●投資預(yù)測：投資投機(jī)風(fēng)險加大

　　不久前，一個叫做“阿甘”的人組織了超過100人的購房團(tuán)，團(tuán)員都是需要買房的“剛性需求”，希望能夠通過集體的力量讓某個項目的開發(fā)商讓利15%或者10%———阿甘看好房價下跌的前景。首先，對于投機(jī)客來說，一般快進(jìn)快出，會從房價的增長中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房價每年10%的增長，基本上就沒有什么收益可言。從目前的市場情況來看，保證近兩年每年8%的房價增長有一定的困難。所以，房價的投機(jī)屬性基本上喪失，從目前來看，很多投機(jī)客均已離場。

　　其次對于長期投資客來說，目前北京的租金回報比大概在3%略多一點，不要說與債券收益相比，就是對于一年期定期存款利息來說，也有一定的差距。

　　現(xiàn)在北京、上海、紐約、東京、香港、莫斯科甚至是河內(nèi)的絕對房價已經(jīng)差不多了，但是租金有明顯的區(qū)別。舉一個典型的例子，今年1月曼哈頓的一套公寓130平方米左右，送兩個地下車位，按照當(dāng)時的匯率算，是3萬人民幣一平方米，總共是40多萬美金，每月租金大約是2500美金，這個回報率大概17年左右收回。同時在北京國貿(mào)旁邊也有一套房120平方米，還是3萬，但是租金是7000人民幣，基本上40年才能收回(現(xiàn)在北京的房子，按照現(xiàn)在租金水平，大部分應(yīng)該是33年左右收回)。

　　這個時候，要想讓房子獲得理想的回報，我們要么期望北京的租金盡快追上紐約從租金上彌補(bǔ)；要么期望北京的房價漲的比紐約更高，從房價的漲幅中彌補(bǔ)，這樣會導(dǎo)致絕對房價將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紐約，對于這兩點期望都是不太現(xiàn)實的。

　　●供需預(yù)測：需求減少供應(yīng)增多

　　長期看，隨著越來越多的人涌入北京以及當(dāng)?shù)厝藗兪杖胨�平的不斷提高，北京房價將呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢；但從短期看，宏源證券研究院楊國華認(rèn)為，供過于求的市場情況以及當(dāng)前人們購買力的相對不足將導(dǎo)致北京房價“上行乏力，下行存在內(nèi)在需要”。這里，主要將從短期走勢作一個邏輯上的推理,推理的邏輯很簡單，即通過剖析北京房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化進(jìn)而對未來房價進(jìn)行判斷。

　　從房產(chǎn)銷售面積和竣工面積來看，從1999年到2007年，除了2006年商品住宅銷售面積略大于竣工面積之外(銷竣比為1.01)，其他年度均表現(xiàn)為竣工面積大于銷售面積，即供大于求的情況，而在2008年一季度，銷竣比更是再次大幅下滑，僅為0.79。盡管如此，北京房地產(chǎn)價格卻與供求關(guān)系背道而馳，呈現(xiàn)單邊快速上揚(yáng)。這種違背“供求關(guān)系決定價格”的市場不可能長期存在，如果未來仍然表現(xiàn)為供過于求，那么這種快速上漲的高房價將很難維持，出現(xiàn)下調(diào)將是內(nèi)在的需要。

　　從未來北京房地產(chǎn)市場的供求變化進(jìn)行分析,首先是住房供應(yīng)。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建設(shè)計劃》和《北京市2009年住房建設(shè)計劃》，即使不考慮廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，影響未來房價的商品房和限價房在2008年新開工面積將達(dá)到2050萬平方米，較2007年(不扣除2007年的保障住房面積)增幅達(dá)到25%。顯然，未來供應(yīng)將顯著增加。

　　從剛性自住需求的角度看，一是房價目前依然處于高位，人們的購買力嚴(yán)重不足。2007年北京商品住宅銷售均價為10661元/平方米，按照北京統(tǒng)計局公布的2006年人均居住建筑面積為26.65平方米，城鎮(zhèn)人均可支配收入21989元/年，以3口之家計算，北京房價收入比高達(dá)12.9(房價收入比=銷售價格*人均居住面積*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此數(shù)明顯高于國際慣例3-6的水平，房價已經(jīng)嚴(yán)重超越人們的購買力；二是CPI高企將導(dǎo)致人們的消費(fèi)能力降低，購房能力再次弱化；三是宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行風(fēng)險，企業(yè)盈利能力將在07年之后大幅下降，人們短期收入增長預(yù)期減弱，剛性需求的釋放變緩。

　　從上述分析可以得出，短期來看，北京商品住宅的供應(yīng)將逐漸加大，而需求卻很難出現(xiàn)釋放(2008年1-5月北京商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比大幅下降31.8%,)，未來供過于求的市場狀況將進(jìn)一步加劇。

　　同時，伴隨需求不足、成交低迷的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇信貸緊縮下的資金困局。房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷，加速資金回籠將是必然選擇，房價出現(xiàn)回調(diào)可能性加大。(石丹平 周宏)

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