住宅是城市的重要構成元素，也是城市居民最基本的生活設施，因此房地產市場、住宅產業也成了第四屆世界城市論壇的主要議題。在昨天的幾場分論壇中，來自海內外的專家對當前中國房地產市場的走向，調控措施的應用，以及住宅產品的更新等多方面內容，提出了各種新觀點、新思路。

　　市場分析

　　周期波動樓市跌入低谷

　　近期，房地產市場的低迷態勢以及中央、地方政府的大力救市，成為公眾關注的焦點，對此，中國房地產及住宅研究會副會長張元端接受本報記者專訪時指出，今年房地產市場出現了交易量和房價雙雙下降的現象，應該用經濟周期波動的理論來分析。房地產市場與國民經濟的發展周期是相吻合的，近年來我國的國民經濟一直保持2位數的增長勢頭，而今年上半年速度出現了小幅微降，作為國民經濟的寒暑表，房地產市場也就出現下滑。

　　張元端介紹說，我國房地產市場的前幾個波峰分別出現在1993年、1998年和2003年，“經濟發展的周期與房地產的周期都在4-6年。如果說2003年是上一個波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么為什么這個上升的勢頭沒能延續到2009年，而在今年就出現了轉折點，主要原因是2007年價格漲得太快了。當價格被炒到高位，一方面，剛性需求的‘用家’買不起房子了，另一方面，‘炒家’的利潤空間縮小，無利可圖后也放棄了購買，‘用家’、‘炒家’雙雙離市，就造成了高價格下樓市的大幅下滑。”

　　走出低迷關鍵打破觀望

　　樓市步入低谷后，從中央到地方政府都開始了救市，但能否成功推動市場步入上升通道，張元端謹慎地表示，市場何時恢復目前難以預測，一些開發商認為明年上半年可能回暖，也許是過于樂觀了。“現在對房地產市場影響最大的是社會上普遍存在的觀望情緒。觀望情緒何時結束，怎么讓其結束，這才是救市面臨的最大難題。政府的調控手段有兩種，一種是直接調控，例如經濟適用房、廉租房，政府說什么價格就是什么價格，影響立竿見影。而另一種是間接調控，包括現在的契稅、貸款政策的調控等，這種調控的效果有滯后性，傳導到市場需要一個過程。而且調控的力度夠不夠，目前還不太好評估。”張元端表示，應當期望，通過本輪調控，把房價控制在合理水平，使房地產經濟在適度增長區間內保持較長時間的平穩增長和輕微波動。

　　調控建議

　　改革分稅制扭轉“土地財政”

　　眾所周知，高房價與高地價有關，也與地方政府的“土地財政”有關，而上海市松江區城市規劃管理局副局長王振亮博士昨日提出，造就高房價泡沫和地方政府“土地財政”的總根源是因為，現有中央與地方的分稅制財政體制存在重大偏差，地方城市建設資金來源只能依賴土地財政，必須盡快改革。

　　王振亮指出，根據分稅制財政體制的劃分，稅收分為中央稅、中央地方共享稅和地方稅三大類。中央稅主要指關稅和消費稅。共享稅現行的主要指增值稅、資源稅、所得稅、印花稅等，中央與地方按比例分成，省市還要再分成，地方城市分到手的收入并不高。地方稅，包括營業稅和各種附加費等等，但是100%的地方政府為招商采取退稅優惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達80%以上。

　　對于地方政府來說，要建設、要發展，沒有錢是萬萬不能的。教育、醫療衛生等，除了西部“老少邊窮”地區外，都要地方政府出錢。事實證明，搞房地產業可以推動地方經濟發展，改善人民群眾生活條件，提升城市形象，最大的好處是大大增加地方財政收入，同時還可以用收取市政配套費、教育醫療等公共設施配套費的名義，獲得巨額資金，建設人民群眾急需的教育設施、醫療衛生設施、體育館等設施。這就成了所謂的“土地財政”。

　　王振亮認為，是房地產業支撐起了中國快速工業化、城鎮化的大發展，但這不是可持續發展的長久大計，改革已是當務之急。