猜想四 提高交易量被關注

　　從2003-2008年，在全國兩會上，或多或少都會有代表提出要治理高房價。不過，業內預測，今年的兩會，將不復出現這一現象。同時，成交量將成為大家關注的話題，土地和房產成交量的明顯下降，讓開發商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產商代表，必然會提出關于“保量”的議案。

　　★點評：受到2008年銷售低迷的影響，2008年房地產存貨頗豐。進入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據相關機構的統計，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度，需要消化18個月，這還不包括2009年的新增供應。

　　如何消化存量和今年的新增供應量，最直接和被消費者認可的就是降價。2009年的房價再也不是一塊鐵板，“降價能帶來熱銷”已經在開發商中形成共識。而根據記者的調查，一些項目的降價幅度也在加大，一降到底。同時，在降價銷售的同時，不降低質量，也是促成部分項目降價后熱銷的重要原因。“企業為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤的售樓模式在2009年將會變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷。”金地產機構總經理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城項目以3580元/平方米低價開盤之后迅速熱銷。據悉，2月中旬開盤以來，半個月的時間里，該項目24、26號樓推出的420套房源，已經銷售近380套，銷售率已超90%，同時也促進了一期尾盤的熱銷。據悉，該項目一期的售價為4680元/平方米，此次二期開盤價格整整下調了1100元/平方米。天洋城項目一內部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房價每平方米只有1000元左右，而在四環、五環，2006年、2007年兩年土地賣出8000元/平方米的也有，即便開發商想降價售樓，留給他們的下降空間也不大。”不過盡管天洋城價格降低，但品質卻沒有降低。單從環保材料和建筑工藝來看，均采用的是行業高標準、基層底板采用奧運免檢產品的防水材料，每平方米造價比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價房促銷的方式，原來賣17500元/平方米的房子，現在13500元/平方米出售，結果短短一周時內，銷售額已過億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開發商讓利促銷不無關系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認為，在實踐中，卻出現了房地產業“去市場化”的傾向，建議取消有悖于市場經濟規律要求的“90/70”政策限制，提高市場效率。

　　★點評：實際上，春節前夕，北京市政府出臺了《關于貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》(京建辦〔2009〕43號)的文件，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見。其中，第十一條規定指出：“對商品住房項目，根據城市總體規劃確定的原則，統籌兼顧土地節約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據市場需求確定套型面積和比例。”實際上，從這個政策中不難看出，“90/70”政策已經開始松動，但是還沒有徹底取消。

　　亞豪機構副總經理王英男分析認為，自2006年國家出臺“90/70”政策以來，對開發商進行了硬性的規定，北京市政府對這一政策也進行了堅決的執行，這實際上是用行政的手段對市場進行的直接干預，因此對市場產生了較大的影響。許多開發企業迫于這條規定，而不得不修改建筑規劃，改建小戶型產品，一時間市場上小戶型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。從目前的實際情況來看，保障性住房加上零散的小戶型項目實際上已經達到了這個標準，因此開發商新建的商品房項目有很大的調整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項目的同質化競爭，對開發商來說無疑是一個利好的消息。

　　不過，據記者了解，目前市場上對小戶型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購房的人向記者咨詢，都是想購買90平方米以下的戶型。因此，適當放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現在樓市銷售不暢的情況下，小戶型產品銷售較快是不爭的事實。

　　猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來，全國住房公積金大案頻頻發生。湖南衡陽市2.53億元住房公積金被違規挪用，郴州市發生公積金管理中心原主任李樹彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營業部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長生等挪用貪污公積金2800多萬元。

　　針對這些現象，有業內人士表示，一方面，是全國住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢源源不斷流入這口“水井”。2008年全國住房公積金繳納規模已超過2萬億元，誰來保障這些資金的安全自然也就成為了一個問題。

　　★點評：有關人士分析，住房公積金的管理權過分集中是導致資金安全的根源。現行住房公積金管理體制導致相關監管部門均無法對住房公積金使用情況進行有效監管。因為管理條例對各監管部門的權力范圍沒有明確，在操作上缺乏可行性，監管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年本市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。陳剛表示，公積金存款是公民的錢，使用要非常謹慎，使用閑置公積金建設保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會保證這部分資金返回公積金賬戶，并補貼所產生的相應利息。

　　很多研究者及業內人士都認為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應擁有獨立的企業法人資格，由金融監管當局進行監管，以金融機構標準進行要求，履行相應的信息披露義務。也有一種觀點，就是分權。基金管理者不應擁有完整的資金使用權。