房地產市場對于宏觀經濟的作用毋庸多說。1個月前4位專家曾在“每經周末大論壇”就房地產是否見底的話題進行了探討。當時的總結觀點認為，樓市出現回暖，房地產股上半年行情可期。一個月過去了，雖然股市震蕩，但是房地產股普遍的投資機遇著實引人關注。

　　昨天，房地產股集體出現猛烈上攻。全天整個板塊漲幅達到了4.38%，多只個股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內房地產市場進一步復蘇，銷售量同比、環比均呈現上漲勢頭。此外，歐洲央行宣布將其基準利率降至1%，進一步加劇了國內的降息預期。一段時間來銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調的規定，也讓房產商嘗到了資金松動的喜悅。

　　房地產業似乎面臨著新一輪好機遇。未來房地產市場走勢如何？2006、2007兩年股市繁榮進而帶動房市的輪回會否重現？本周“每經周末大論壇”邀請到了中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華、國金證券首席經濟學家金巖石、興業銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委、中投證券房地產行業首席分析師李少明，就房地產市場最新動向進行研討。

　　海外市場

　　美國樓市企穩 或助經濟走出衰退

　　根據中金公司最新報告顯示，最近美國主要房市量的指標如新屋開工數、新屋及成屋銷售已出現趨穩跡象，最新的待售房屋指數進一步顯示住房銷售很可能繼續有所增長。價的指標如FHFA房價購買指數、標普/Case-Shiller住房價格指數、成屋銷售房價和新屋銷售房價亦顯示住房價格有回穩跡象，愈加證明美國住房市場可能正趨于穩定。同時，美國財政部繼續出臺措施進一步提振住房市場。

　　美國房市的急劇調整為當前經濟衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩定次按及相關衍生產品的價格，減低金融市場動蕩的可能性。此外，新屋銷售和動工的復蘇有利建筑投資以及與房地產息息相關的其他行業。房市的企穩將大大增加美國經濟于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對，近期日本和中國香港市場則出現了價量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現量價齊跌，成交套數環比減少4.7%，套均價格環比下跌1.6%。而中國香港市場在今年2月份也出現了下跌，其中私人住宅價格指數跌至106.5，環比下跌0.3，成交量有所回落，環比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產市場出現了不同價格變化，但各地資本市場均出現了上漲，出現這樣情況的原因是什么，這對國內市場是否有影響？

　　金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場最不好的時候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣，現在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣，這主要是和奧巴馬的新政相關。不過，美國的樓市只是在交易量等方面企穩，壞賬仍舊堆在銀行里，問題并沒有解決。

　　魯政委：日本和中國香港地區房地產出現價量齊跌，和上海被確定為將要發展的國際金融中心也有關聯。從中國經濟未來發展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現，將削弱上述兩地的市場競爭力。

　　事實上，不少香港的投資者已經開始關注是否要在上海進行投資，從長遠角度看這種投資對于他們是有利的，但是短期價格是否觸底仍舊需要數據佐證。

　　對于國內樓市而言，今年一季度市場銷售較好的房屋中，6、7成集中在總價100萬以內的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬左右的房子恐怕只能購買外環、并不是太好的新房。如果銷售集中在二手房上則更加危險，因為這對開發商降低庫存沒有幫助。

　　中國的樓市和全球市場很少同步，但是上一輪下跌則出現了同步，甚至還出現了一定程度的急跌。有些人認為未來中國市場具有30~50年的成長性。