馮侖：房地產(chǎn)商沒(méi)有暴利 上市房企年收益不足5%

　　房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)，百姓心中自有一套說(shuō)法，但地產(chǎn)商們似乎不愿意這么看。最近，有“地產(chǎn)思想家”之稱(chēng)的馮侖跑出來(lái)發(fā)表了一通“宏論”，大有顛覆傳統(tǒng)印象之勢(shì)。

　　說(shuō)什么呢？且聽(tīng)他慢慢道來(lái)：經(jīng)歷過(guò)高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預(yù)期中的超高暴利……10年來(lái)，以A股上市公司業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達(dá)不到5%。

　　啊？原來(lái)地產(chǎn)商這么慘啊？不僅不是暴利，按照這個(gè)數(shù)字推算下去，地產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)直和普通的“勞動(dòng)力密集型行業(yè)”沒(méi)什么區(qū)別嘛，原來(lái)掙的都是血汗錢(qián)！

　　如果你就這么進(jìn)入馮侖先生的話語(yǔ)環(huán)境，那就錯(cuò)了。按照馮侖的計(jì)算方法，房地產(chǎn)企業(yè)辛辛苦苦做了10年，得到了回報(bào)無(wú)非是一個(gè)4.5%的回報(bào)率。這究竟算高還是算低呢？實(shí)際上不低，要知道，我們的有些制造業(yè)，每年的資產(chǎn)回報(bào)率充其量也只有1%-2%。與之相比，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是成倍的“優(yōu)勢(shì)”了。

　　再看看一個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果吧：截至4月12日，在深滬兩市已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的990家上市公司中，超過(guò)兩成的凈資產(chǎn)收益率尚不及一年期存款利率的2.25%。與它們相比，房地產(chǎn)業(yè)處在什么位置不言自明。

　　即便如此，地產(chǎn)商們也不至于低到只有不到5%的收益率這么慘。何解？這兩天翻看資料，發(fā)現(xiàn)一組數(shù)據(jù)很有點(diǎn)意思：地產(chǎn)商平均負(fù)債率高達(dá)40%以上，有的甚至達(dá)到75%。這是什么概念？也就是說(shuō)，馮侖們用最多60%的資金，獲得了整體資金的收益。按此匡算，實(shí)際投入資金收益率應(yīng)該至少有8%；而如果按投入資金只有25%算，收益率更是高達(dá)20%。

　　這個(gè)數(shù)字，應(yīng)該是比較靠譜一點(diǎn)，它可能更接近于事實(shí)的真相。否則，實(shí)在說(shuō)不通，為什么前些年胡潤(rùn)富豪榜和福布斯富豪榜的常客，竟然都是地產(chǎn)商！

　　何況，馮侖先生還需要搞清楚一個(gè)概念：資產(chǎn)收益率并不等于利潤(rùn)率。地產(chǎn)業(yè)稱(chēng)不稱(chēng)得上暴利，這些年報(bào)紙多多少少有些報(bào)道，有的說(shuō)是30%-50%，有的說(shuō)高達(dá)300%。也就是說(shuō)，投入到一個(gè)固定地產(chǎn)項(xiàng)目的資本，其回報(bào)率至少在三成以上。但話又說(shuō)回來(lái)，一個(gè)固定項(xiàng)目的資本，不等于房地產(chǎn)商的整體資本。說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)吧，你準(zhǔn)備了100萬(wàn)元去炒股，但只拿了其中的10萬(wàn)元買(mǎi)了一只股票，幾個(gè)月后收益翻番，賺了10萬(wàn)元。如果按10萬(wàn)元的成本算，你的資本回報(bào)率是 100%，可按100萬(wàn)元算，資本回報(bào)率就變成了10%。

　　這可是天壤之別呀！現(xiàn)在的地產(chǎn)業(yè)就有點(diǎn)這味道。地產(chǎn)商們賺了錢(qián)，不可能把它放在銀行里睡大覺(jué)，大多又拿去囤地了。利潤(rùn)被吃掉變成了“資本”，回報(bào)率當(dāng)然看起來(lái)低得驚人。

　　寫(xiě)到這里，本意并不是批評(píng)馮侖什么，也不是想說(shuō)地產(chǎn)商暴利有什么不對(duì)。天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往。一個(gè)行業(yè)，如果沒(méi)有暴利，誰(shuí)會(huì)爭(zhēng)著往里鉆呢？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的魅力，就是讓精明的企業(yè)家，發(fā)現(xiàn)一個(gè)新行業(yè)的超高利潤(rùn)，并且用自己的聰明才智去撬動(dòng)市場(chǎng)，等到大家都發(fā)現(xiàn)這里面有利可圖了便一哄而上。于是，這個(gè)新行業(yè)的利潤(rùn)率逐步下降，直至與其它行業(yè)持平。地產(chǎn)業(yè)也要經(jīng)歷這樣的過(guò)程，它的回報(bào)率，最終會(huì)趨于平庸，馮侖們大可不必大發(fā)感慨，也大可不必用這個(gè)資本回報(bào)率來(lái)娛樂(lè)大眾。

　　言及于此，想到馮侖列舉的一組數(shù)據(jù)更搞笑：萬(wàn)科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤(rùn)僅為40億元。不知他想拿這組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明什么。地產(chǎn)業(yè)交稅太重嗎？好像所有行業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題是一致的，這并非特例。地產(chǎn)業(yè)去年利潤(rùn)太低嗎？老兄，40億元不錯(cuò)啦，想想多少企業(yè)去年都陷在虧損的深淵呢！不景氣的又豈止地產(chǎn)？！ (記者 張軍)