眼下，不少大中城市房地產(chǎn)市場掀起一波“小陽春”行情，再次驗證了去年樓市新政策的效力。在政策推動下前行的樓市，徘徊于去庫存壓力和房價沖動上漲的兩端，市場雙方更為激烈的博弈較勁正在蓄勢，“陽春”之后，是否“酷暑”將來？

　　政策孵出“小陽春”

　　今年2月，不少大中城市房地產(chǎn)市場的“小陽春”來了。以福州為例，這個被列入全國20個高房價之一的城市，2008年房地產(chǎn)市場遭遇低谷，而今年前兩個月，福州住宅交易量出現(xiàn)了“井噴”。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交則達(dá)3000多套，這一數(shù)字超過了2007年同期水平。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息顯示，今年2月份，在重點監(jiān)測的30個大中城市中，有24個城市的住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)上升，有10個城市的住宅成交面積環(huán)比增幅更是超過50%。

　　進(jìn)入3月，回暖仍在延續(xù)，一度陷入冰點的深圳樓市有了重振旗鼓的信心。深圳市國土房管局網(wǎng)站日前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份的前兩周，該市成交新房3483套，環(huán)比上升31%；二手房日均成交量超過了350套，最高日成交更達(dá)600套以上。

　　深圳、上海、北京、福州和重慶等地紛紛出現(xiàn)的住宅交易量上升跡象，在浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)看來，這都是由政策孵出的“小陽春”。

　　“不少城市房地產(chǎn)市場的‘小陽春’并非是這些地方樓市降價促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺減免稅費等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使二手房交易迅速地活躍起來，同時帶動了一手房的交易上升。”景乃權(quán)說。

　　絕大部分政策效力顯現(xiàn)存在一個滯后期，這個滯后的政策效力也有讓景乃權(quán)感到擔(dān)憂的地方。他說，各地樓市近期公布的交易量信息不一定都真實，就算數(shù)據(jù)都真實，不一定能夠反映今年一季度的真實行情，對“回暖”的后市判斷也就拿不準(zhǔn)。

　　擔(dān)憂不無道理。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州住宅成交量的數(shù)據(jù)就有“注水”的成分，就是說，今年前兩個月，福州商品住宅的真實交易遠(yuǎn)沒有公布的那么風(fēng)光。

　　福州市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員粗略地向記者描畫了今年前兩個月福州登記成交住宅的構(gòu)成：在4700多套登記成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激樓市新政策出臺后部分需求釋放的結(jié)果，這部分交易早在去年12月底就完成了，因春節(jié)來臨早而無法及時做登記手續(xù)，因此就拖到了今年2月份辦理；還有1/4左右是去年下半年上市的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　去庫存壓力重重

　　盡管價格比2007年下跌了很多，甚至還可以再打折優(yōu)惠，但記者日前在福州市區(qū)的一些售樓部看到，銷售場面依然冷冷清清，沒有多少客戶來這里看房。在福州市區(qū)群眾東路上的一家售樓部里，記者與一位售樓經(jīng)理攀談起來。

　　“聽說，最近房子特別好賣了？”

　　“差不多吧。”售樓經(jīng)理一臉苦笑地回答，“您要看什么戶型，我們這里從50平方米的小戶型到150平方米的大戶型都有。”

　　“賣得最好的是什么戶型？一個月能賣多少套？”記者問。

　　“中小戶型，現(xiàn)在一個月差不多能賣10套。”售樓經(jīng)理說。

　　“你們這里銷售業(yè)績這么差！？”記者問。

　　“這已經(jīng)不算差了，我們的存量房已經(jīng)去了過半。看看別的樓盤，為了消化庫存房源，減少供應(yīng)，把在建的樓盤都停了。”售樓經(jīng)理說。

　　今年，福州開發(fā)商為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房面積保守估計已達(dá)1000萬平方米，這個數(shù)字相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的2倍。

　　“過去房子好賣的時候，銀根也松，依靠銀行貸款，開發(fā)商只要有地，可以同時開工建設(shè)四五個樓盤。現(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開發(fā)商資金都套在了開工的樓盤上，以前貸的款沒有及時還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸錢。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開發(fā)商們的緊日子真的要開始了。”

　　戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存需要9個月或更長一些的時間。