30年后京滬深房?jī)r(jià)

　　　　或與香港現(xiàn)價(jià)看齊

　　過(guò)往幾年，內(nèi)地老百姓收入的升幅遠(yuǎn)追不到樓價(jià)上漲的腳步，長(zhǎng)期累積的“虛火”有待慢慢消退。對(duì)“虛火”消退后的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，曹仁超覺(jué)得仍有一輪上升期。

　　“隨著人民‘富起來(lái)’，人均收入上升后，一般人自然會(huì)想安居樂(lè)業(yè)，那時(shí)候樓價(jià)便又進(jìn)入新一輪上升期，其中又以上海最可看高一線。”曹仁超估計(jì)，從未來(lái)收入水平的增長(zhǎng)前景來(lái)看，30年后，深圳、北京、上海的普通職員每月薪金大概可達(dá)2萬(wàn)元人民幣，高層職員則可達(dá)10萬(wàn)元人民幣，到時(shí)候，深圳、北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)和香港現(xiàn)在差不多了。

　　寧可看好上海

　　“2009年如一定要投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，寧可看好上海，也不愿在東京、倫敦或紐約置業(yè)。東京屬于昨天，倫敦和紐約屬于今天，上海才是明天。”他強(qiáng)調(diào)。

　　不過(guò)，盡管未來(lái)上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投資者，投資內(nèi)地房地產(chǎn)股份，要加倍小心。

　　曹仁超說(shuō)，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的不確定性愈來(lái)愈大，緊縮的信用環(huán)境可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況惡化。”

　　對(duì)此，曹仁超解釋道，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是怕開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)不靈而倒閉收?qǐng)觯�故切記避開(kāi)債臺(tái)高筑的公司！

　　供樓開(kāi)支充其量

　　　　占總收入一半

　　普通老百姓買(mǎi)樓除了看重其升值潛力，不少人更想幾十年后，靠著一套房收租養(yǎng)老。對(duì)于此種養(yǎng)老方式，曹仁超似乎并不太認(rèn)同。

　　香港租樓養(yǎng)老不再風(fēng)行

　　“傳統(tǒng)買(mǎi)樓收租的退休生活，自金融風(fēng)暴之后，在香港已不再風(fēng)行。”曹仁超指出，1967年至1997年間，香港人幾乎把所有資金都放在住宅上，房子愈買(mǎi)愈大。當(dāng)時(shí)投資房地產(chǎn)是正確的決定；但1997年以后，還繼續(xù)把資金過(guò)分投入住宅而不是開(kāi)始投資理財(cái)，就是嚴(yán)重的錯(cuò)誤了。

　　“經(jīng)過(guò)金融風(fēng)暴洗禮后，香港的社會(huì)走向二元化，80%勞動(dòng)人口的收入停滯不前或減少，只有約20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、維修成本上升，普通住宅樓房的投資價(jià)值已經(jīng)不大。”曹仁超分析稱，事實(shí)上，現(xiàn)在香港普通住宅的租金回報(bào)率只勉強(qiáng)達(dá)到4%。除豪宅外，2009年的樓價(jià)仍比1997年的樓價(jià)低約40%。

　　曹仁超告訴記者，放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)將兩極分化，未來(lái)香港豪宅還有升值的空間，中低價(jià)樓價(jià)格每年下跌3%。

　　買(mǎi)樓前考慮升值機(jī)會(huì)

　　“很多人不明白豪宅與中低價(jià)樓的區(qū)別，其實(shí)這指的就是‘投資市場(chǎng)’與‘用家市場(chǎng)’中買(mǎi)家心態(tài)的區(qū)別。”曹仁超向記者解釋其內(nèi)在的邏輯，中低價(jià)住宅樓宇的買(mǎi)家，追求“物有所值”，由于中低價(jià)住宅供應(yīng)充足，價(jià)格一旦稍微偏高，便難以出售，反之，豪宅買(mǎi)家是富有人士，較少?gòu)?qiáng)調(diào)價(jià)格和負(fù)擔(dān)能力。

　　曹仁超建議，投資者在決定租樓或者買(mǎi)樓之前，應(yīng)考慮升值機(jī)會(huì)，如果沒(méi)有什么升值機(jī)會(huì)，便索性只租不買(mǎi)。即使決定買(mǎi)樓，在正常情況下，供樓開(kāi)支只能占總收入的25%，充其量也只能占總收入的一半。如果超出此數(shù)，一不小心，很容易在買(mǎi)樓這條路上跌倒。(吳倩)