融資

　　地產企業扎堆發行公司債

　　成交大幅縮減的背后，是開發商回款無門的嘆息。開發商此輪資金緊張源于去年之前的大舉高價囤地、資本市場和銀行體系的融資渠道收緊。這一點，已經成為業內共識。

　　據不完全統計，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個城市傳出10余起“地王”消息。個別地塊在上百輪競價后，以三倍甚至更高于底價的價格成交。而今年，以底價成交甚至流拍的土地眾多。

　　同樣是今年，退地、項目轉讓等頻繁上演于以前的“地王”身上。例如，神州融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將去年以9.04億高價拿到的福州“地王”退回；上海志成企業發展有限公司損失3000萬元保證金，退回普陀長風生態商務區4號東南地塊；萬科東莞“地王”等也通過項目股權轉讓方式實現資金回籠。

　　資本市場方面，無論是新上市還是增發融資，房地產概念股都顯得舉步維艱。繼恒大百億元IPO計劃擱置后，另一個備受矚目的地產巨頭龍湖地產近日傳出延期上市的消息。知情人士透露，兩家公司上市遇阻的原因類似，即國際資本市場在美國次貸危機后資金實力縮水，加上對中國房地產市場的防范意識增強，機構投資人對兩只股權的認購價格大大低于企業預期。

　　“這些企業都具備上市的硬性條件，但都在等待一個相對樂觀的市場行情尋機上市。”上述人士稱。

　　其實，早在2007年底，隨著碧桂園、SOHO中國等在香港股市融得巨資，一些先覺者已經開始預警土地資產泡沫。“拿幾千萬平方米土地儲備到香港上市，那些投行給土地估價的參照概念，似乎不是中環就是銅鑼灣，其實很多內地地產商都是在很偏遠的地區獲得廉價土地。由于有香港的企業‘大佬’作為戰略投資者出來捧場，就捧出了一個個金娃娃。2008年僅2月-8月，排隊在香港上市的內地企業就有幾十家，只不過春節過后，由于調控力度加大，資本市場不好，形勢急轉直下，才使得這些急著要上市的地產企業放慢了腳步。”樓市策劃人王志剛這樣總結。

　　7月29日，金地集團增發不超過7.2億股A股、總額不超過85億元的方案未獲證監會通過。業內人士分析，在股市與樓市的雙重不穩定之下，有關部門提高了對房地產股再融資的審核門檻。

　　在此情況下，多數房企選擇發行公司債方式融資“過冬”。

　　8月底，萬科對外宣布，發行不超過59億元公司債券的申請獲得證監會核準。此前，包括金地集團、保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產等6家房企分別發行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元、12億的公司債。金融街、萬通地產以及在香港聯合交易所上市的首創置業也于近期公布了擬發行18億元、56億元、10億元公司債的方案。且這些房企的債券票面利率均在5%以上，新湖中寶發行的08新湖債更以9%的票面利率創下公司債發行以來的新高。

　　粗略統計，上述9家A股、H股房地產上市公司合計發行超過240億元規模的公司債，使房地產業一舉成為今年債券二級市場第一大權重行業。但是，公司債對于企業來說，并非最優融資計劃。剛剛借殼上市的華遠集團董事長任志強就表示，盡管公司債周期較長、利率固定，但加上發行費用和其他費用，公司債實際上并不比銀行貸款劃算。如果不是資金十分緊張，公司不必采用這一融資策略。

　　值得一提的是，對于部分企業巨額資金需求來說，目前的公司債規模仍舊杯水車薪。以萬科為例，國泰君安在今年6月份發布的一份研究報告中稱，假設2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發商自有資金同比增長36%，則2008年萬科的資金缺口將達213億元。

　　于是，千方百計確保銷售成為萬科的最后一步。那么，在信貸政策不變的情況下，萬科銷售額走勢究竟如何？

　　公開數據顯示，今年前3個月，萬科實現銷售面積和金額同比分別增長82.9%和119.1%；前5個月增速下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%。到7月，萬科單月銷售面積和銷售金額分別同比減少27%和15%，致使前7個月，上述兩個指標同比增長僅有7.6%和28.9%。

　　至此，絕大多數開發商完成了“高價拍地-欠債-融資遇阻-銷售滯漲-降價”的五步走。