預(yù)測 樓市“堰塞湖”三四季度泄洪

　　實(shí)際上，對于開發(fā)商普遍宣稱的預(yù)售證發(fā)放放緩導(dǎo)致延期開盤，有些業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。這一輪觀望中，多空博弈的天平傾斜很可能背離曾經(jīng)的方向。“延期開盤最直接原因是開發(fā)商對開盤沒有信心”，趙云飛表示，“從去年底今年初開始，上海樓市交易量明顯萎縮，這種不景氣狀況大大影響了業(yè)界預(yù)期信心，開發(fā)商延期開盤是一種觀望，力圖避開可能出現(xiàn)的房價下行通道趨勢。”

　　實(shí)際上，大多數(shù)新推樓盤在5月份大都提價銷售。根據(jù)中房指數(shù)上海辦公室上月對142個樣本樓盤所做的調(diào)查，有41%的公寓樓盤出現(xiàn)價格上漲，比重較4月基本持平，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%。相比而言，僅有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價格下跌，最高跌幅為5.7%，平均跌幅僅為1.9%。

　　而推高價格的同時，新盤卻無人喝彩。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。萎縮的成交量背后是購房者與開發(fā)商對于房價走向的不同預(yù)期之間的角力。“我們認(rèn)為現(xiàn)在還不是銷售的最好時機(jī)，恐怕賣不上好價錢。如果實(shí)在不行，我們寧愿推遲上市，等待時機(jī)”，一名地產(chǎn)商私下對記者說。

　　“這實(shí)際上是部分開發(fā)商的僥幸心理”，蔡為民認(rèn)為，推遲開盤的開發(fā)商是在依照過去的經(jīng)驗(yàn)做決策。從經(jīng)驗(yàn)看來，2003年國家開始對樓市調(diào)控，每當(dāng)調(diào)控政策出臺或市場不景氣情況出現(xiàn)，開發(fā)商總會先捂盤、避風(fēng)頭，并且這樣的手段屢屢得手，如愿迎來市場強(qiáng)勁反彈，于是就使部分開發(fā)商形成了這樣的思維定勢。

　　“但是，這一次不一樣了。如果說此前的市場觀望是政府調(diào)控政策因素占主導(dǎo)的話，如今的低迷則更多是市場本身的反應(yīng)。外資流動性正被嚴(yán)控，外資購房監(jiān)管紅燈頻現(xiàn)。同時，本地剛性需求也在承受考驗(yàn)。”趙云飛表示，上一輪宏觀調(diào)控時，也曾出現(xiàn)過集體觀望，但當(dāng)時幾乎是集體看多，而這次，觀點(diǎn)出現(xiàn)明顯分化，他本人亦表示看空。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，開發(fā)商延期開盤實(shí)際上并不能解決問題，目前銀行信貸收緊，延期并不能保證讓開發(fā)商等到預(yù)期的價格區(qū)位，而到了資金鏈緊繃不得不集中放量時，就失去了主動，沒有回旋余地了。

　　“捂住的樓盤供應(yīng)量就像堰塞湖，始終是要放出來的。”多位業(yè)內(nèi)專家?guī)缀跻恢抡J(rèn)為這一輪 “延開”風(fēng)潮將最多支撐到今年的三、四季度。

　　面對有價無市的局面，降價向來是打破僵局的最優(yōu)辦法。從6月份開始，已經(jīng)有樓盤通過不同方式變相降價，如上海奧林匹克花園三期5月推盤當(dāng)日推出的優(yōu)惠幅度最高達(dá)16萬元，上海康城4月開盤享受25%的優(yōu)惠。

　　“從8月開始，先期捂盤的開發(fā)商會逐漸投放。9月——10月，可能會出現(xiàn)集中放量，一直延續(xù)到第四季度。”楊紅旭預(yù)測說，伴隨放量而來的還會有降價促銷，幅度可達(dá)10%-15%以上，否則將起不到拉動銷售的作用。

　　蔡為民亦預(yù)測三季度將會出現(xiàn)放量促銷潮。他指出，與深圳由于供應(yīng)量潛力大和香港炒家投機(jī)因素造成的大起大落不同，上海樓市不會大幅波動。“跌升有支撐，何況上海供應(yīng)量有限，主管部門常年保持著很好的調(diào)控節(jié)奏。”(徐潔云)

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