站在2008年的歲末，回想去年此時，大家還在為房價會否在今年出現(xiàn)拐點爭論不休，轉(zhuǎn)眼高房價時代已漸行漸遠(yuǎn)。

　　站在2009年的年關(guān)，一些城市曾表現(xiàn)“矜持”的房價或在09年面臨全面調(diào)整；身處資金密集型行業(yè)的不少開發(fā)企業(yè)將面臨融資困境，爛尾樓或重現(xiàn)市場；而在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房價格面臨方向性的選擇。

　　被搶占的市場地盤

　　自2007年以來，政府已多次表示加大對保障性住房的投入，為刺激內(nèi)需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　對此，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，目前，我國的保障性住房供應(yīng)量占到全國房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國住宅銷售量的平均增速(約20%)測算，若在2009-2011年每年分別增加130萬套經(jīng)濟(jì)適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%，2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%。可見，保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的投資對房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。

　　與此同時，黃瑜表示，明年我國商品房供過于求的局面將更為嚴(yán)峻。1-11月全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，預(yù)計全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷售量同比持續(xù)下降，1-11月全國商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平，那么銷售量和供應(yīng)量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴(yán)峻。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院掌握的累計可售商品住宅數(shù)據(jù)來看，主要城市消化可售量的周期均在10個月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房)，按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個月，按2008年的銷售速度則需要消化24個月。若2009年市場仍延續(xù)2008年的態(tài)勢，那么主要城市的銷售速度不會有明顯改善，房屋庫存周期可能拉長。

　　針對保障房會否沖擊市場，建設(shè)部政策研究室副主任秦虹在接受本報記者專訪時表示，目前的住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地方住房普查后的結(jié)果制定的，各個地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》坷щy情況確定了保障性住房的規(guī)劃，“并不是憑空想象”，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前，我國人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬戶，這些家庭難以僅靠自身的力量在市場上解決住房問題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場并不沖突。總的看，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。下一步房地產(chǎn)形勢的變化取決于政策的落實、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的走向以及開發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應(yīng)對，將會是這三方面綜合因素合力作用的結(jié)果。

　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，決定房地產(chǎn)走勢的還是市場本身，房價目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點的位置，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經(jīng)濟(jì)沒有見底，房價也不樂觀，“明年希望不大”。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘預(yù)測，房價將出現(xiàn)明顯回落，估計未來兩年全國平均房價下跌15-20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。