已有炒家停止向銀行支付月供 深圳樓市可能出現“斷供”危機

　　李金東的故事或許過于傳奇，但是，深圳樓市進入下行通道，一些投資者被“套牢”已經成為明顯的事實。

　　據深圳香地咨詢公司總經理半求調查，目前，深圳大約有6000名炒房者被套牢，被套房產大約70萬平方米。如今有一部分投資者已撐不住了，準備“割肉”。

　　美聯物業策劃主任和建興則認為，這些被套牢的都是業余投資客，數據僅是一家之言，缺乏可信度。和建興認為，職業投資客或者投資機構對市場的把握靈敏度極高，他們早在深圳普通住宅陷入低迷期之前就退出了這塊市場。“對于職業投資客和投資機構而言，‘撐不住’之說是根本站不住腳的。”

　　中原地產深港研究中心總監張偉稱，目前所謂被套牢的炒家只是在去年第三季度房價頂峰階段買房的人。而去年第三季度全深圳的一二手房交易量在3萬套左右。張偉分析認為，這其中投資比例達到70%，有20%的人有投資經驗，估計已經脫手，而其他的估計就需要撐一下了。也就是說，目前估計有1.5萬套左右房產面臨價格估值下降壓力。被套人的規模和損失程度都遠沒有達到外界想象的那么嚴重。

　　而興業銀行深圳分行高新區支行行長余永堅告訴記者，據他了解的信息，已有炒家停止向銀行支付月供。目前，停止還貸還屬于個別現象。如果房價繼續下跌，不排除深圳樓市會出現“斷供”危機。

　　兩大疑點 “零首付”各有說法 “協議轉讓”都稱太險

　　李金東的炒樓經歷可謂傳奇。這樣的炒樓手法能否實現？或者僅僅為傳說？本報記者咨詢了多位相關行業人士和炒房客，發現其中存在一些有待考證的情節。

　　零首付？

　　據稱，李金東在2003年，通過“零首付”的方式，從銀行貸款，用三四百萬元就買了近百套房。平均一套房子只要投入三四萬元，這樣的傳奇能否實現？

　　銀行職員：一般不可能

　　深圳某銀行個貸中心一位職員表示，零首付屬于違規操作，銀行會因此背負很大風險，一般不可能。允許“零首付”或低首付是十分危險的做法，房價小幅波動就有可能導致原本不具備還貸能力的購房者斷供和棄貸。開發商只是承擔小額的風險，而大額的風險則由銀行和政府承擔。

　　樓市火爆時期，更多的炒房客是采用做短期貸款來加速資金流轉過程。例如，投資客手里有多套房產，可以房產為抵押，從銀行申請為期一至五年的短期貸款，再用這筆資金購置其他房產，并在短期內出手變現，獲利后還款給銀行。

　　由于提高存款準備金率導致的銀根(銀行資金)緊縮，目前，很多銀行已經停止了此類短期貸款的業務。

　　投資客：完全有可能

　　另一位從2005年開始涉足房地產投資的吳先生則向記者表示，2003、2004年，銀行信貸業務指標重，信貸員為了完成任務，請開發商、購房者吃飯是較普遍的現象。為了完成信貸任務，多家銀行也會展開價格、服務上的競爭，“零首付”完全有可能。

　　協議轉讓？

　　投資客：水分很大

　　投資房產的吳先生介紹，自己身邊有很多炒房失敗的案例。有朋友去年9月份時在深圳灣口岸附近購得一處房產，60平方米總價150萬元，首付50萬元，月供8000元，但目前該房產已跌至90萬元左右。李金東的事例感覺基本屬實。但是文中提到，2008年1月以后，“李金東只好把他的69套房子全部協議轉讓給以前的炒房團朋友，協議價格就是幫他還剩下的銀行貸款”，未交待清楚如何轉讓，感覺水分很大。

　　“不去房地產交易中心辦理過戶，對接手房子的朋友來講，風險很大。產權仍然是李金東，一旦房價回暖，李要求要回房子，其朋友將得不到法律支持。”吳先生分析，辦理過戶手續時要交納交易房價款8%的稅費，對于交易雙方來講，都是筆巨大的開支。盡管協議轉讓可避免該筆開支，但協議轉讓僅相當于朋友幫助李金東為處于下跌通道的房子進行還貸。一旦形式發生變化，協議內容很可能會有變數。

　　律師：不合常理

　　對此，廣東中益達律師事務所徐德軍律師也認為，全部協議轉讓的做法不合常理。“按手中存有69套房產算，即使擔心房產全賣掉仍不足以抵銀行貸款，李金東也完全可以不還貸款，等候銀行清算其資產。如此一來，銀行會背壞賬，但對李本人影響有限。將房產協議轉讓，并且不辦理產權過戶，李金東和其朋友的這次巨額交易似乎是筆糊涂賬，究竟是報道有誤還是他們有別的想法，我很想知道真相。”徐德軍律師對此也表示不解。　(文/本報記者 周敏 冷雪冰 高靖 朱文慶)

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