深圳市東部集團經濟師 彭仲輝

　　2008歲末以來，全國各地樓市成交量出現放大，尤其是珠三角地區，看樓人數明顯增多、成交日趨活躍，房地產發展形勢出現好轉。針對一直以來特別是2005年熱潮以來房地產行業備受社會各界的詬病和非議，身在地產界前沿，我覺得當前可以樂觀看待房地產行業的回暖。

　　樓市如同股市，一旦趨勢形成會持續一段時期。近期行業數據和現象支持樓市成交活躍的趨勢。有數據稱，2月份國內大部分城市成交量環比上升，一線城市中，北京、上海和深圳成交面積環比增長28%、53%、25%。二線城市中，蘇州和廈門成交量環比增幅超過100%。上市公司保利地產前兩月簽約面積同比增長2倍多，簽約金額也增長近2倍，金地集團1月的銷售面積和金額分別同比增長88.8%和88.6% ，萬科1月的銷售面積和金額分別同比增長24.2%和18.6% 。廣東省出臺的十五條措施后6天時間(3月4日至9日)，廣州共售出2431套住宅，成交量比上月同期增加了一倍多；3月7、8日雙休日成交量高達660套，創了去年國慶后周六日簽約量的新高，比春節后周末的平均成交量高出近140套。3月7日，深圳深業新岸線300多套單位開盤當天全部售罄， “日光盤”現象重現。這一系列數據和現象，顯示房地產業并非簡單地用短暫活躍來解析，從行業發展規律看，成交活躍趨勢有望延續，尤其是率先調整又率先成交放大的珠三角地區的成交活躍趨勢可視為全國樓市后市的一個風向標。

　　國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點；環比下降0.2%。新建住房銷售價格同比下降1.8%，降幅比1月擴大0.4個百分點；環比下降0.2%。二手住房銷售價格同比下降0.7%，降幅比1月擴大0.4個百分點；環比下降0.1%。新建住房銷售價格同比上漲的城市有39個，同比下降的有30個，環比上漲的有17個，環比下降的有36個。其實，統計數據與實際情況往住有一定差別，主因是統計數據沒有考慮不同地段、不同檔次、不同性價比樓盤的成交價所致。綜合各方面的信息看和親身感受，珠三角樓市價格基本探明底部，下調空間被封殺，局部地區還出現價格微漲。在剛舉行的萬科2008年財報會上，萬科董事長王石表示，雖然全國樓市調整尚未結束，但經過2008年的調整，珠三角的房價已處于低位運行，價格與購買力已達到匹配，“珠三角樓市基本觸底，進一步下調的空間幾乎沒有”。不過，相比珠三角而言，王石對長三角和北京地區的預期則沒有這么樂觀，他認為兩個地方的調整大幕才剛剛拉開。不僅如此，筆者認為，珠三角以外的地區價格尚未調整充分且很有必要進一步下調，開發商主動降價與真實購房者主動放棄觀望是雙贏選擇。珠三角　　地區由于價格調整充分、成交轉暖及前幾年瘋炒的深刻教訓使購房意識趨于理性等原因將呈現價平量增的平穩運行態勢，珠三角以外的大部分地區由于價格調整的內在規律和慣性以及政策的刺激將以價跌量增為主要特征。

　　2008年四季度，國家及各地方政府出臺了房地產新政，其效果已經逐步顯現。當前可以預期的政策主要有房地產流通、轉讓環節的稅費減免，暫緩、調減房地產企業土地增值稅預征或改為事后征收，開發企業信貸融資放寬等。央行副行長蘇寧在兩會期間表示，存款準備金有較大下調空間，這間接利好房地產行業。引人注目的二套房個人貸款問題，盡管銀監會一再申明不會放松，但在具體執行環節已多為名存實亡。

　　從另外一個角度揣思，政府對房地產的政策有兩個底限，一是不能危及國家金融安全，二是下文闡述房地產對經濟的拉動作用。就防范金融風險而言，房地產企業資金鏈的斷裂和購房者斷供潮是兩大隱憂，其實這兩方面的負面消息已經見諸于各類媒體。92、93年廣東、海南局部房地產泡沫造成的銀行呆壞賬，歷經十余年到2004年以來新一輪房潮來臨才消化的事實，使我們了解到全國大面積斷供潮和銀行呆壞賬將出現的不堪設想的局面。類同股市的天量天價理論一樣，在房地產價格頂部成交量最大，房地產若下跌過猛，信貸的杠桿作用將造成大量負資產和銀行呆壞賬。年前國務院和央行多次派工作組調研和進行銀行壓力測試，筆者認為今后一段時間，對房行業的利空政策不會出現，利好政策由于實質性內容已經陸出臺因此也不會有猛藥，但延續性的利好可以預期。

　　摩根大通中國證券市場部主席李晶曾指出，房地產行業占到了國內固定資產投資的近1/4，并貢獻了10%的就業。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生也指出，房地產對固定資產投資的影響不止1/4。“房地產的產業關聯度達到1.7～2.2，也就是說這會拉動40%以上的相關產業投資。”換言之，房地產總計影響固定資產投資60%以上。房地產對國民經濟中的地位和作用，已遠超房地產業本身。無論是理論還是實踐，房地產對國民經濟的作用可見一斑，曾有極端言論稱“房地產綁架了國民經濟”從這個角度考量有其一定邏輯。

　　解讀溫總理在兩會上對房地產業用的大量篇幅，一是說明了房地產業在社會經濟中的支柱地位和作用；二是對在當前經濟下態勢下房地產對經濟的拉動作用寄予厚望。房地產最終落選十大振業產業規劃則應理解為房地產涉及的層面太多、敏感，難以短時間形成成型的方案。

　　結合當前國內經濟增速下滑的現狀，從拉動經濟的三駕馬車投資、出口和內需分析，出口由于受金融風暴的影響及人民幣升值因素國際需求大幅衰退；內需由于中國社會保障體系不完善及醫療教育等方面的費用支出較大很難有大的奢望；比較大的希望還是要寄托在投資身上。國務院出臺了以基建為主要內容的4萬億經濟刺激計劃，主要就是通過投資拉動經濟，但基建投資周期長、見效慢、范圍不廣。房地產盡管備受社會各界爭議，但由于其對經濟拉動作用見效快、周期短、影響產業鏈廣，而且只需給政策，不需政府出資，不失為拉動經濟的一種良好途徑。如果說在經濟正常發展的狀況下房地產的作用可有可無的話，那么在國際金融風暴席卷全球、國內經濟增速下滑、出口和內需難以提振下，通過刺激房地產拉動經濟就成為必須的選擇。

　　保障性住房主要分為廉租房和經濟適用房，對于廉租房這一塊社會各界均無異議，一致表示贊成。但經濟適用房的分歧較大，在實踐中也頗為尷尬。2008年底，正在國家啟動新一輪保障性住房大規模建設之際，在廣東、山東、遼寧等地卻傳出了停建經濟適用房的消息。經濟適用房的尷尬之處主要表現在：一、房地產熱時由于性價比高一房難求，房地產冷時由于價格高出商品房、位置偏遠、配套不完善而無人問津；二、經濟適用房的對象很難界定，在實操作中又有諸多不規范之處，存在分配不公的隱憂和質疑；三、政府對經濟適用房的興趣不高，主要是經濟適用房將擠占土地資源、減少政府稅收，如果遇到上述經濟適用房遇冷停建就成為理所當然；四、經濟適用房的規劃、設計、結構、質量與商品房相去甚遠。因此，經濟適用房經歷了起起落落，爭議不斷，發展前景也不明朗，政府和民眾的美好愿請恐難在經濟適用房上實現。相反，廉租房由于適用人群廣、低格低廉、操作簡單將成為保障性住房的主流。

　　對于房地產是否能回暖，筆者在各種媒體和言論上看到的均是模棱兩可或含糊不清的結論，可能是由于這個行業敏感元素多、爭議是非多的緣故，大家唯恐有口失。其實，房地產行業是否回暖關鍵看成交量，成交價是次要因素。從樓市目前成交量持續放大的趨勢以及國家保增長的信心來看，再結合我國的城鎮化趨勢、購房的剛性需求、人口紅利因素及資金流動性充裕再現等因素考慮，房地產行業回暖是大概率事件。國內房地產有諸多不如意之處，如房價超過民眾購買力、行業暴利、政府靠房地產增收財政和保GDP、行業操作不規范等因素，但從我國國情出發，在發展中解決問題是根本途徑。在目前的經濟經濟形勢下，在防范金融風險的前提下保持房地產適度可控的泡沫，通過房地產的平穩發展帶動經濟復蘇是現實的選擇，也是政府最愿意看到的局面。如果房地產重新過熱或再度遇冷，會招致政府新的調控或刺激政策的出臺。總之，房地產行業回暖是大概率事件，硬著陸的可能性較小。