信貸危機已經凸顯

　　高負債經營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。

　　在經濟繁榮時期，由于銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進一步擴大對房地產業的信貸供給，推動房地產價格持續走高。然而，一旦房價出現下跌，就會影響銀行還款。

　　目前，信貸危機已經凸顯。

　　截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經逼近3%的國際警戒線。

　　在金融重鎮上海，上海市銀監局的數據顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

　　央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發布的一份報告中提醒，金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險：一是部分房地產開發企業資金鏈趨緊可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

　　“隨著房地產市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高。”海通證券的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產和土地資產將會貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發整個金融系統的動蕩。

　　最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監會公布《金融促進節約集約用地通知》，要求各金融機構嚴禁放貸給開發商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調控的最新舉措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產開發貸款和住房按揭貸款。

　　中國農業銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產行業的貸款業務一般都放在最后考慮。

　　盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產公司將瀕臨破產。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產行業資金缺口會達到3100億元。

　　滬深兩市發布的年中報的109家房地產企業，上半年負債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數據截止至2008年8月29日)。

　　即便持有150多億元現金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續秉持現金為王的策略。

　　可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權，將成為不少房地產企業回籠現金的選擇。

　　此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產業曾經掀起了一場圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開發商此時卻被自己囤積的大量土地所累。

　　地產公司首創置業，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創置業及RZP，代價各為400萬元及600萬元。

　　首創置業2003年在香港聯交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創置業樓盤云集之地2008年出現的銷量下滑、價格下跌，將導致公司現金吃緊。

　　招商地產，萬科集團最近也有類似賣地舉動。

　　發行公司債，是上市房地產公司解困的一條主要渠道。據不完全統計，2008年以來，金地集團、新湖中寶、保利地產、萬科A、北辰實業、中糧地產等發行公司債的申請相繼獲得證監會的審批。

　　一些非上市地產公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產開發有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。

　　但即使這樣高的利率，并非所有開發商都能貸到。

　　土地財政也在縮水

　　樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長。國家稅務總局數據顯示：2008年7月，國內稅收增幅比今年上半年回落了19.7個百分點，其中證券、房地產業營業稅收入均出現了負增長。

　　中國的地方財政，一直被稱為“土地財政”——地方政府深度介入房地產市場，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費等資金收益。

　　1997年亞洲金融危機之后，住宅產業被視為經濟發展的新增長點，2003年被國務院確定為國民經濟的支柱產業。一方面受中國以GDP增長為政績考核指標的趨動，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應”。

　　在中國當前的分稅制體制下，房地產有關稅費歸地方政府征收并使用，共涉及營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅等13個稅種。

　　因此，全國各地政府不惜動員各種資源加大房地產投資。1997年至2006年間，全國房地產開發投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產稅費逐漸成為地方政府財政收入的主要來源。

　　地方政府助推房地產業發展，主要是圍繞土地供應來實現。

　　目前，中國實行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權。天則經濟研究中心主任張曙光認為，而在現行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農村集體所有制也必須轉換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設有土地儲備交易中心，進行土地交易。

　　一些地方政府為了扶持房地產開發，對國有土地使用權出讓金的繳納采取寬松的政策——低價協議出讓土地，使開發商用很少的錢就能拿到土地開發商品房。由于地方政府違章批地，不規范用地滋生的腐敗案件也頻繁發生。

　　2007年12月19日，廣州市花都區國土局原局長譚斌收受房地產開發商賄賂，違規轉讓6000多畝土地的使用權，向開發商少收取了土地出讓金3.4億元。

　　國土部發布的數據顯示，2000年到2006年，全國各地有近萬名官員，因為違法違規出讓土地，受到黨紀政紀處分或追究刑事責任。

　　為了遏制協議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。但是，開發商當時普遍認為該制度會推高土地價格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價格——建設銀行研究部的一份報告顯示，2001年初至2007年5月份，開發商只完成了手頭上40%的土地項目，余下的均被囤積和倒賣。

　　上海證券報評論部主任時寒冰，在今年8月底召開的后奧運時代高峰論壇上表示，協議出讓制改成招、拍、掛制，事實上造成了地方政府壟斷土地，是導致此輪房價暴漲的重要原因。

　　地價確實不斷攀升。

　　2007年全國各大城市地價的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長了四分之三。

　　開發商和地方政府合力推動了房地產市場水漲船高，與此同時，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

　　湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過5600件，主要原因是拆遷安置中安置補償標準及解決糾紛的依據不統一。早在2005年底，湖北省發改委就認為，該省房屋拆遷量過大，客觀上刺激了居民的購房需求，導致房價的快速上漲。省會武漢的房價，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達2000多萬平方米。

　　在土地經營管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發商過度囤地行為，2008年1月，國務院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅決無償收回。同時還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。

　　此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”。促使房地產開發商在規定期限內開發土地，增加房屋供給，這是國家實行對房地產行業“增加供給、抑制需求”調控思路的具體表現。

　　然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報建費減免、鼓勵土地轉讓、地價款緩繳等方面支持開發商。2008年7月中旬，南京市國土局決定將出讓的土地規模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業土地出讓金付款期限被延長到一年。該局稱此舉旨在“促進土地市場平穩發展”。

　　盡管如此，中央政府宏觀調控力度加強，地方政府運作空間收窄，房地產市場上的主體力量明顯受到了制約。業內人士告訴《中國新聞周刊》，中央政府當前的宏觀調控政策應該還會延續。

　　炒房團因素被“高估”

　　眼下，受宏觀經濟下行、樓市蕭條影響，炒房團離場跡象也日益明顯。但事實上，與制造了樓市泡沫的開發商、銀行、地方政府相比，投資客其實只是推高房價的一個次要因素。

　　民眾對于炒房團“興風作浪”樓市的印象，始于名噪一時的溫州炒房團。2003年，溫州炒房團大規模購買福州房產，3年后，福州大多數樓盤價格上漲了一倍以上，部分甚至達到了150%。

　　此后，溫州炒房團的足跡，又循著上海、北京等沿海發達城市，向內陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國性房價上漲期。由此，溫州炒房團的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國土資源部2004年就指出，個別地方游資炒作房地產造成房價泡沫，造成非理性上漲。

　　溫州炒房團，事實上只是中國高達數萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個縮影。2003年急劇拉升的房地產投資，對民間資金來說，是暗示了這一市場的潛在升值空間。所謂資本逐利而動，炒房團自然應運而生。

　　不過，近日地產中介公司我愛我家提供的一份統計數據顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經主動將房屋售價下調了20%。 ★