各地出臺鼓勵購房政策

　　李小萌：歡迎來到《新聞會客廳》。很長一段時間人們話題的焦點聚焦在房子上，一方面我們看到不少城市房子價格在下降，交易量在萎縮，而另一方面從6月份開始，相繼有十多個城市也開始政府出手出一些對樓市利好的政策，企圖能夠挽回樓市的頹勢，特別是昨天剛剛結束的國務院工作會議，在部署第四季度的經濟工作的時候提出來，要降低房地產交易的稅和費，來支持百姓購房，像這一系列政策怎么看待，對樓市又會有怎樣的影響，今天我們就探討這樣的話題，首先介紹到場的兩位來賓。坐在我旁邊的是清華大學布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿，歡迎您。旁邊一位是北京師范大學房地產研究中心主任董藩，也歡迎您。

　　肖耿：各位觀眾好。

　　李小萌：今天我們要說的是政府出手挽救樓市，一上來我們先看看幾條已經出現的一些挽救樓市的政策，請兩位幫我們做一個解讀，第一條，購房入戶。如果你買房，辦理戶口會方便，有一些實施的優惠政策，怎么看每一條政策背后實質的目的是什么，請兩位幫大家解釋，先說第一條吧。

　　肖耿：第一條我覺得主要是提高房產的價值，當你買了房子，可以得到一些優惠，實際上相當于這個房子的價值在提高，這個我覺得是有好處的。

　　李小萌：這個以前也有過這樣的方式。

　　董藩：過去歷史上是有過的，后來我們叫停了，這條政策的出臺實際上有背景的，杭州和廈門這個激勵措施比其它城市要晚，它看到別的城市出臺那些補貼或者說調低這種上調公積金貸款額度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家對在杭州買房子，對在廈門買房子，什么能調動他的積極性，后來發現如果是給他戶口，可能很多人會感興趣，就把這條政策就出來了。

　　李小萌：其實照理說這第一條并不是最直接在樓市上起作用的那些政策。

　　董藩：它綁了一個更值錢的東西，就是我們大家都關注的戶口。

　　李小萌：像第二條，延長土地開發期限，這個就更需要專業知識來解釋了。

　　董藩：我們過去規定，一塊土地到了開發商手中，兩年之內他必須開發，但是現在市場上由于觀望，供應量在增加，但是需求卻大量消失，大量沉淀，怎么辦？如果還逼著那些開發商馬上開發，一個是開發商這個事情不能干了，他肯定要賠。另外一個，對下邊我們交易量的影響可能就會更嚴重，價格會進一步走低，所以延長土地開發期限，來緩解市場未來的供應量。

　　李小萌：也是給開發商松一松綁，讓他那根筋不那么緊。

　　董藩：對，最終是要緩解供求關系。

　　李小萌：第三條，上調公積金貸款的額度，降低首付的比例，像淮安，商業貸款可以直接轉為公積金貸款了。

　　肖耿：這個實際上提高了一些房貸的風險，但是因為我們以前首息是定得很高的，所以實際上對整個行業風險的提高不是很明顯。

　　李小萌：像第三條，包括像其它一些城市對于第二套房的限制逐漸取消，大家也在想，當時提出這樣的一些要求，是為了控制那些炒作房子的人，讓那些有實際住房需求的人可以買到房，現在這個政策又都改回來了，怎么看這個變化？

　　董藩：這就是說我們宏觀政策的制定，宏觀政策的制定要相機抉擇，過去的情況是什么呢？是需求比較旺，投資規模也比較大，然后我們要抑制投資過熱這種傾向，抑制炒房這些人，所以我們出臺了那些緊縮性的政策，限制他們買房的比例。現在情況發生變化了，房價上漲的幅度不但平穩下來了，而且還出現了下跌的趨勢，我們宏觀調控的目的是要保證宏觀經濟，保證房地產業這種平穩而相對又較快地發展，今天這個局面表明什么呢？我們必須在調整政策，然后鼓勵大家買房子，使市場恢復到一個正常的交易水平。

　　李小萌：就是為了讓市場能夠復蘇，能夠有火熱的現象，哪怕是炒房團進來了，現在這個階段也不拒絕？

　　董藩：如果房價不是上漲的幅度非常大，可能就不存在一個炒房的問題，因為理論上來講，要炒房的話，房價的年漲幅必須在15%以上才可以做，因為交易有大量的稅和費，要達到10%以上，沒有相應的回報的話他不值得。扣除了稅費，他炒房沒有收益，所以現在來看不具備炒房的條件。當然也有些人想多買幾套房子，出租，就是正常的理財，這個我們本身從現在來看是認可的，是鼓勵的，因為一個完善的市場一定包括兩部分，一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。租賃市場上，一定要有一部分高收入階層拿出來錢買了房子，租給暫時不能買房子的比如說大學剛畢業的學生，暫時不想買房子的這些流動人口，還有其他暫時買不起房的，但是又不能納入到政府保障系列的人，通過一個租賃市場，滿足他們的居住條件。

　　李小萌：肖先生您怎么看？像類似取消第二套房限制這樣的政策出來之后，會不會把真正買房子來住的人又給擠壓出去了？

　　肖耿：從整個市場來看，是需要有人去投資的，因為很多人買房子，這個市場里面如果是供應量很多，房價實際上是往下跌的，所以我們通常的觀點就是說炒樓的人是使得別人把樓炒高了，使得別人買不起房子，這是錯誤的觀念，實際上炒樓的人是在別人還買不起房子的時候，他就進入市場，這樣鼓勵了發展商去蓋更多的房子，當發展商蓋很多很多房子的時候，實際上市場整體的供應增加了，將來市場的價格就會下降，一些年輕人可能買得起房子。

　　李小萌：但您說的這樣一個周期恐怕會比較長。

　　肖耿：對，但是最重要的是投資房地產是需要很多錢先放進去的，所以從這個意義上來講，越多的錢對于房地產的發展商是越有好處。

　　李小萌：是一種解釋，我們來看第四條。對購房者給予政府補貼，像江蘇的宿遷買房可以獲得7%的補貼，對購房的客戶按購房款總款給予財政補貼，分別會給1.5%、1%、0.5%三個等級，這是直接拿現金貼給買房人嗎？

　　董藩：對，因為他們曾經想采取一些措施激發這個市場，但是發現很無奈，因為房產市場有點類似于股票市場，在這種市場上有一種追漲殺跌的現象，當房價上漲的時候很多人想買房子，當房價下跌的時候大家在想會不會再進一步跌，所以大家都在觀望。

　　李小萌：為什么不是迫使房地產商把房價降下來，讓老百姓花少一點的錢買房子，而是用納稅人的錢以政府補貼的形式補給買房人？

　　董藩：因為政府不能直接去干預市場價格的形成，因為它是由供求關系決定的。

　　李小萌：針對第四條來說的話，不管怎么樣講，能買得起商品房的人還是有錢人，但是我們拿政府的財政補貼去貼給他們，是不是符合所有公民的利益？

　　肖耿：我覺得這不是一個好的辦法，首先政府的財政就有限，你用財政去補貼買房子，就是剛才你說的，確實有問題，政府應該是花錢是去蓋一批廉租房，這樣可以直接幫助買不起房子的一些人，這個我覺得是應該的。

　　李小萌：我覺得第六條特別需要解釋，停止或暫緩限價房，像廣州，還有經濟適用房的供地，像長沙，包括停止經濟適用房的供地對符合購買經濟適用房的家庭給予貨幣補貼。乍一看這條大家會覺得和以往的政策好像變化很大，經濟適用房不是滿足錢少的人能夠去買到房子嗎，而且是鼓勵的，現在一下把它停下來了。