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　　中國需要自己的“尖峰時刻”

　　莫尼塔(中國)投資發(fā)展有限公司 王 沛

　　流動性增長有利地產(chǎn)中期恢復

　　短期內的風險因素將決定需求進一步恢復的力度是否超出或者低于市場的預期，但是流動性的增長無疑將有利于地產(chǎn)的中期恢復。

　　2009 年1-2 月的工業(yè)增加值同比增速下滑至3.8%，同時1-2 月的新增人民幣貸款總共達到2.7 萬億的驚人水平，成堆的鈔票并沒有即刻點燃生產(chǎn)的馬達，但是卻已經(jīng)或者將要成為點燃房地產(chǎn)需求的“助推劑”。我們的流動性先行指標 M1-CPI 已經(jīng)堅定的掉頭往上，我們將在最近幾個月中看到統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)銷售同比增速繼續(xù)反彈(當然，基數(shù)效應也對其反彈的強度具有顯著影響)。

　　如果扣除掉通脹的影響，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的作用正在逐漸顯現(xiàn)，這樣也有助于房地產(chǎn)市場能夠更好的吸收流動性。這些因素都有助于房地產(chǎn)實體經(jīng)濟盡快的完成中期恢復。

　　房地產(chǎn)業(yè)熱點問題問答

　　問：做房地產(chǎn)業(yè)的投資，現(xiàn)在是時候了么？

　　齊魯證券 涂力磊：房價還將有下降空間，成交量將逐步穩(wěn)定，并伴隨階段性高峰的反復出現(xiàn)。現(xiàn)在判斷行業(yè)已經(jīng)走出低谷為時過早，但是也許最壞的時刻已經(jīng)在逐漸離我們遠去。我們認為，投資上“擇時”和“擇股”同樣重要。

　　通過對銷竣比的研究，我們認為當該指標保持在1.78 左右時房價有望穩(wěn)定。目前該數(shù)據(jù)為1.55 而且呈現(xiàn)下滑趨勢，因此短期內市場需求的饑渴度并不強烈。房價還有下滑空間。通過時間序列分析，我們發(fā)現(xiàn)銷竣比數(shù)據(jù)在2010 年可以達到1.7。因此，基于以上分析我們認為行業(yè)在2010 年前后將基本趨于穩(wěn)定。在股票選擇方面我們認為要09 年主要注意以下兩個方面。第一是業(yè)績增長的穩(wěn)定性，推薦保利地產(chǎn)(600048)、華發(fā)股份(600325)、濱江集團(002244)。第二是要關注發(fā)展模式和資產(chǎn)質量，推薦招商地產(chǎn)(000024)、金融街(000402)

　　問：目前房地產(chǎn)投資增速如何？

　　申銀萬國 江征雁 殷 姿：我們認為未來房地產(chǎn)投資增速的正增長仍然可期，我們上調2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額從27687 億上調至32060 億元，2009 年增速從-9.5%上調至4.8%。我們認為2008 年被過度抑制的剛需和宏觀環(huán)境的向好將使得銷售回暖的確定性較高；部分城市由于銷售回升較快，且去年開工收縮得也比較迅速，最快到2009 年三季度供需就會趨向平衡，帶來新開工和投資的率先恢復。此外，2008 年保障房實際開工較少，投資并未明顯增長，而進入2009 年，在保增長和民生問題的雙重目標下，這部分政府投資將逐步顯現(xiàn)并不斷加大。房價調整和剛性需求釋放早于預期，銷售回暖將使得庫存去化速度加快，且開發(fā)商資金壓力得以緩解，預計下半年新開工和投資將逐步恢復；中西部房地產(chǎn)市場受影響程度小于之前預期。

　　問：二月份，全國的房產(chǎn)價格是否已開始回升？

　　大通證券 郭世濤：2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%。截止2008年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年累計金額為30580億元，同比增長20.97%。全年累計投資已從年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增長回落了三分之一以上。2008 年商品房的施工面積達到26.19 億平米，為歷史新高。這是前幾年房地產(chǎn)的銷售暢旺所帶來的投資和開工大幅增長的自然結果。但以過去三年平均的銷售面積作為未來市場潛在的年銷售速度進行測算后發(fā)現(xiàn)，目前在建房屋全部出清的時間大約將為4.14 年。而過去三年，全部在建房屋存貨出清的時間分別是3.1 年、3.2 年和2.9 年。這也意味著目前在建的房屋積壓的時間平均將在一年以上。

　　問：房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)性介入機會是否來臨了？

　　第一創(chuàng)業(yè) 陳曉波：房地產(chǎn)周成交屢創(chuàng)新高，我們調高行業(yè)評級至“買入”。因為各地降價促銷之后帶來的成交快速上升，在很大程度上打消了開發(fā)商“價跌量減”的疑慮，無論是杭州、還是天津和北京，降價促銷正在被更多的樓盤、更多的開發(fā)商采納。同時，我們看到，率先進入調整的珠三角地區(qū)調整已經(jīng)基本結束，可售套數(shù)正在持續(xù)減少，而新增供給增長緩慢，供給壓力正在快速釋放。我們預期，市場調整速度有望超出市場的預期。

　　房地產(chǎn)的復蘇無可爭議成為中國調動內需、復蘇經(jīng)濟的關鍵，政策層面必將確保行業(yè)率先走出復蘇，并引領中國經(jīng)濟走出低谷。基于行業(yè)目前的回暖格局，以及政策后期還可能出臺的一系列扶持，我們看好后期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，上調行業(yè)評級至“買入”。

　　問：房地產(chǎn)板塊中的個股機會怎樣分析呢？

　　國元證券 康洪濤 丁 猛：三類公司比較有機會：一是主動管理周期的公司。特別在經(jīng)歷一輪周期調整之后，主動管理周期的企業(yè)會變得更加強大。如萬科、金地和保利。二是資產(chǎn)型的公司。一旦新的周期開始，可分享資產(chǎn)重估收益。包括泛海、上實、首開、北京城建和深長城。三是在深圳項目相對較多的公司。深圳市場的回暖程度略領先于國內的其他城市，在深圳項目較多，潛在受益大。如招商地產(chǎn)、華僑城與深振業(yè)。年報公布期，似乎有更多的企業(yè)以高送轉的方式來表明高管對本公司的信心，因此，通常高送轉是一個積極的信號，短期內對股價有一定的拉升動力，尤其在股市低迷的時候。這類股票有預期和業(yè)績較好的濱江集團、中天城投、保利地產(chǎn)。