政策支持和去庫存化

　　二手房活躍超一手房

　　主持人：對于一季度的樓市交易，我也注意到了一個比較細節性的問題--不少城市的二手房交易在趕超一手房。造成這種現象的原因是什么？這是不是也預示樓市成熟期來臨？

　　黃河滔：根據我們對旗下京滬等一線城市門店的考察，近期二手房交易量大于一手房交易量的市場表現，主要是受政策導向、價格水平及新房新增供應水平等因素的影響。最重要的一點在于政策導向，去年10月頒布的房產新政對二手房流轉的支持力度要高于一手房，在稅費減免及改善型置業的信貸寬松兩點上均是如此，促使二手房市場的回暖早于一手房。其次，多數新建商品住宅均位于一線城市的近郊區域，處于城區范圍的新房可售量偏小、自身價格水平較高，再加上二手房價的調整幅度在新政刺激下要大于一手房，往往吸引了更多客戶入市。另外，去年樓市的低迷使得眾多開發商推盤節奏緩慢，客觀上造成了短期內可售新房源偏少，也促進了二手房交易放量。

　　但我認為，目前一線城市二手房交易量大于一手房交易量只是在今年一季度剛出現，尚不能斷言這些地方的房地產市場已經完全走向成熟，更多的還是成交結構的短期逆轉。“春江水暖鴨先知”，房地產市場在二手房市場的放量之后，接著就是迎來新房市場的供銷上揚，隨后一手房的交易量很可能又會重超二手房交易量。對于后市，預計二季度的二手房交易量在前期積壓的購房需求得到集中釋放之后，交易速度可能有所放緩，但基于房源穩定和信心回升，總體上應能保持較高水平。

　　銀行貸款非唾手可得

　　資金仍需靠消化庫存

　　主持人：我們發現近期銀行與房企間的關系有所“好轉”，如綠地、世茂、雅居樂等不少企業都宣布獲得了銀行授信，又如上海15家銀行拿出610億元授信額度用來支持浦東一些企業進行經濟適用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大項目建設。銀行對于房地產開發的支持力度“回升”是否預示著開發商今年的資金壓力會有所緩解？

　　回建強：當前樓市前景尚未明朗，巨大庫存不僅意味著房企將面臨巨大的銷售壓力，還意味著巨大的建設資金壓力，若融資不順或存貨去化受阻，繼續建設將不得不中斷。但銀行并非“一視同仁”，與對外融資相比，通過去化存貨回籠資金，不僅風險較小、速度較容易為企業自身策略所影響，還能同時提高企業自身的資產周轉率，提高盈利水平。所以，一方面，積極的對外融資必不可少；另一方面，積極消化存貨才是當前房企應對資金壓力的王道。