上海某法律專家表示，政府出臺(tái)行政性指導(dǎo)價(jià)的做法一般針對(duì)涉及國(guó)計(jì)民生的重要基礎(chǔ)物資，比如水電煤價(jià)格、公共交通價(jià)格，以及電信等壟斷性產(chǎn)品，且需要遵循相關(guān)價(jià)格指導(dǎo)目錄的規(guī)定。目前，根據(jù)江蘇省定價(jià)目錄，“普通住宅商品房銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價(jià)格，公有住房租金與出售成本價(jià)，廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)”等均在政府定價(jià)范圍之內(nèi)。

　　一位南京市企業(yè)人士稱，除了南京實(shí)現(xiàn)核價(jià)制外，無(wú)錫、蘇州等其他江蘇城市實(shí)行備案制，方式不同，但都為對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格實(shí)行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的專家認(rèn)為，南京對(duì)非保障性住房實(shí)行限價(jià)，仍有違背市場(chǎng)規(guī)則甚至相關(guān)法規(guī)之嫌。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)地方政府為商品房限價(jià)的另一個(gè)質(zhì)疑是地價(jià)的居高不下。“如果土地出讓價(jià)格不降，又強(qiáng)行要求降低商品房售價(jià)，加上水泥建材等原材料價(jià)格上漲，管理成本增加，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間將受到雙重?cái)D壓。”一位開(kāi)發(fā)商稱。根據(jù)測(cè)算，在南京，土地成本為樓板價(jià)5000元/平方米左右的項(xiàng)目，銷售價(jià)格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”。

　　數(shù)據(jù)顯示，就在銷售額大幅下降的同時(shí)，南京開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置成本正大幅上升。上半年，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到256.68億元，其中土地購(gòu)置費(fèi)73.1億元，同比增長(zhǎng)50%。

　　地價(jià)居高不下的結(jié)果是土地流標(biāo)頻頻上演。今年6月，南京拍賣河西兩幅“巨無(wú)霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬(wàn)平方米的地塊流標(biāo)。“因?yàn)橥恋乜罡哌_(dá)十幾億，加上土地款支付進(jìn)度被規(guī)定得很緊，在目前融資困境下，很少有開(kāi)發(fā)商有能力負(fù)擔(dān)。”一位市場(chǎng)人士坦言。

　　受制于拿地速度放緩，南京未來(lái)新增住宅供給形勢(shì)不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，雖然南京商品住宅施工面積增長(zhǎng)17%，但住宅新開(kāi)工面積卻同比減少了24.4%。“加上觀望情緒持續(xù)，成交低迷，開(kāi)發(fā)商又可能通過(guò)控制銷售進(jìn)度的方式控制供給。市場(chǎng)供應(yīng)或呈現(xiàn)緊缺。”市場(chǎng)人士分析。

　　盡管市場(chǎng)爭(zhēng)議頗多，南京市將限價(jià)進(jìn)行到底的決心并未動(dòng)搖。

　　南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠在5月底接受采訪時(shí)表示，南京將針對(duì)房?jī)r(jià)新舉措實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，提出應(yīng)對(duì)措施，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格管理。

　　張瑞忠所稱的新問(wèn)題之一就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)變相抬高房?jī)r(jià)。張瑞忠表示，按照《價(jià)格法》的規(guī)定，裝修費(fèi)用不在物價(jià)部門核價(jià)范圍內(nèi)，因此目前的核價(jià)機(jī)制不能對(duì)裝修費(fèi)用核價(jià)。但政府管理部門可以依法規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開(kāi)發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開(kāi)發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì)，有關(guān)部門還將適時(shí)公布裝修市場(chǎng)參考價(jià)格等。目前，南京建設(shè)主管部門正在會(huì)同物價(jià)等部門開(kāi)展調(diào)研，并將出臺(tái)規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法。

　　此外，南京還將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費(fèi)行為。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一直居高不下的 “二管三線”工程費(fèi)等。

　　有消息人士稱，南京對(duì)商品房的一房一價(jià)政策曾得到中央相關(guān)部門“首肯”，因此地方執(zhí)行力度較大。

　　“一個(gè)長(zhǎng)期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴大型開(kāi)發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財(cái)政收入，一旦開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無(wú)論怎樣，也會(huì)最終采取折中辦法解決中央調(diào)控與開(kāi)發(fā)商利益之間的矛盾。”市場(chǎng)人士稱。