購房出租投資量 同比上漲24.7%

　　據“鏈家地產”統計數據分析，當前北京市二手房市場中，房產投資比例占到20%左右；其中，用來出租的消費者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量則大幅上漲24.7%。

　　“鏈家地產”副總金育松認為，在當前二手房市場整體成交量未現明顯上漲的情況下，以出租為目的的房產投資者積極入市主要有兩方面原因。首先，民宅租金大幅上漲促投資意愿增高：據“鏈家地產”統計數據分析，當前全市普通住宅平均租金為2173元/月，相比去年同期上漲21%左右。租金的大幅上漲促使很多消費者買房出租的投資意愿日趨活躍；其次，近期房產短期倒買倒賣的投資收益走低，促使一部分短線投資者改變策略，轉向以出租為目的長線投資。當前二手房成交均價相比2008年年初上漲幅度僅為2%左右，房價上漲緩慢，尤其是相比前幾年同期的漲幅幾乎縮水10倍，這讓一部分靠倒買倒賣為主的短線投資者不得不轉變策略，改為以出租為目的的長線投資。

　　　　稀缺地段受追逐

　　根據21世紀不動產北京區域市場部監測數據顯示，5月以來，北京市二手房成交量雖然較4月同期出現了小幅增長，但與去年同期成交量相比仍有所下降，雖然有部分自住需求開始釋放，但觀望氛圍仍未完全打破。與此同時，有對樓市走勢更為敏感的投資者開始進入房地產市場，尤其是對于高檔商務區及周邊稀缺的自身品質較高的特色項目，更吸引投資者追逐。

　　21世紀不動產北京安信瑞德加盟店財富中心店經理介紹，目前位于CBD核心區的財富中心公寓項目的平均成交價格為30000元/平方米左右，上月門店推出的一套面積為160平方米、單價為28000元/平方米的公寓，先后兩個自住客戶都猶豫不定，而第三個以投資為主的客戶看房后便果斷地支付了訂金，并最終成功簽約，可見6%左右的價格調整已經讓投資者看到了投資機會和利潤空間。

　　此外，作為朝陽公園周邊高檔項目代表棕櫚泉，該項目的業主中投資者較多，在目前市場趨勢不明的情況下，這些投資客并未選擇降價盡早逃離市場，而是采取了防御措施，轉入租賃市場準備長期持有物業。據21世紀不動產北京安信瑞德加盟店朝陽公園店業務人員反映，5月前三周棕櫚泉項目出租房源掛牌量環比4月同期上漲了近10%，且多數出租房源的業主是投資者。

　　投資客看好后市

　　業內人士認為，投資者對北京房地產市場發展趨勢仍然長期看好，一旦出現投資機會便會及時入市。由于這些投資者有著一定的房地產投資經驗，因此對市場的判斷有一定的前瞻性，較一般購房者也更為理性。

　　21世紀不動產北京區域市場部經理齊凡表示，目前有資金認為樓市調整已到一定階段，認為抄底的機會正在出現，并開始著手入市。而且目前北京住宅出租年靜態回報率穩定在5%-8%之間，并且從近期政策調控方向來看管理層對于繼續加息持比較謹慎的態度，因此房產投資收益與存款收益相比依然會具有一定的優勢。投資者也正是看到了房地產市場投資回報率高、穩定性強的特點，選擇在當前市場議價空間較大，優質物業選擇較多的環境下及時進行投資。從歷次房價漲跌的過程中可以看出，投資需求經常出現在房價上升的初期，隨著房價漲幅的增加，投資需求的比例也在逐漸放大。再經過去年底至今年初一段時期的調整之后，北京樓市中的投資需求本已降至冰點，但近期投資需求的回流顯示出樓市的信心開始有所恢復，當然市場的回暖還有賴于自住需求的認同。

　　專家觀點

　　　　現在抄底為時過早

　　　　北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長張琦在接受采訪時表示，限制外資投資房地產領域的信貸投放是這幾年來一直延續的政策。外資進入房地產市場以后導致房地產市場需求量增加，價格上漲，對房地產市場影響較大，因此自2006年開始國家就對外資貸款設定了一些門檻。由于經濟增長速度過快，政府要降低投資規模，使增長速度放緩，減少流動性過剩，這與近日準備金率再次提高是同一系統內的政策。至于現在重申限制外資投資房地產領域的信貸投放，有可能是因為在實際執行過程中仍然存在違規操作，因此強調在執行中把握力度，進行監控。

　　　　他認為，從整個宏觀經濟來看，投資規模減少，流動性剩余資金減少，經濟增長速度開始回調，整個經濟處于萎縮狀態，房地產市場也不例外；隨著兩限房、經濟適用房等保障性住房比例的提高，房地產價格也會下降；二套房貸、貸款利率等限制投資政策的逐步落實也在一定程度上降低了購買力。在這種情況下，推動房價上漲的動力已經開始減弱。“從未來市場的變化來看，整個房地產交易處于萎縮狀態，未來房地產價格也處于下跌態勢。”

　　　　他還表示，由于前期房價上漲速度過快，現在深圳部分城市房價的下降只是一種恢復性的下降，“這只是房地產價值回歸啟動的開始”。他認為，未來房價仍將下跌，現在抄底為時過早。

　　　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也認為，國內房地產市場將發生根本性轉變，廣州深圳的房價已經對大勢有所體現，雖然北京市場目前還不明顯，但將“全部回歸理性”，“到大多數人有購買力的程度”。至于何時體現理性回歸“只是時間問題”，一年兩年三年都有可能，只不過“開發商越扛到最后越扛不過。”(肖賓 趙麗萍 程建蘭)

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