促銷

　　降價自救或是必由之路

　　各方傳來的消息是，9月之后，開發商們將集中推盤促銷，僅龍湖、碧桂園、恒大三家企業，“金九銀十”之際的推盤總量就高達近50個。回款！回款！回款！成為集團總部壓在各地銷售經理頭上的頭等重任。降價，也必然隨之而來。

　　“在今天的形勢下，活下去是開發商的第一要務。什么面子、品牌形象，都是假的。”一位全國性開發企業的高管稱。

　　為了快速回款，部分先知先覺的開發商已經開始實現策略轉身。剛入9月，萬科在上海對8個樓盤實施全面降價促銷。金色雅筑樓盤從最高1.8萬元/平方米調整至目前的1.2萬元/平方米左右，降幅高達三成。

　　“萬科上海寧愿頂住退房潮的壓力，也要堅決降價，說明回款壓力確實較大。然而，這也是萬科的過人之處，早已看透有關部門關于樓市調控政策的大原則，率先降價意味著主動出擊，力保安全過冬。”一位業內人士稱。

　　另一個堪稱“明智”的開發企業是剛剛上市不久的某大型開發商。知情人士透露，該企業剛剛調整的戰略是以回款為核心目標，改變單點(即單個銷售項目)的盈利考核，實現整個銷售網絡回款與土地項目支付款的對接。具體戰略是，先測算資金需求，如某區域某項目在某時間點需要怎樣的資金投入，即要求另外一個區域的在售樓盤無論采用何種銷售策略，都要趕在時間節點前上交相應數目的資金回款。所謂“無論采用何種銷售策略”，即包括降價促銷。

　　這種“先活下來”的策略近期開始被大量開發企業認同并廣為效仿。

　　8月，碧桂園董事長楊國強介紹，截至7月底，碧桂園僅完成全年銷售計劃(320億元)的31.56%，但他同時表示，不會降低碧桂園的全年銷售目標。為此，下半年碧桂園將有16個新盤推出，包括內蒙古興安盟、滿洲里、通遼，以及安徽蕪湖、黃山、池州等項目都將進入銷售階段，希望以足夠的可售量支持其年度銷售計劃的實現。但碧桂園也坦言，該預期實現的條件是“市場配合，銷售情況理想”。對于降價一說，碧桂園相關人士表示，雖然近期沒有計算，但不排除隨市場形勢而動。

　　另一家大型房企介紹，“金九銀十”之際，該公司旗下18個項目同時開盤，銷售回款任務十分艱巨。

　　龍湖地產則有重慶、成都、北京、上海等地樓盤全面開盤。“目前樓市總體形勢不好，加速周轉，提高銷售效率也是龍湖的重要任務之一。”龍湖地產戰略及公司品牌部顧偉稱。

　　銷售回款實現的前提是購房者“買賬”。然而，目前有多少投資資金仍看好樓市？情況似乎并不樂觀。“最近，我接觸了一些持有資金較多的人士，他們都不看好上海的樓市，寧愿出去旅游也不打算做固定資產投資。整體上，他們覺得資產價格泡沫仍然很大。美國樓市泡沫破滅、石油泡沫破滅、黃金泡沫破滅，這些都將對經濟大勢影響深遠。”一位財經界專業人士告訴記者。

　　開發商也在寄希望于政策救市。“我在等待10月份是否會出現救市政策，如果沒有，今年基本上是不會出了。那么除了降價回款，企業將很難渡過這一關。”一位開發商表示。(記者 薛明)