重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用社會資金極高，更加劇了開發(fā)商的資金困局

　　在重慶房地產(chǎn)行業(yè)，無論本地企業(yè)還是外來的和尚，普遍都面臨著資金壓力，這不禁讓我們回想起 2007 年，那一年正是重慶樓市最火爆的時候，也是重慶冒出天價地王最多的一年，最高的甚至達到了 1400 萬元每畝，這些瘋狂炒地的資金來自哪里？就在上周網(wǎng)絡上突然流出一份據(jù)說來自重慶第四大開發(fā)商隆鑫地產(chǎn)的內(nèi)部講話稿，文章指出，如果盤點一下重慶當前的開發(fā)商，有幾家沒有高價拿過地？有幾家沒有盲目向外擴張？有幾家沒有借高利貸水錢？有幾家今年春節(jié)發(fā)了獎金？在這一連串質(zhì)問背后，有消息人士透露，重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用的社會資金高達一百個億，月利息平均在 5% 甚至 10% 左右，這更加劇了開發(fā)商的資金困局。

　　在重慶采訪期間，大部分人士對地產(chǎn)企業(yè)使用百億社會資金問題都諱莫如深，不過重慶大學陳德強教授向記者透露了這樣一個信息。

　　重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院教授陳德強：“這個很多企業(yè)它沒有這種數(shù)據(jù)的顯示，但事實上我知道，在重慶，甚至前十強(房地產(chǎn))企業(yè)都有很龐大的這種民間資金的壓力。”

　　記者：“你能肯定么？”

　　陳德強：“肯定。”

　　陳德強說，房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，實際上融資手段比較單一，正常情況下，房地產(chǎn)可以先期投入少量資金，取得土地，通過土地抵押，獲得銀行資金，再通過建筑商墊資，樓盤開發(fā)到一定進度后利用預售制度快速回籠資金，從而實現(xiàn)循環(huán)滾動，但一旦銷售下降，現(xiàn)金回籠就會減緩，同時銷售下降也會影響銀行資金進入，現(xiàn)在的國際金融危機又加劇了這種態(tài)勢，而對多數(shù)企業(yè)來說，2007年高價位拿下的土地現(xiàn)在根本無力進行開發(fā)，即使開發(fā)出商品房也不可能在目前價位水平中贏得市場，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就只有被迫使用社會資金以渡過難關，包括從典當公司、擔保公司，甚至從個人手中借用高利貸。

　　陳德強：“對企業(yè)來說的話，不是它經(jīng)營問題，也可能不是銷售問題，可能死就死在這個上面，你比如說一個企業(yè)假如說它有兩個億到三個億的那種民間借貸，因為一個大項目么，那就意味著它每一個月，如果是五分每一個月，必須要一千五百萬的現(xiàn)金流每一個月，因為它的渠道只有靠銷售，如果一個月沒能夠銷售到一千五百萬以上，那么它就斷流了，所以這根稻草是很大的一根稻草，對企業(yè)來說這根稻草可能會壓死很多開發(fā)企業(yè)。”

　　陳德強透露說，據(jù)他了解，使用社會資金成本極高，月息5%，7%，8%，甚至更高都很正常，這也就導致了地產(chǎn)企業(yè)千方百計促銷。重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭也認為，對重慶房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然經(jīng)過了一年多的調(diào)整，但最困難的階段還沒有過去。

　　重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭：“我認為今年上半年可能是房地產(chǎn)企業(yè)可能相對比較艱難的這么一個半年，因為它任何事情它有一個反應周期，你比如說先是金融危機發(fā)展演變成經(jīng)濟危機，經(jīng)濟危機帶來人們的收入就業(yè)消費的信心等等這一系列，它都發(fā)生了變化，然后再反映到我們所有的具體消費當中，消費當中要慢慢又反映到我們的具體生產(chǎn)當中，它這一個周期有一個過程，但是我認為最多是今年上半年。”

　　重慶市社科院副研究員楊玲認為，重慶的房地產(chǎn)市場總體健康，價位并未過高，但從具體走向上看，她認為，商品房價位并沒有觸底，2009年還應該處于繼續(xù)調(diào)整當中。

　　重慶市社會科學院城鄉(xiāng)統(tǒng)籌所副研究員楊玲：“任何一個行業(yè)都是最開始發(fā)展的時候，它因為有可能是暴利，利潤率很高，然后慢慢慢慢地它應該就是說向社會平均利潤率那樣子過渡，往那個方向靠，也不能一直高于那個社會平均利潤率，那樣的話，你那個行業(yè)確實就發(fā)展得不正常了，我們經(jīng)過十幾年的高速快速發(fā)展，那么現(xiàn)在確實是一個應該是調(diào)整的時期，而且調(diào)整不可能說一年就調(diào)整好了，所以我個人看法2009年還是處于繼續(xù)調(diào)整當中。”

　　半小時觀察：房地產(chǎn)弊端根本是暴利

　　面對月息5%-10%的高利貸，重慶的開發(fā)商們眼睛都不眨一下，就敢十幾億、幾十億的大筆借進，他們的底氣到底來自哪里？雖然，我們沒有直接看到哪家開發(fā)商的財務報表，但從這樣反常的舉動中，我們不難算出，房地產(chǎn)業(yè)的暴利究竟有多高？

　　通常一個房地產(chǎn)項目從購地到預售出去，至少需要一年左右的周期，而高利貸的月息即使按5%的最低標準來算，一年之后利滾利本金和利息之和至少要翻1.8倍，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要在一年內(nèi)獲得近100%的利潤，才可能掙到屬于自己的那份錢。即使面對如此高的資金成本，開發(fā)商們還敢伸手，顯然他們的年利潤率已經(jīng)遠不只是百分之幾十，否則他們絕不會冒這么大的風險。

　　在當今的中國，很多企業(yè)為了那怕一個百分點的利潤，都得要苦苦掙扎，從一滴油一滴水算起，盡可能壓縮成本。又有幾個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)這樣，能夠獲得如此超額的利潤。盡管，這些年總不停地有房地產(chǎn)界的大腕站出來，信誓旦旦地告訴我們，房地產(chǎn)的利潤遠非外界傳言那么高，甚至還低于社會平均利潤水平。可無論是富豪排行榜上的地產(chǎn)大亨還是借高利貸炒地的地產(chǎn)狂人，總讓開發(fā)商們藏不住暴利的尾巴。

　　一個暴利行業(yè)現(xiàn)在出了問題，就像一個裝滿黃磷的鐵桶著了大火，袖手旁觀不行，但用水澆的話，火卻反倒會燒的更旺。如果我們不隔絕制造暴利的空氣，我們的任何努力都會是徒勞。

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