供應量：2008年市場供應量總體下降

　　從供應量看，近幾年宏觀調控對上海房地產市場土地和資金進行了嚴格控制，導致投資減緩，新開工面積減少，這將進一步影響2008年市場供應量的下降。從成交價看，2008年上海整體房價將會進一步上揚，但是區域市場將會出現分化，市場供應充足、同質競爭較為激烈的區域，房價有下調的可能。而后續供應匱乏的區域，房價將保持堅挺并可能繼續上漲。從周期性走勢看，上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態勢，導致這種態勢的主要原因一是奧運會、世博會黃金十年的預期和夾雜2006、2007年被部分提前透支；二是中國經濟長期向好，但受2008年順差將帶來的通膨影響；三是人民幣持續升值背景下嚴格的限外政策。

　　需求量：以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入

　　與2006年、2007年的需求結構不同的是，受中國整體經濟格局變革及世博經濟推動的影響，上海房地產不僅剛性需求依舊強勁，其柔性需求還可能進一步放大。包括：以抵御通貨膨脹的房地產保值行為，外資并追隨外資涌入房地產業的投機行為。然而，需求的增加未必體現于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求與無效供給之間的矛盾更將突出，尤其表現為遠郊房地產、政策性配套用房與實際需求之間的矛盾。

　　影響需求量的正面因素包括：青年結構高峰代表的剛性需求不減；資本追隨外資向房地產業聚集；經濟地位拉動外來購買力流入；利用房地產抵御通膨的保值行為；稅費轉嫁導致存量需求轉向增量。其負面影響包括：可售量趨減，成交量受迫性抑制；多方政策打擊投機、抑制投資；工薪階層房價收入比差距明顯；供應結構調整，有效需求被抑制；利率上升通道，購房成本提升。

　　在分析區域市場走勢中，易居研究院認為：從2008年區域住宅市場供應量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能長達4年，屬于風險度較高區域；而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣，屬于低風險區域；其他區域消化周期在半年到一年半之間，屬無風險區域。(本報記者李淳唐穎豪沈忠民）

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