村委會扮演著至關(guān)重要角色

　　事實上，在小產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生和交易中，村委會扮演著至關(guān)重要角色。最早的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)模式，是由村委會出地，承建商出工程款、報建費(fèi)，以自建房去當(dāng)時的東莞市計劃管理委員會進(jìn)行土地立項，再報規(guī)劃局、土地局、建委等有關(guān)部門審批取得了蓋房子需要的“五證”。房子建好后，房管局只會給整棟建筑一個房產(chǎn)證，也就是所謂的大產(chǎn)權(quán)，村委會獲得一部分住房和商鋪，村民也因此可以進(jìn)行土地收益的分紅。承建商通過銷售來轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，除掉土地成本和稅費(fèi)還小有盈利。

　　其二是，村里將土地賣給承建商，承建商付給村委會“土地費(fèi)”買斷了這塊地的使用權(quán)，村委不參與樓盤銷售的分成。承建商再以集體土地的名義去報批、銷售。在這兩種模式中，承建商往往都是做建筑出身的老板，由于轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏足夠的資金，只能掛靠村委會。還有一種模式是，有的村委會自己當(dāng)起了開發(fā)商，自行組織建設(shè)，在宅基地等用地上開發(fā)住宅，然后自行銷售。

　　村委會通過出售土地直接獲利，或者獲得小產(chǎn)權(quán)房收租，打造了利用土地創(chuàng)收的“特色經(jīng)濟(jì)”，有建房者甚至聲稱，只要村子有多余的地，都會建房出售。

　　“小產(chǎn)權(quán)房把村的造血功能賣掉了”

　　“東莞很多村都會走上這條路，把村里的造血功能都賣掉了，三代人的都賣掉了�！睆埾壬�說，許多村看著別的村的集資房建得好，主動去找他們幫忙建。但是在小產(chǎn)權(quán)房三方當(dāng)中，村委會是最大的風(fēng)險承受者，給村里沒有帶來多少經(jīng)濟(jì)效益，甚至還有不少的糾紛。

　　去年石竭鎮(zhèn)某村曾經(jīng)有一單官司，村民因為不滿意村委會把土地以低價出租給投資商，而狀告村委會，“因為村委把這塊地3.5元/平方米的價格出租給了投資商，而商鋪在最好的時候卻收租100元/平方米。于是許多農(nóng)民就會覺得租得少了，就來鬧�！睆埾壬�說， 這樣的事情經(jīng)常有，不過一般承建商和村委會通過各種方法把情況擺平。

　　村委會和很多村民沒有想到的是，小產(chǎn)權(quán)房之所以賣得好，還在于建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎(chǔ)上。以前出租一個月還有八百元的收益，他們意識不到這個風(fēng)險，2008年以來東莞經(jīng)濟(jì)開始遇冷，隨著而來的，一些鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)企業(yè)倒閉和外遷，房子租不出了，村民的收益也大大減少。已經(jīng)沒有了土地，村民完全依靠出租吃飯，村里的小產(chǎn)權(quán)房也賣給別人了，村里的收益從哪里來？“過度開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，最終使村里把造血功能都賣掉了�！睆埾壬�說。

　　合同文本規(guī)避的兩重風(fēng)險

　　除了拿不到房產(chǎn)證，為了逃避責(zé)任，村委會還在所謂的《合作開發(fā)合同》中，制定了兩條奇特的款項：

　　合同約定小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)是60年，但合同中有一條特別規(guī)定：“使用權(quán)結(jié)束以后，土地的權(quán)益以結(jié)束時的國家政策規(guī)定為準(zhǔn)”。

　　“在合同有效期內(nèi)，如果政府的法規(guī)政策有變化，可以申請房產(chǎn)證，由此產(chǎn)生的所有的稅費(fèi)由乙方來負(fù)責(zé)。甲方代表乙方與政府協(xié)調(diào)�！�

　　事實上，這兩條隱藏的意思是，一旦法律政策發(fā)生變動，所有的風(fēng)險全部由乙方(購房者)承擔(dān)。此外，倘若遇到拆遷，“小產(chǎn)權(quán)”房的補(bǔ)償又將成為一大問題。倘若出現(xiàn)法律糾紛，“小產(chǎn)權(quán)”房的擁有者很難依法維權(quán)。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化的前提是要征收高額土地出讓金，這筆費(fèi)用也將全部由乙方(購房者)來承擔(dān)。由于合同中甲方(村委會)規(guī)避了風(fēng)險，一些人第一天交了定金，第二天就帶著律師來退房。

　　張先生自己也承認(rèn)，對于購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，確實承擔(dān)了常人體會不到的風(fēng)險。 “你是不合法的，不按規(guī)劃修的，甚至沒有報建過，開發(fā)商拿了錢就走了，將來出了問題誰幫你解決？每天都生活在不安定當(dāng)中�！钡�在張先生看來，買了房的人住上了自己的房子，出租的人拿了租金，就可以了。“至于60年以后的事情誰都不知道，起碼我們這代人是看不到了，所以最后還是由政府來解決。”

　　名詞解釋

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”其實是指在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。1998年修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定，村民集體所有的土地只有在“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“村民建設(shè)住宅”和“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)”三種情況下，才能轉(zhuǎn)作建設(shè)用地。第63條進(jìn)一步規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。小產(chǎn)權(quán)房屬于“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

　　其實，早在1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中，分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。(文/記者 潘勤毅、蔣幸端)