30年后京滬深房價

　　　　或與香港現價看齊

　　過往幾年，內地老百姓收入的升幅遠追不到樓價上漲的腳步，長期累積的“虛火”有待慢慢消退。對“虛火”消退后的內地房地產市場，曹仁超覺得仍有一輪上升期。

　　“隨著人民‘富起來’，人均收入上升后，一般人自然會想安居樂業，那時候樓價便又進入新一輪上升期，其中又以上海最可看高一線。”曹仁超估計，從未來收入水平的增長前景來看，30年后，深圳、北京、上海的普通職員每月薪金大概可達2萬元人民幣，高層職員則可達10萬元人民幣，到時候，深圳、北京、上海的房地產價格或許會和香港現在差不多了。

　　寧可看好上海

　　“2009年如一定要投資房地產市場，寧可看好上海，也不愿在東京、倫敦或紐約置業。東京屬于昨天，倫敦和紐約屬于今天，上海才是明天。”他強調。

　　不過，盡管未來上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投資者，投資內地房地產股份，要加倍小心。

　　曹仁超說，“因為開發商運營的不確定性愈來愈大，緊縮的信用環境可能會導致資產負債表流動性及財務狀況惡化。”

　　對此，曹仁超解釋道，簡單點說，就是怕開發商周轉不靈而倒閉收場，故切記避開債臺高筑的公司！

　　供樓開支充其量

　　　　占總收入一半

　　普通老百姓買樓除了看重其升值潛力，不少人更想幾十年后，靠著一套房收租養老。對于此種養老方式，曹仁超似乎并不太認同。

　　香港租樓養老不再風行

　　“傳統買樓收租的退休生活，自金融風暴之后，在香港已不再風行。”曹仁超指出，1967年至1997年間，香港人幾乎把所有資金都放在住宅上，房子愈買愈大。當時投資房地產是正確的決定；但1997年以后，還繼續把資金過分投入住宅而不是開始投資理財，就是嚴重的錯誤了。

　　“經過金融風暴洗禮后，香港的社會走向二元化，80%勞動人口的收入停滯不前或減少，只有約20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、維修成本上升，普通住宅樓房的投資價值已經不大。”曹仁超分析稱，事實上，現在香港普通住宅的租金回報率只勉強達到4%。除豪宅外，2009年的樓價仍比1997年的樓價低約40%。

　　曹仁超告訴記者，放長遠來看，房價將兩極分化，未來香港豪宅還有升值的空間，中低價樓價格每年下跌3%。

　　買樓前考慮升值機會

　　“很多人不明白豪宅與中低價樓的區別，其實這指的就是‘投資市場’與‘用家市場’中買家心態的區別。”曹仁超向記者解釋其內在的邏輯，中低價住宅樓宇的買家，追求“物有所值”，由于中低價住宅供應充足，價格一旦稍微偏高，便難以出售，反之，豪宅買家是富有人士，較少強調價格和負擔能力。

　　曹仁超建議，投資者在決定租樓或者買樓之前，應考慮升值機會，如果沒有什么升值機會，便索性只租不買。即使決定買樓，在正常情況下，供樓開支只能占總收入的25%，充其量也只能占總收入的一半。如果超出此數，一不小心，很容易在買樓這條路上跌倒。(吳倩)