地價影響地產商定價能力

　　進入2月份，北京、上海、深圳商品房成交量和價格表現出止跌反彈跡象。但分析人士認為，雖然市場有回暖情況，但由于地價這些影響房屋剛性成本因素在下降，房價下行壓力依然存在。

　　前幾年，地價高漲，不少早期囤地的開發商可坐享地價上漲帶來的巨額收益。但一些在去年高價拿地的開發商，早已感受到地價下跌帶來的陣陣寒意，而一些在低價拿地后已經進入開發銷售的項目，則更會影響到其他開發商的房價定價能力。

　　“庫存給開發商帶來的資金壓力很大，市場短期回暖但并不意味形勢根本好轉，拿地是一個長期的決策過程，目前地產商的首要任務是消化庫存、回籠資金。”光大證券趙強分析認為。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云認為，土地成交價格的下降會對房價產生一定的影響。從近期來看，土地成交價下降的影響體現在購房者信心的變化，購房者可能會預期未來成本的下降而延緩購房時間。從長期來看，開發商不動產價格的下跌，會綜合影響房開發商的開發成本。另有分析指出，開發商與其“捂盤”，不如想辦法盡快回籠資金，購買低價土地。

　　開發商或進一步分化

　　鄒曉云認為，房價、地價應該是聯動反應，即房價漲地價也漲。熊市拿地會對開發商未來的發展帶來一定的影響，可能會導致開發商進一步分化。

　　今年2月，部分資金實力雄厚的房地產國有企業已在土地市場公開拿地。綠地集團繼2009年初獲取上海百萬平方米項目之后，再次大手筆擴充土地儲備，斥資近3億元購入薊縣1013畝土地，規劃建筑面積近100萬平方米。杭州雖然成交依然低迷，但2月杭州新天地再度出手，摘得“下城區創新創業區”三宗商業用地。自去年12月9日以來，新天地分五次拿下下城區創新創業去八宗土地，總面積達18.75萬平方米，總價23.86億元，綜合樓面地價3220元/平方米。

　　此外，2008年底至今，保利、萬科、招商、復地、金地、富力等多家開發商在艱難消化存貨的同時，謹慎的在土地市場低價拿地、項目收購等方式增加土地儲備，悄然進行著新市場環境下的項目部署。從近3個月的成交情況來看，開發商拿地或購買的項目均已進入城市，降低前期市場研究及后期市場拓展的成本；同時，所購土地成本均較低，給項目開售后預留較大的利潤空間。

　　當然，很多出手土地市場的開發商融資渠道較廣。萬科公司總裁郁亮此前表示，公司2009年將進一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。保利地產公布2009年融資方案，擬向包括大股東在內的十家機構進行定向增發，融資總額約4.9億股。因此，部分資金渠道來源單一的開發商或項目公司，則在這一輪拿地征途中，可能再次輸在起跑線上。