分期首付：樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志

　　廣州樓市自2007年下半年來(lái)表現(xiàn)慘淡。從廣州市房管局公布的今年1月份廣州城區(qū)十區(qū)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)房?jī)r(jià)已跌破萬(wàn)元，一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份廣州十區(qū)一手住房成交量?jī)H為35萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近年成交量最低點(diǎn)。另一數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，廣州十區(qū)當(dāng)月共完成一手商品住宅簽約2067套，日均簽約74套，創(chuàng)造了近兩年來(lái)的日均最低紀(jì)錄。

　　當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)還統(tǒng)計(jì)到，今年春節(jié)期間的樓價(jià)比2007年“十一”黃金周前下降了20%～30%。而在今年1月，由《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》所做的經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)研結(jié)果還顯示，35.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期廣州、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。

　　“關(guān)鍵看三月能否回暖。”開發(fā)商們少有的達(dá)成了共識(shí)：打算拼死一搏，全力制造一波銷售小高峰，他們認(rèn)為只要刺激出一波好的行情，就能令市場(chǎng)重新由陰轉(zhuǎn)晴，吸引那些觀望的海外熱錢重新追捧中國(guó)房地產(chǎn)。

　　因此從2月中下旬開始，諸如“多重優(yōu)惠”“打折降價(jià)”“買房送車位”“推出半價(jià)單位”等等促銷手段令人目不暇接。

　　是否推出“輕松首付”措施，歷來(lái)是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的分水嶺。“目前市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷和成交低迷、房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)，這種現(xiàn)象至少說(shuō)明開發(fā)商已經(jīng)有些不擇手段進(jìn)行促銷，市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。我覺(jué)得可將其視為出現(xiàn)拐點(diǎn)的標(biāo)志。”寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

　　韓世同也警告稱：“在房?jī)r(jià)過(guò)高的階段允許零首付或低首付是十分危險(xiǎn)的做法，因?yàn)橹灰�房�(jī)r(jià)小幅波動(dòng)就有可能導(dǎo)致原本不具備供樓能力的購(gòu)房者斷供和棄貸。相對(duì)而言，開發(fā)商只是承擔(dān)小額的風(fēng)險(xiǎn)，而大額的風(fēng)險(xiǎn)則在由銀行承擔(dān)。”

　　假如購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，業(yè)主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會(huì)對(duì)業(yè)主是否具備70萬(wàn)元本金基礎(chǔ)上再加利息的還貸能力做出評(píng)估。若業(yè)主只是首付了一成，那么他事實(shí)上面臨90萬(wàn)元本金的還貸壓力，超過(guò)了銀行對(duì)他評(píng)估的70萬(wàn)元還貸能力，開發(fā)商降低的首付價(jià)差就將成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房者一旦脆弱的資金鏈斷裂，最終面臨無(wú)錢可還，將被驅(qū)逐出屋的厄運(yùn)，銀行貸出去的巨額貸款則將變成手頭積壓的“爛尾房”。

　　3月6日，在全國(guó)人大會(huì)議間隙接受記者采訪的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，他可以確定中國(guó)不會(huì)發(fā)生類似美國(guó)的次貸危機(jī)。支持他這一判斷的最大理由，正是因?yàn)橹袊?guó)不允許降低房貸首付款比例，中國(guó)不可能“零首付”。

　　仍在勉力支撐的房地產(chǎn)開發(fā)商、大大降低了房貸業(yè)務(wù)的銀行、居民們更加難以實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房夢(mèng)，還有嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)更熱的宏觀政策，以及防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化的監(jiān)管要求，以上多方的微妙博弈仍在繼續(xù)。突破這一困局的嘗試還將不斷上演。 ★

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