個案2　才住半年怎么就過保修期了呢？

　　廖女士在海珠區買了套新房，半年前就已經喜遷新居了。不過最近廖女士卻發現客廳墻壁有些滲水，她認為是開發商預埋的水管爆裂所致，于是找了開發商維修。不料開發商告訴她，這個樓盤竣工已經兩年了，房子已經過了保修期，他們將不會負責。要維修也行，照單收費。廖女士又氣憤又納悶，為何自己住進來才半年，怎么就過了保修期呢？

　　專家提醒：

　　盡可能細化保修內容

　　根據我國相關法規，在正常使用條件下，房子是有保修期的：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年；電氣管線，給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。另外，墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；門窗翹裂、五金件損壞為1年；管道堵塞為2個月；衛生潔具為1年；燈具、電器開關為6個月。

　　律師同時提醒，法律規定的保修期限是最低限度，消費者可以根據自己的情況和開發商約定延長某些部位的保修時間。比如，對于樓房頂層住戶來說，房屋經受的日曬雨淋等可能要相對多一些，這些住戶就可以要求開發商延長房頂防滲漏的保修期。同時，消費者可以根據房屋功能和價格的不同，盡可能在合同附件中多約定一些內容，比如，防盜門、電器產品、上下水管道的維修等等，保修內容盡可能詳細，才能更好地維護自身權益。

　　個案3　延遲交樓可收取違約金

　　李先生在2006年10月份購買了增城某樓盤一套房產，合同顯示其收樓的時間為2008年的2月份。即將到約定的收樓時間了，李先生仍未見開發商的收樓通知。到了約定收樓那天，李先生到樓盤一探究竟，結果發現住宅現場還是一片狼藉，甚至還能看到一些質量問題，根本不具備交樓的條件。和李先生一樣情況的買家還有不少。一直拖到08年年底，李先生及其他業主才接到收樓通知。于是，眾買家集體找開發商理論，并要求商家賠償違約金。按照合同規定，開發商遲交樓的違約金為已付房款的萬分之一。后來眾買家發現這個違約金支付標準卻遠遠低于一般萬分之三的標準。

　　專家提醒：

　　違約金可以根據實際調整

　　專業律師表示，開發商延遲交樓的，應按合同約定向業主賠償違約金。如果業主認為約定的違約金低于造成的損失的，在起訴時可以向法院提出要求調整違約金，但業主需要提供相關證據證明自己的損失比合同約定的違約金大，否則按合同約定標準賠償。同時，延遲交樓的時間超過合同約定的期限，業主還可以主張退房。

　　個案4　物管人員擅入屋拆天花是侵權

　　專家提醒：

　　因為看好樓盤的物業管理公司，小宇在濱江東買了一套100多萬元的二線江景房。不久前小宇正式收樓，由于新屋有多處瑕疵要修補，小宇并沒有將大門換鎖以方便物管人員進入。一天，小宇到新屋跟蹤工程的休整進度，看了嚇一跳。原來，新屋廚房的天花、吊柜等全被拆了下來，就連廚房樓頂也被鑿出一道道。小宇責問物管，物管答復說，這是因為樓上單位的廚房下水不通，唯有將小宇的廚房拆開檢查。原本物管答應1個星期內將小宇物業修整好，不過至今已經過了兩個星期，小宇的廚房還是一片狼藉。

　　專家提醒：

　　廣東正大聯合律師事務所律師李瑾表示，物管公司在未征得業主小宇同意的情況下，擅自進屋修整，其行為已侵害了小宇對該房屋享有的物權，依法應承擔侵權責任。根據我國物權法相關規定，物管公司應立即停止其侵權行為，對其造成小宇房屋及其內裝修物的損壞，物管公司應予以修理、重作、更換或恢復原狀，造成小宇經濟損失的還應承擔賠償責任。

　　小宇可以通過以下途徑保護自己的合法權益：1、與物管公司協商解決；2、向居委會、街道辦事處、區房管局投訴，要求上述部門協調處理，或要求區房管局責令物管公司限期整改；3、向法院起訴物管公司，要求物管公司對房屋及其內裝修物進行修理、重作、更換或恢復原狀，并賠償經濟損失，但須注意保存好相關證據，尤其是能證明房屋及裝修物毀損情況的證據(如照片等，可請公證處辦理證據保全)，以及能證明小宇經濟損失的證據。