買房時廣告中大力宣傳的社區會所，開張后不僅全面對外營業，連小區自己的業主想進入都需交納高額費用。最近，當“京東最大運動會所”——奧力萬象新天店如期試營業時，一部分小區業主發現，“我們被奧力用高價擋在了自己的會所門外！”

　　誰的會所

　　以前看見別的小區有會所，王剛都覺得挺羨慕。面對現在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價，覺得自己簡直是冤大頭。

　　王剛是萬象新天的業主之一，5月19日,他和幾個業主組織了一個反對會所高價政策的簽名活動，當天下午，有100多名業主趕來簽名并留下了聯系方式。

　　不少業主對購房時開發商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運動會所，距CBD最近、京東規模最大的健康天地。”

　　現在才知道，這一切不是免費的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個月內用完。就是這個價格把小區業主擋在了會所門外。

　　4月24日，萬象的部分業主在售樓處五樓會議室，與奧力就會員價格問題進行首次接觸。業主表示：奧力健身應給萬象業主一定程度的優惠。

　　然而，奧力認為，“公司都有自己的市場策略，都會根據自己的調研制定價格體系。奧力有制定自己價格的權利。”

　　協商的結果讓業主失望。業主松濤疾呼：“公益性的設施變成了賺錢的場所，屬于業主共有產權的會所，已經被別人不當處置。”

　　更多的業主質疑，是誰將會所交給奧力處置？

　　對此，“管家”燕僑物業公司的郭經理在電話中稱：“是開發商把會所租給奧力的，會所的產權和經營權都是開發商的。”

　　然而，業主們仍然質疑這家隸屬開發商的物業公司：“物權法里說了，車庫和會所都是業主的。”

　　權屬問題要通過權證來確定

　　“法律并不規定某一類的建筑物歸誰。”中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認同某些說法，“現在問題的關鍵是要看權證在誰的手里。”

　　“小區會所的產權非常復雜。”舒可心分析，會所的歸屬有三種可能：會所屬于全體業主、開發商或者政府。

　　被稱作“維權專家”的舒可心發現，大多數業主和開發商的糾紛都源于權屬不清。

　　目前國內現有的商品住宅小區多數建有會所，其中絕大部分是開發商用來售樓或展示形象的有力砝碼。業主們買房時會得到各種關于會所的美好承諾，但開發商刻意忽略權屬問題，造成實際使用中問題頻發。

　　北京憶通律師事務所的畢文強律師就遇到過不少關于會所的官司，如承諾3000平方米的會所“縮水”為300平方米的,還有些會所被租給了餐館、歌舞廳等。

　　很多業主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業主表示，買房子簽合同要簽100多個名，根本來不及細琢磨，即使有異議開發商也會以“統一規定”為由拒絕更改。

　　在畢文強看來，中國的房屋從根本上處于供不應求的狀況，賣方市場的強大注定讓業主在房屋交易中處于弱勢。

　　物權法不能解決所有問題

　　在會所之爭中，業主們提的最多的就是《物權法》。有意思的是，幾乎所有專家都沒有用這部即將實施的法律來解釋會所歸屬。

　　“按照最新的《物權法》草案，除非有明確約定，會所不可能歸業主所有。”中國人民大學法學院教授楊立新分析了《物權法》里有關會所的幾次修改。

　　被業主們反復引用的是《物權法》草案三審稿，當中明確提到“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”

　　但四審稿草案里關于“會所”的規定被完全刪去。一些業主認為，最新的八審草案中引入了“公共場所、公用設施”的概念，這里面理當包括會所。而楊立新將其闡釋為“運動設施，綠地上的建筑物之類，不包括會所”。

　　“我們的確擁有會所的產權，”萬象新天的開發商天鴻房地產開發公司的法律顧問嚴民表示，現在會所的產權證正在辦理當中。

　　楊立新認為，雖然法律并沒有規定，但從《物權法》精神上來說，開發的小區里有會所，宗旨就應該要為業主服務。如果經營中不能避免要向社會開放，也可通過《合同法》、《消費者權益保護法》、《廣告法》多個法律協調配合來保護業主的權利。

　　事實上，小區很多業主提出了自己的擔心，來往車輛破壞了小區原有的安靜，外來人員進出不能保障安全。

　　“雖未對會所提出具體規定，《物權法》仍有“相鄰權”一說。”畢文強進一步解釋：“除了傳統的通水通電，噪音光線等，相鄰權的內涵也在不斷深入”

　　畢律師表示，如果會所對外經營影響了其他業主的生活，那即將實施的《物權法》有關相鄰權的規定將是業主維權的主要依據。

　　“物權法的出臺不能解決所有問題，只相當于一個平臺。”這位多年致力于房地產法律的律師將這一切比作是一個全新的游戲，《物權法》規定的是游戲方向——我們要保護自己的私有財產，要和公有財產處于一定的平等地位。在這場游戲里，持有私有財產的公民最終將是贏家，但中間的細節要在實際中不斷調整。(白雪）