發(fā)房補(bǔ)不是最佳方式

　　目前不少地方政府的房地產(chǎn)救市新政中，都有發(fā)放房補(bǔ)的措施，對(duì)此，美國加州大學(xué)河濱分校特聘經(jīng)濟(jì)學(xué)教授Richars Arnott認(rèn)為，住房補(bǔ)貼對(duì)于平抑房價(jià)、調(diào)控市場(chǎng)也許是必要的政治手段，但是它耗費(fèi)巨大，增加土地和住房的供應(yīng)量效果可能會(huì)更好。

　　Richars Arnott比較了多個(gè)國家的調(diào)控案例，他介紹說，城市化給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新力量，但通常也會(huì)帶來房價(jià)快速上升的結(jié)果，所以大多數(shù)政府都面臨著巨大的調(diào)控壓力。其中新加坡政府對(duì)土地實(shí)施控制，并且對(duì)住宅幾乎保持壟斷，新加坡的公共住房都是標(biāo)準(zhǔn)化的并且價(jià)格便宜，它的高額住房補(bǔ)貼既有社會(huì)效益也有經(jīng)濟(jì)效益，消滅了骯臟的貧民窟。但新加坡住房補(bǔ)貼制度的成功是一個(gè)例外而不是規(guī)則，如果出現(xiàn)房價(jià)的下跌，結(jié)果可能是災(zāi)難性的。

　　Richars Arnott表示，加大土地和住房供應(yīng)量才能降低住房的費(fèi)用，韓國就是一個(gè)成功的例子，上世紀(jì)80年代末，韓國住房費(fèi)用的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了GDP的增長幅度，房價(jià)收入比達(dá)到了13：1，而美國只有3：1。韓國政府決定采取措施，一夜之間，25%的國土面積被宣布為城區(qū)，從而為房地產(chǎn)的開發(fā)掃平道路。政府還在七到八年增加200萬套住房，到今天，韓國的房價(jià)與收入比下降到大約3.5：1。

　　產(chǎn)品更新

　　向90平方米要舒適

　　當(dāng)前，90平方米以下住宅是政府大力發(fā)展的重點(diǎn)，但90平方米決不是過渡型產(chǎn)品，它應(yīng)該成為三口之家的合適居所。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長、原建設(shè)部副部長宋春華在昨天的論壇中表示，當(dāng)前應(yīng)該在精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心配套上下工夫，在90平方米左右的戶型里，組織好核心家庭三口之家的生活起居，并且有一定的適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化和居住水平提高的靈活性，避免大拆大改。同時(shí)爭取在50平方米左右的戶型里解決好低收入家庭的住房問題。　　

　　降低面積就是節(jié)約購房成本，中房協(xié)副會(huì)長、南京棲霞建設(shè)董事長陳興漢介紹說，目前棲霞建設(shè)多層住宅85平方米能做到三房兩廳，兩房兩廳是77平方米。消費(fèi)者可以花更少的錢，實(shí)現(xiàn)同樣的居住需求。而戶型更新，也是企業(yè)競爭的需要，過去房地產(chǎn)公司毛利率高的達(dá)到50%多，以后不可能靠土地增值來賺凈利潤了，將來房地產(chǎn)利潤90%來自于建造環(huán)節(jié)，也就是運(yùn)作環(huán)節(jié)，只有提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，降低建筑能耗和成本，才能在競爭中取得應(yīng)有的地位。

　　提高房屋品質(zhì)才能“過冬”

　　目前開發(fā)商都在擔(dān)心怎么過冬，把希望寄托在救市、暖市和托市上。著名建筑師開彥認(rèn)為，過去那種片面追求贏利不求品質(zhì)的開發(fā)不能再搞下去了，如果樓盤的品質(zhì)有足夠保證，貴就貴點(diǎn)還是會(huì)有市場(chǎng)的。

　　開彥的發(fā)言中將大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都痛打一棒，他認(rèn)為現(xiàn)在很多樓盤房屋面積虛大，把有限的成本資金花在外表方面，而住宅內(nèi)部功能的需求、聲光熱空氣質(zhì)量等方面反倒不受重視。大多房屋好看不好用，真正理性開發(fā)，精明增長的住宅開發(fā)模式至今在國內(nèi)尚不能形成氣候。“目前從開發(fā)表現(xiàn)出來的產(chǎn)品面貌，基本上是停留在追求表象的東西，講的是面子好看，但是里面連基本的保溫御寒的功能都不具備。”“把舒適度帶給居民，把利益帶給居民。這個(gè)是非常重要的，有了經(jīng)得起考驗(yàn)的產(chǎn)品品質(zhì)，就有能力面對(duì)各種突如其來的困難局面，可以幫助你過冬。”(記者 石小磊　劉 璞　王 燁)