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　　中國需要自己的“尖峰時(shí)刻”

　　莫尼塔(中國)投資發(fā)展有限公司 王 沛

　　流動(dòng)性增長有利地產(chǎn)中期恢復(fù)

　　短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素將決定需求進(jìn)一步恢復(fù)的力度是否超出或者低于市場的預(yù)期，但是流動(dòng)性的增長無疑將有利于地產(chǎn)的中期恢復(fù)。

　　2009 年1-2 月的工業(yè)增加值同比增速下滑至3.8%，同時(shí)1-2 月的新增人民幣貸款總共達(dá)到2.7 萬億的驚人水平，成堆的鈔票并沒有即刻點(diǎn)燃生產(chǎn)的馬達(dá)，但是卻已經(jīng)或者將要成為點(diǎn)燃房地產(chǎn)需求的“助推劑”。我們的流動(dòng)性先行指標(biāo) M1-CPI 已經(jīng)堅(jiān)定的掉頭往上，我們將在最近幾個(gè)月中看到統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)銷售同比增速繼續(xù)反彈(當(dāng)然，基數(shù)效應(yīng)也對其反彈的強(qiáng)度具有顯著影響)。

　　如果扣除掉通脹的影響，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的作用正在逐漸顯現(xiàn)，這樣也有助于房地產(chǎn)市場能夠更好的吸收流動(dòng)性。這些因素都有助于房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)盡快的完成中期恢復(fù)。

　　房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)問題問答

　　問：做房地產(chǎn)業(yè)的投資，現(xiàn)在是時(shí)候了么？

　　齊魯證券 涂力磊：房價(jià)還將有下降空間，成交量將逐步穩(wěn)定，并伴隨階段性高峰的反復(fù)出現(xiàn)。現(xiàn)在判斷行業(yè)已經(jīng)走出低谷為時(shí)過早，但是也許最壞的時(shí)刻已經(jīng)在逐漸離我們遠(yuǎn)去。我們認(rèn)為，投資上“擇時(shí)”和“擇股”同樣重要。

　　通過對銷竣比的研究，我們認(rèn)為當(dāng)該指標(biāo)保持在1.78 左右時(shí)房價(jià)有望穩(wěn)定。目前該數(shù)據(jù)為1.55 而且呈現(xiàn)下滑趨勢，因此短期內(nèi)市場需求的饑渴度并不強(qiáng)烈。房價(jià)還有下滑空間。通過時(shí)間序列分析，我們發(fā)現(xiàn)銷竣比數(shù)據(jù)在2010 年可以達(dá)到1.7。因此，基于以上分析我們認(rèn)為行業(yè)在2010 年前后將基本趨于穩(wěn)定。在股票選擇方面我們認(rèn)為要09 年主要注意以下兩個(gè)方面。第一是業(yè)績增長的穩(wěn)定性，推薦保利地產(chǎn)(600048)、華發(fā)股份(600325)、濱江集團(tuán)(002244)。第二是要關(guān)注發(fā)展模式和資產(chǎn)質(zhì)量，推薦招商地產(chǎn)(000024)、金融街(000402)

　　問：目前房地產(chǎn)投資增速如何？

　　申銀萬國 江征雁 殷 姿：我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)投資增速的正增長仍然可期，我們上調(diào)2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額從27687 億上調(diào)至32060 億元，2009 年增速從-9.5%上調(diào)至4.8%。我們認(rèn)為2008 年被過度抑制的剛需和宏觀環(huán)境的向好將使得銷售回暖的確定性較高；部分城市由于銷售回升較快，且去年開工收縮得也比較迅速，最快到2009 年三季度供需就會趨向平衡，帶來新開工和投資的率先恢復(fù)。此外，2008 年保障房實(shí)際開工較少，投資并未明顯增長，而進(jìn)入2009 年，在保增長和民生問題的雙重目標(biāo)下，這部分政府投資將逐步顯現(xiàn)并不斷加大。房價(jià)調(diào)整和剛性需求釋放早于預(yù)期，銷售回暖將使得庫存去化速度加快，且開發(fā)商資金壓力得以緩解，預(yù)計(jì)下半年新開工和投資將逐步恢復(fù)；中西部房地產(chǎn)市場受影響程度小于之前預(yù)期。

　　問：二月份，全國的房產(chǎn)價(jià)格是否已開始回升？

　　大通證券 郭世濤：2月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%。截止2008年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年累計(jì)金額為30580億元，同比增長20.97%。全年累計(jì)投資已從年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增長回落了三分之一以上。2008 年商品房的施工面積達(dá)到26.19 億平米，為歷史新高。這是前幾年房地產(chǎn)的銷售暢旺所帶來的投資和開工大幅增長的自然結(jié)果。但以過去三年平均的銷售面積作為未來市場潛在的年銷售速度進(jìn)行測算后發(fā)現(xiàn)，目前在建房屋全部出清的時(shí)間大約將為4.14 年。而過去三年，全部在建房屋存貨出清的時(shí)間分別是3.1 年、3.2 年和2.9 年。這也意味著目前在建的房屋積壓的時(shí)間平均將在一年以上。

　　問：房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)性介入機(jī)會是否來臨了？

　　第一創(chuàng)業(yè) 陳曉波：房地產(chǎn)周成交屢創(chuàng)新高，我們調(diào)高行業(yè)評級至“買入”。因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)促銷之后帶來的成交快速上升，在很大程度上打消了開發(fā)商“價(jià)跌量減”的疑慮，無論是杭州、還是天津和北京，降價(jià)促銷正在被更多的樓盤、更多的開發(fā)商采納。同時(shí)，我們看到，率先進(jìn)入調(diào)整的珠三角地區(qū)調(diào)整已經(jīng)基本結(jié)束，可售套數(shù)正在持續(xù)減少，而新增供給增長緩慢，供給壓力正在快速釋放。我們預(yù)期，市場調(diào)整速度有望超出市場的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)的復(fù)蘇無可爭議成為中國調(diào)動(dòng)內(nèi)需、復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，政策層面必將確保行業(yè)率先走出復(fù)蘇，并引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)走出低谷。基于行業(yè)目前的回暖格局，以及政策后期還可能出臺的一系列扶持，我們看好后期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，上調(diào)行業(yè)評級至“買入”。

　　問：房地產(chǎn)板塊中的個(gè)股機(jī)會怎樣分析呢？

　　國元證券 康洪濤 丁 猛：三類公司比較有機(jī)會：一是主動(dòng)管理周期的公司。特別在經(jīng)歷一輪周期調(diào)整之后，主動(dòng)管理周期的企業(yè)會變得更加強(qiáng)大。如萬科、金地和保利。二是資產(chǎn)型的公司。一旦新的周期開始，可分享資產(chǎn)重估收益。包括泛海、上實(shí)、首開、北京城建和深長城。三是在深圳項(xiàng)目相對較多的公司。深圳市場的回暖程度略領(lǐng)先于國內(nèi)的其他城市，在深圳項(xiàng)目較多，潛在受益大。如招商地產(chǎn)、華僑城與深振業(yè)。年報(bào)公布期，似乎有更多的企業(yè)以高送轉(zhuǎn)的方式來表明高管對本公司的信心，因此，通常高送轉(zhuǎn)是一個(gè)積極的信號，短期內(nèi)對股價(jià)有一定的拉升動(dòng)力，尤其在股市低迷的時(shí)候。這類股票有預(yù)期和業(yè)績較好的濱江集團(tuán)、中天城投、保利地產(chǎn)。