前景展望

　　房產市場“脆弱”回暖標準將變化

　　今年以來，房地產市場一片大好，不過也有較為悲觀的觀點，認為在行業調整時期，未來房地產行業的走勢還不是很明確，開發商在投資上相當謹慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。

　　中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華則提出要理性分析房地產行業的走勢。他認為目前這種以投資需求為主的市場具有“脆弱性”，只要出現房價下降或下降預期，投資者就會持幣觀望而造成市場低迷。2008年的實際情況就證明了這一點。

　　“新政”改變住房供應結構

　　NBD：那您怎么看待和分析當前房地產行業的形勢呢？

　　包宗華：分析房地產市場的形勢需要考慮我國 “新政”的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設總量中，經濟適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問題是房價過高、大套型住房比重過大和建設規模過大。買得起大套型高價位住宅的主要是高收入者。

　　實際情況是，高收入者絕大多數已經擁有了住房，一個人擁有4套住房的現象屢見不鮮，而他們不一定長期居住，這就造成了浪費。而中低收入人群卻買不起房。

　　今年以來，相關部門緊緊抓住了中央注入重資建設保障性住房的機會，新建經濟適用住房130萬套，下力氣解決260萬戶低收入者和80萬戶其他困難家庭的住房問題。如果這一“新政”能夠得以貫徹實施的話，我國住房供應結構將發生重大變化。

　　NBD：那就是衡量房地產市場回暖的標準應該發生改變？

　　包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設量作為分析市場是否“回暖”的標準的話，我覺得是不科學的。房地產市場去庫存化的過程一直持續著，有專家認為減少房地產庫存的唯一方法是降低價格。

　　政府應控制房價水平

　　NBD：您覺得目前房價怎么樣？

　　包宗華：現在是中低收入人群依然買不起房。2005年我家對面的樓盤是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。

　　從收入上講，收入水平增長最快的是高收入者，超過了房價上漲的速度，特別是金融行業表現更為明顯。高收入者的“高層”，每年富余的收入就能多買幾套住房；高收入者的“中層”，則具有在10年內多買幾套住房的能力；高收入者的“低層”，至少有能力在10年內多買1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠遠低于房價的上漲。

　　我知道的一個城市，建設了2000多套經濟適用房，售價規定的也是當地房價的70%，但是依舊銷售不出去。為什么呢？歸根結底是老百姓買不起。所以政府應該根據中低收入者的住房需求，控制房價的上漲和下降水平，以滿足中低收收入者的實際住房需要，以達到穩定市場、持續發展的目的。

　　魯政委：目前市場上有一種看法認為，房地產價格直接影響經濟，甚至認為只要房地產價格上漲了經濟就復蘇了，這其實是錯誤的。房市企穩并不意味著經濟見底，宏觀經濟不好也不意味著房市不好。降價肯定能夠去庫存，但是未必只有降價才是去庫存的唯一方法。房地產市場本身是一個靠預期的地方，不管是剛開始大家像買白菜一樣的買房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說明了預期的重要性——大家認為價格還會漲或者降。每經記者 姜艷艷 馬超彥