房地產的冬天要來了。

　　銷量向下，房價回頭，一場降價風潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風險，早在十數年前，就已經為地方政府、銀行、地產商所悄然埋下

　　★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮

　　中國房地產市場正在經歷10年來最困難的時期，這是十數年風險累積的必然結果。

　　“深圳90%的項目都存在打折降價行為”

　　深圳，這個位于廣東沿海的經濟繁榮城市，曾于2007年8月，創造了中國城市商品住宅均價的最高紀錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。

　　但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。

　　這兩年來，深圳市房價所經歷的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預言了中國一線城市房地產的未來。

　　皇御苑三期，是一個位于深圳中心城區福田區的樓盤——開盤后的3個月內，先后推出了兩項優惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

　　售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當于去年11月一天的看房人數。

　　這個樓盤的開發商在深圳還有三處住宅小區，屬于規模中等的房地產公司。

　　萬科、招商等深圳地產龍頭企業也在降價。

　　2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底只出售了不到總數的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周內就銷售一空。

　　“近期深圳90%的項目都存在打折降價行為。”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時說。

　　來自中國指數研究院的統計數據，更清楚地表明了深圳市房價的整體現狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

　　深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

　　2008年6月，一篇署名為“風語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現》博客文章稱，其所在的蛇口片區某商業銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規模推斷，整個深圳地區斷供規模可能達到千億元。

　　但深圳市銀監局7月25日稱，深圳的個人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監局認為，斷供只是個別現象。

　　究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

　　上海房價目前出現了步深圳后塵的跡象

　　按照國家統計局統計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩。

　　但，2008年初以來，京、滬兩地開發商打折、買房送車、送物業費等變相降價措施已經迭出不窮。一般經濟學者分析認為，國家統計局的數據可能并未考慮上述因素。

　　上海市一直被地產商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領頭羊。

　　位于內環內——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠兩灣城，位于普陀區的樓盤的成交價，5個月內(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

　　此外，上海市中環和遠郊的一些樓盤價格，都出現了10%左右的下調。

　　樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現了小幅下跌。來自國家發展改革委、國家統計局的調查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續5個月下降。

　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。

　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數據來自中指數研究院)——成交量下降反映的是供求關系的轉變。

　　張化學，中國指數研究院咨詢部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進一步促使房地產企業降價促銷，回籠資金。

　　地產老板們的憂心已經表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼吁房地產行業要做好過冬準備。事實上，國家統計局的調查表明，2008年2季度，房地產企業家的信心指數較前一季度繼續回落，在所有行業中排名倒數第一。

　　當然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產公司的現金情況好于中小地產商。但是，價跌量縮，一個下行的房地產市場基本成型。

　　更重要的是消費者的心理預期——8月下旬，央行針對國內銀行的個人房貸進行調查時表示，此輪房地產交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進一步增強。

　　銀行貨款支撐下的高負債經營模式

　　房地產下行，直接考驗中國的金融系統。

　　據不完全統計，截至2007年底，國內房地產企業的負債率平均超過80%，且大多都是銀行債務。

　　中國最大的國有商業銀行之一中國建設銀行，近期迫不及待地找房地產企業討回貸款。該行在8月中旬發表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產開發貸款。

　　招商銀行的行長馬蔚華也在2008年中報發布會上說，鑒于房地產行業受經濟周期影響較大，招行計劃把房地產開發貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產企業的貸款余額，已經下滑到了110億元，這個數字比2007年的年底大約減少了10億元。

　　采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數據顯示，自2008年1月以來，國內商業銀行房地產貸款的增幅連續7個月回落。

　　對于房地產企業來說，斷了的不只是財路，更可能是生命線。銀監會的一項數據顯示，截至2007年底，中國國內商業銀行涉及房地產企業和個人住房的按揭貸款數額高達5萬億元。這個機構的另外一個最新數據是，2008年1月到7月，全國房地產開發企業1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地產企業通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。

　　中國房地產公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負債經營模式。

　　銀行和房地產公司的聯姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實資本金。按此規定，房地產企業一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發項目。

　　“當時相當一批開發商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發”，中國指數研究院咨詢部主管張化學說，這批開發商實際上只用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。

　　除了向銀行貸款，房地產公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導的金融體系下，企業融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設立一家證券交易所，并且實行嚴格的上市審批程序。在兩地上市的企業中，大型國有企業占多數。因此，房地產企業想通過證券市場融資，難度較大。

　　共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產企業提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產企業中，超過一半為國有企業。

　　銀行與房地產企業關系密切后，就出現了廣為詬病的官商勾結現象。

　　2003年1月，北京市世濤鴻業房地產開發有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術有限公司股權的名義，與北京市商業銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業有限公司簽訂委托貸款協議書，獲取了恒嘉信置業公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。

　　事實上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業房地產開發有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個人揮霍。而北京市商業銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規定，在委托貸款協議書中用銀行名義為李的公司提供擔保。

　　事發后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數百萬資金則再也無法追回。

　　另外一方面，個人住房按揭貸款也相當寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成為銀行熱門的金融產品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業銀行競爭白熱化時，甚至推出了零首付。

　　“零首付”居民住房貸款，在實際中存在著兩種“版本”：一種是商業銀行推出的，如2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業務；另一種是開發商自己運作，方法包括開發商開出購房者已經負擔20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價，利用虛高的房價得到100%的貸款。

　　現就職于北京一家媒體的顏紅，購房時正好碰上了零首付時代。2000年，當顏打算在北京購買一套住房時，當時新開盤的紫竹花園、都會華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優惠。

　　上述零首付，事實上都是開發商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時間內，將20%的首付款分批交付開發商即可。顏最終選擇了陽光曼哈頓的一套總價約為30萬元的一居室住房。在交給開發商2.5萬元定金后，顏紅就搬進了新家。

　　零首付雖然減免了當期負擔，卻加重了未來還貸的負擔。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經濟形勢的變化，利率的上調，購房者未來債務負擔增加，從而影響其還貸能力。

　　事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎之上。

　　據不完全統計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發達國家的該比率均在70%以下。