地為抵押品的貸款，城市基礎設施投資對金融的過度依賴加大了政府的財政風險。而且這些政府背景的貸款很容易受到宏觀政策影響，發生大的波動。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授認為，在宏觀經濟和房地產上升周期中，政府主導的“土地經營”模式可以形成“正反饋”——地價促進房價，房價拉動地價，形成多贏局面，推動房地產市場過熱；但是在下降周期中，同樣會形成負反饋——基礎設施配套制約房地產開發，房地產蕭條限制政府配套能力，形成樓盤爛尾、區域停滯、資產縮水、不良貸款增加等多輸結局，會進一步加劇房地產和經濟周期的波動幅度。

　　從過去四五年的經驗可以看出，在房地產市場看好，地價穩步上漲的情況下，土地很容易受到企業的爭搶而拉升價格，政府可以獲得大筆的財政收入，城市建設所需的資金可以通過土地出讓收入歸還銀行貸款。“賣地生財”的“經營城市”模式所隱含的問題在紅火局面下是顯示不出來的。但是在最近一二年的宏觀調控下，該模式有可能引發的危機正在隱約出現。

　　國務院發展研究中心的調查指出，浙江全省縣以上政府財政債務已高達800億元。在宏觀調控縮緊土地和信貸閥門后，浙江不少城市的土地出讓金收入急劇萎縮，在有些地方，已經出現經營性用地招拍掛低于底價，政府土地出讓收入劇減的嚴峻局面。土地出讓收入不足歸還貸款時，應由政府財政兜底。但這些地區的政府貸款已超過了地方財政收入。

　　據戴德梁行統計，目前長三角房地產投資額占全國的份額均值為21.6%，高于長三角GDP占全國的份額均值17.7%，僅2002年長三角房地產市場銷售面積就達5022.91萬平方米，約占全國份額的25%左右，而且隨著近些年該區域房地產業的迅速發展，估計這一比重可能會繼續攀升到1/3。這一帶的地方經濟高度依賴于城市擴張效應，地方政府已經從財政收入、銀行貸款等各方面深陷于房地產迷局。

　　已經攤開的城市“大餅”缺少了后續供應的“面粉”，就將面臨“煎糊”的危機。目前，有的地方不少在建的“新城區”等基礎設施項目投資資金吃緊，如果房地產市場繼續冷清，這些風險就會成為經濟萎縮的導火索。

　　中央與地方都要調整

　　賈生華說，通過這次宏觀調控，有關方面應徹底反思房地產業和房地產市場的特殊性，從制度上建立房地產業長期平穩發展的基礎環境，不要再停留在頭痛醫頭、腳痛醫腳的水平上。

　　據記者了解，在有些發達國家，有一種不賣地的“經營城市”制度，最基層的市政府完全靠不動產稅，根據每一年財政支出的虧損和盈利，由當地市政府向議會報告，同時根據市場的變化，對不同區域內的不動產進行評估，根據最新的市場價值進行調整，確定不動產稅的比例，用于維護城市的正常運轉，包括公交、綠化養護、道路維護等。

　　這筆錢就是政府對當地社區建設，包括各種基礎設施配套建設的最大財源。由于政府對配套基礎設施投入資金進行了建設，該區域的不動產升值了，政府可以抽取的不動產稅也隨之增加，由此形成良性循環。

　　國務院發展研究中心蔣省三、劉守英等專家提出建議，可以嘗試創立土地財產稅，將現行的各種土地稅費合并為三個稅種：土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅，全部留給地方享用，讓地方政府真正從土地的交易和級差收益的上漲中獲得長期而有保障的稅收。

　　不少專家認為，在中國，從根本上使“經營城市”走出賣地生財的模式，一方面有賴于財政體制在事權與財權相一致原則上進一步深化改革；另一方面，必須從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設用地的“地主”和土地經營者的角色，變“投資性政府”為“服務性政府”，地方政府不作為城市投資的主導者，而是作為公共服務的提供者，形成多元化的城市公共投資機制，才能真正提升城市“經營”的境界。(方益波）

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