9月1日至10月19日，北京市期房網(wǎng)上簽約17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。從其它城市公開的交易數(shù)據(jù)看，成交量比去年同期均有較大幅度的下滑，“金九銀十”成色不足——

　　10月19日，南京舉行了“2008南京秋季品牌樓盤展示”。最低的樓盤折扣打到了“八八折”，另有一家樓盤承諾買房便送“18萬元嫁妝”。據(jù)南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)統(tǒng)計,目前南京樓市中新建商品住宅供需比已達到5∶1，開發(fā)商的銷售壓力有增無減。福林攝

　　交易量持續(xù)低迷，房價下降趨勢明顯——

　　行業(yè)的冬天來了

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個本應收獲的金秋，卻成了提前到來的冬天。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年2—8月，全國房地產(chǎn)市場成交量同比下降的幅度分別為3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經(jīng)濟發(fā)達省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。進入傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，開發(fā)商們絞盡腦汁，打折、特價、送裝修、送汽車，甚至“買房送房”、直接降價……但購房者似乎并不買賬。9月1日至10月19日，北京市期房網(wǎng)上簽約17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。從其它城市公開的交易數(shù)據(jù)看，成交量比去年同期均有較大幅度的下滑，“金九銀十”成色不足。

　　央行近日公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下了1999年此項調(diào)查開展以來最低水平。其中，在調(diào)查的7個大城市中，北京、上海、廣州等一線城市未來3個月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，甚至低于全國平均水平。從去年第四季度開始彌漫的觀望，正在愈演愈烈。

　　交易量的持續(xù)低迷，使廣州、深圳等地房價出現(xiàn)下跌，北京、上海等城市也有明顯松動。根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，前9個月70個大中城市房價漲幅環(huán)比震蕩下行，至8月份房價下跌的趨勢逐漸明顯。“買漲不買跌”的心態(tài)使購房者進一步觀望，加劇了交易量的惡化。

　　“市場的調(diào)整還會持續(xù)，就看持續(xù)多長時間，到什么程度。”學界和業(yè)界一年來對市場走勢沸沸揚揚的爭論也正在趨于一致。

　　雖然近期上海、杭州、西安、南京、福州等城市地方政府陸續(xù)出臺了一些鼓勵購房人買房的補貼措施。央行在一個月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)利率和存款準備金率，財政部上周又出臺降低住房交易稅費、擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等措施，以改善住房消費的政策環(huán)境。然而，購房者如果不改變房價進一步下跌的預期，再加上宏觀經(jīng)濟環(huán)境還存在諸多不確定性，這個冬天可能就不會很快結(jié)束。

　　降價、融資、縮減規(guī)模、節(jié)約成本——

　　準備好過冬棉被

　　冬天注定是難熬的。過去幾年，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依靠快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，在一定程度上規(guī)避了市場風險。在成交量低迷、銷售放緩的情況下，在建項目資金壓力、成本上升壓力、土地儲備占壓的資金壓力等各種壓力一齊襲來。加之銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)仍然緊收、資本市場表現(xiàn)疲軟，使企業(yè)寒意倍增。

　　過冬了，棉被在哪兒？

　　“12月和明年3月，我們要還兩次銀行貸款，如果此后市場仍然沒有好轉(zhuǎn)，我們就打算犧牲兩三個項目，虧本促銷來回籠資金。”江蘇一家房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理告訴記者，“前幾年對行業(yè)判斷過于樂觀，攤子鋪的太大了，現(xiàn)在生存下去是第一位的。”

　　“降價，只有降價。”社科院金融研究所研究員尹中立認為，目前房地產(chǎn)市場最主要的矛盾是過高的房價和普通居民購買能力之間的矛盾。市場上雖然有各種打折促銷活動，但仍然遮遮掩掩，公開的降價比較少。只有企業(yè)在較大范圍內(nèi)明確降價銷售，房價接近購房者的預期，觀望才有可能緩解，成交量才會回升。“房地產(chǎn)業(yè)從前兩年的‘土地為王’，重新回到了‘現(xiàn)金為王’的時代，誰能快速回籠資金，誰才能生存下去。”尹中立說。

　　一些大房企在業(yè)內(nèi)搶先降價，的確在短期內(nèi)加速了資金回籠，抓住了寶貴的現(xiàn)金流。8月底，萬科將旗下樓盤的降價風從珠三角吹向長三角，降價幅度最低達到七三折。僅僅在上海中秋促銷的兩天內(nèi)，銷售金額達2.68億元。整個9月，萬科實現(xiàn)銷售面積53.2萬平方米，銷售金額43億元，分別比8月增加12.2%和5.7%，搶先降價產(chǎn)生了明顯的效果。同樣，黃金周期間采取降價銷售的恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，也取得了好成績。然而，對于反應遲鈍的大多數(shù)房企而言，緊隨大房企腳步的降價目前并未取得明顯效果。

　　短期的銷售回款尚不足以度過漫長的寒冬，而銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸依然緊縮，資本市場的低迷也使很多企業(yè)融資的步伐放緩。據(jù)統(tǒng)計，在股市大漲的2007年，企業(yè)融資活動所帶來的現(xiàn)金流高達1064億元，而今年第一季度融資活動的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。在這種形勢下，發(fā)行公司債和民間高息借貸等融資方式成為不少房企緩解資金饑渴的選擇。

　　據(jù)統(tǒng)計，自今年3月以來，金地集團、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)和中糧地產(chǎn)等數(shù)家房企發(fā)行了總額達157億元的公司債。金融街、泛海建設等也在積極籌備公司債的發(fā)行。房地產(chǎn)成為今年發(fā)行公司債最頻繁的行業(yè)。

　　同時，房地產(chǎn)企業(yè)拆借高息貸款的膽子也越來越大。據(jù)浙江省紹興市一家房企負責人透露，當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)為了渡過難關(guān)，“月利一毛(10%)”也敢借。他說，“這種借貸都是兩三個月的短期借貸，風險非常高。如果到時候還不上，開發(fā)商只能逃跑。”

　　一方面是找錢，一方面是省錢。為了把僅有的資金更好地用在“刀刃”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始減小開工面積，減少投資規(guī)模。

　　首創(chuàng)置業(yè)日前公開表示，公司動工面積將由原定的150萬平方米降至60萬平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬平方米大幅減至88萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，2008年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)新開工面積、竣工面積和施工面積同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，新開工、竣工和施工面積的同比增幅為14.1%、4.4%和15.0%，增幅下降明顯。

　　“不僅要警惕現(xiàn)在房價的大幅下滑，也要擔心兩三年后房價的暴漲。”中國城市規(guī)劃設計研究院居住區(qū)研究中心副主任趙文凱認為，房地產(chǎn)業(yè)投資增幅減緩的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，加之今年土地市場交易低迷，預計今后一段時間房地產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌，隨之而來的將是兩三年后市場供應量的明顯下降。他擔心，如果這種情況持續(xù)下去，在市場存量消化到一定程度以后，市場會重新出現(xiàn)供不應求的情況，屆時可能引發(fā)又一輪房價暴漲。

　　此外，過去“財大氣粗”的房地產(chǎn)企業(yè)也開始從內(nèi)部做起，減少開支、降低成本。從今年下半年開始，一些地方的房企開始裁員，“瘦身”活動逐漸蔓延到北京、廣州等地，有的小企業(yè)裁員幅度甚至超過50%。

　　湘江偉業(yè)董事長方明理表示，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當小，裁員只是“下下策”。不僅如此，如果今后一段時間市場成交量沒有明顯回暖，企業(yè)又在價格上“死扛”，任何其他方法都只能暫時維持生存，長期下去只有“死路一條”。