猜想七 購房落戶政策能否實施

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。今年1月19日，武漢市發布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來購房者入戶限制的相關內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，對于各大城區的購房入戶標準均有所放寬。“購房落戶”政策預計會成為兩會討論熱點。

　　★點評：要在北京、上海這樣的一線大城市實施類似杭州、廈門的購房入戶政策并非易事，北京、上海等大城市施行“購房落戶”，觀點提出后，一夜間引起熱議，中國人民公安大學治安系教授、戶籍專家王太元表示，即使一定要救高價房市，應當是企業自己救，而不能用公共財政救；應當用經濟行為去救，拿不具有經濟價值的戶口去救，是沒有任何道理的。“購房落戶”是寅吃卯糧，用戶口救房市，短期看是無本萬利，長期看肯定弊大于利。

　　截至2008年底，北京市常住人口已達1695萬，即將觸及1800萬人的容納極限。每年50萬人以上的增長速度已經讓環境和社會資源不堪重負。北京實行購房落戶制度，還將面臨準入門檻制度設計的難題。如果準入門檻過低，則會造成人口擁擠；如果準入門檻過高，會造成新的社會不公。

　　中國社會科學院城市與房地產經濟研究室副研究員況偉大表示，北京市的城市規模已經非常大，再增加人口對經濟發展有影響，因為城市擴大之后，就不能再發揮出大城市的聚集效應和規模效應。購房落戶在北京推出非常困難。如果考慮制定這項政策，設定的門檻也必定是非常高的。

　　雖然購房落戶政策對刺激樓市見效快速，但從長遠來看，各方聲音都不看好，即便是贊同者，也表示應靈活制定政策，以免造成城市負擔過重。

　　猜想八 取消二套房房貸限制

　　2007年9月和12月，銀監會兩次會同人民銀行聯合發布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同時貸款利率為基準利率的1.1倍。不過，隨著全球金融危機的蔓延以及房地產市場的萎靡，去年年底國務院再出政策。“為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房”，為二套房政策的執行留出相當大的空間。中央財經大學教授郭田勇表示，不排除二套房政策取消的可能性。

　　★點評：郭田勇認為，二套房政策是2007年針對我國房地產市場投機炒房行為過多、房地產過熱、導致房價上漲過快行為出臺的措施，在之后的市場中對炒房團也起到了很好的遏制。現在看來，雖然二套房政策取消的條件還并不成熟，但是隨著經濟增速回落，以投機炒房為主的行為逐漸減少，更多的是居民改善型住房需求，二套房政策可適當放開。

　　但是改善型住房界定模糊，一家銀行客戶經理表示：“對于這種結清貸款后賣房然后再買房的情況，我們在實際操作中都算作二套房，不能享受優惠。理論上只有‘改善型普通自住房’可以享受優惠，但北京市的人均居住面積缺乏具體數據，‘改善型普通自住房’是一個很模糊的范疇，我們實際上也沒辦理過這種貸款。” 宏源證券研究員楊國華表示，央行和銀監會沒有出臺針對“國六條”的操作細則，“改善型住房”沒有一個清晰的定義。

　　調查顯示，北京樓市70%的商品住房購房人都為二次購房，即“改善型”購房，而能否讓這些觀望的改善型購房人在眼下出手，“二套房貸”政策能否松綁已經成關鍵因素。業內專家表示，如果從眼下中央政府倡導的活躍市場、刺激消費出發，有選擇性地對“二套房貸”松綁既可滿足改善型購房人購房，又可防止“炒房投機現象抬頭”。

　　猜想九 制定更具體保障房建設政策

　　《政府工作報告》當中，2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開工建設和收購保障房850萬平方米，其中限價房為650萬平方米。很多開發商擔心保障房的大量入市會沖擊房地產市場，普通住宅面臨降價壓力。北京市市長郭金龍則表示：“政府加強保障房的建設并不會沖擊房地產市場”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產業前景光明，但當前的市場結構需要調整。

　　★點評：當前房地產業的主要問題是存貨過多，新增建設項目太多將不利于消化存貨。但近期各城市政府先后在地方“兩會”上表態，進一步確認了保障房作為解決民生問題和彌補房地產投資手段的地位。在北京市政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年北京市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設，這也表示了政府對于保障房建設力度方面的決心。

　　中原地產華北區總經理李文杰表示，預計保障性住房仍舊是本次“兩會”政策方向的重點，本次“兩會”中將對保障性住房的建設規模、土地供應、財政資金規模、準入及推出機制等做出更加具體以及嚴格的規定。 (趙麗萍 張蓓)