豪宅大跌　買(mǎi)家“尋寶”

　　受金融業(yè)遭遇大量裁員潮影響，香港豪宅售價(jià)及租金出現(xiàn)大幅倒退，部分區(qū)域的價(jià)格創(chuàng)1997年亞洲金融危機(jī)以來(lái)的最大跌幅。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年12月份，全港三十個(gè)主要豪宅區(qū)二手買(mǎi)賣(mài)平均尺價(jià)為9007港元，同比下跌13.8%。其中，九龍區(qū)豪宅降價(jià)幅度最大，如寶翠園2008年12月二手交易尺價(jià)為6879港元，比上一年跌了三成多。

　　位于港島的太平山頂曾是殖民政府官員的大本營(yíng)，但如今那里的價(jià)格創(chuàng)下了1997年亞洲金融危機(jī)以來(lái)的最大跌幅，交易量也明顯減少。

　　2008年第四季度，港島區(qū)豪宅物業(yè)的整體銷(xiāo)售價(jià)格按季下跌了35.4%，按年下滑了19.2%。港島區(qū)的豪宅物業(yè)平均租金按季下降了接近20%，平均尺租為36.22港元。由于潛在買(mǎi)家多持觀望態(tài)度，不少業(yè)主都將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，令租盤(pán)增加，導(dǎo)致價(jià)格有下調(diào)壓力。

　　“這些區(qū)域的物業(yè)特色在于投資客多、租盤(pán)多，1997年之后才落成開(kāi)售，案量多，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)炒作以沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但金融業(yè)失業(yè)潮引發(fā)這類貴價(jià)物業(yè)遭遇退租，投資客缺乏租金收入供樓，進(jìn)一步停損出場(chǎng)，從而破壞房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。”群益證券(香港) 黃熏輝表示。

　　不過(guò)，今年以來(lái)，進(jìn)入二手豪宅市場(chǎng)“尋寶”的買(mǎi)家有所增加，二手豪宅市場(chǎng)迎來(lái)一波成交“小陽(yáng)春”。利嘉閣至尊豪宅主席張偉文表示，豪宅樓價(jià)近月急劇下挫后，市場(chǎng)承接力在低價(jià)效應(yīng)下有所增強(qiáng)。

　　由于價(jià)格下跌，據(jù)傳包括東亞銀行主席李國(guó)寶、柏寧酒店陳氏家族、莊士國(guó)際主席莊紹綏、電盈大股東李澤楷等香港富豪都紛紛入市購(gòu)買(mǎi)豪宅。

　　據(jù)土地注冊(cè)處最新資料，今年1月份全港價(jià)值1000萬(wàn)港元或以上的二手住宅涉及成交量約37.4億港元，較去年12月份上升3.3%，創(chuàng)出近半年以來(lái)的單月新高，反映出豪宅市場(chǎng)萎縮情況大致遏止。

　　商業(yè)租金呈負(fù)增長(zhǎng)

　　由于價(jià)格回落，香港寫(xiě)字樓集中的區(qū)域尤其是九龍東地區(qū)，寫(xiě)字樓物業(yè)不再是多數(shù)海外投資者及本地買(mǎi)家青睞的地方。

　　世邦魏理仕的報(bào)告顯示，工業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)的平均租金在第四季出現(xiàn)雙位數(shù)的降幅，按季下滑了11.3%，這是自2003年以來(lái)出現(xiàn)的最大跌幅。

　　中環(huán)、上環(huán)和金鐘等傳統(tǒng)金融區(qū)的租金按季分別下降了21.9%、21.0%和24.5%，空置率亦有上升。只有港島東中心的租金按季僅下滑了10.3%，業(yè)內(nèi)人士稱，這主要是由于港島東區(qū)空置率仍然比較低，以及未來(lái)三年新供應(yīng)量甚少。

　　香港主要購(gòu)物地區(qū)的整體租金也出現(xiàn)自2003年第四季度以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。只有尖沙咀的租金仍錄得按年9%的租金增長(zhǎng)，成為唯一出現(xiàn)增長(zhǎng)的主要購(gòu)物地區(qū)。

　　分析人士指出，隨著消費(fèi)者減少支出，零售商尤其是奢侈品牌的零售商在未來(lái)幾個(gè)月的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將更為困難。那些曾經(jīng)不惜以高價(jià)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地區(qū)商鋪的零售商，將會(huì)采取較保守的擴(kuò)張策略。然而，市場(chǎng)的低迷也可能為那些瞄準(zhǔn)大眾市場(chǎng)或次級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)者的商家?guī)��?lái)機(jī)會(huì)，有利他們擴(kuò)大及爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。

　　此外，香港倉(cāng)庫(kù)的空置率從2008年9月的1.6%上升至2008年12月的3.2%，但仍然維持在一個(gè)相對(duì)較低的水平。第四季倉(cāng)庫(kù)的租金和價(jià)格比上季分別下降了7.6%和6.6%。不過(guò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，諸如能源價(jià)格回落、新供應(yīng)量處于低位的情況將至少持續(xù)至2010年，加上政府在基建設(shè)施方面的措施，這些因素也會(huì)對(duì)倉(cāng)庫(kù)租金價(jià)格起到一定支撐作用，防止租金大幅下滑。