記者：我們知道，土地登記制度是政府以國(guó)家的公信力來(lái)保護(hù)土地權(quán)益人合法權(quán)益、維護(hù)土地市場(chǎng)交易安全的基本制度，于社稷于民生，土地登記制度的影響都是很大的。相對(duì)于人們熟悉的《土地登記規(guī)則》，《土地登記辦法》作了哪些重大修改？這種修改堅(jiān)持了怎樣的原則？這種變化對(duì)于政府機(jī)關(guān)和普通百姓意味著什么？

　　王守智：在《土地登記辦法》起草的過(guò)程中，我們堅(jiān)持了三個(gè)原則：一是依法的原則。嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》等一系列法律法規(guī)制定，刪除了與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的條款。二是保持連續(xù)性的原則。盡量不打破多年實(shí)踐中已經(jīng)形成的，并被證明為科學(xué)可行的土地登記制度，確保土地登記工作的連續(xù)性，減少因?yàn)樾薷姆�律而帶�?lái)的執(zhí)行上的成本。三是完善創(chuàng)新的原則。對(duì)地方在長(zhǎng)期土地登記工作實(shí)踐中摸索出的好的經(jīng)驗(yàn)、做法，進(jìn)行了歸納、吸收，如增加了換證、補(bǔ)證以及查封登記等新的內(nèi)容規(guī)定。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，《土地登記辦法》在原有《土地登記規(guī)則》的基礎(chǔ)上，作了較大修改，其中最主要的改動(dòng)體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一是登記的效力。進(jìn)一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于土地登記物權(quán)公示的民事作用。過(guò)去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段，而現(xiàn)在，《土地登記辦法》明確規(guī)定，土地登記是土地物權(quán)公示行為，應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行。《辦法》刪除了《土地登記規(guī)則》中關(guān)于證書(shū)查驗(yàn)、申報(bào)地價(jià)、不登記按非法占地、違法占地處理等的規(guī)定，明確了依法轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候，不登記沒(méi)有法律效力，繼承和受遺贈(zèng)時(shí)，不用登記也產(chǎn)生效力，但再轉(zhuǎn)讓時(shí)必須進(jìn)行登記。這些都使土地登記的民事作用得到強(qiáng)化。

　　二是登記的分類(lèi)。重新劃分了土地登記分類(lèi)，使土地登記類(lèi)型更加科學(xué)。過(guò)去《土地登記規(guī)則》的分類(lèi)較粗略，只分為初始土地登記和變更土地登記兩大類(lèi)，其中變更土地登記又包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記，注銷(xiāo)土地登記等。地方在實(shí)踐中反映初始土地登記和設(shè)定登記不易區(qū)分，對(duì)設(shè)定登記屬變更登記難以理解，因此《土地登記辦法》將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“轉(zhuǎn)移登記”、“注銷(xiāo)登記”及“其他登記”。“其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”和“地役權(quán)的登記”都是新增加的土地登記類(lèi)型，體現(xiàn)了《物權(quán)法》的新規(guī)定。

　　三是登記的程序。過(guò)去土地登記的程序是：申請(qǐng)→地籍調(diào)查→權(quán)屬審核→注冊(cè)登記→頒發(fā)證書(shū)。地籍調(diào)查是登記機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要職責(zé)。而《土地登記辦法》根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)土地登記的程序進(jìn)行了新的規(guī)定。按照新規(guī)定，當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)，就須提交權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。而且《土地登記辦法》明確規(guī)定“申請(qǐng)人提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得”。這意味著，過(guò)去由行政機(jī)關(guān)包辦的地籍調(diào)查測(cè)繪等事務(wù)，不再是行政機(jī)關(guān)的分內(nèi)之事，土地登記必需的相關(guān)資料要由申請(qǐng)者自我提供，即自我舉證。顯然，這種做法更能夠提高工作效率、優(yōu)化行政機(jī)關(guān)辦事程序，更有利于政企分開(kāi)、依法行政，有利于解決老百姓辦證難的難題。

　　四是登記的規(guī)范化。針對(duì)《土地登記規(guī)則》中不適應(yīng)實(shí)際工作需要的條款，《土地登記辦法》作了刪改、補(bǔ)充和完善，保證土地登記操作更加規(guī)范。如區(qū)分了共同申請(qǐng)和單獨(dú)申請(qǐng)的情形，區(qū)別了登記機(jī)關(guān)依職權(quán)和土地權(quán)利人、利害關(guān)系人依申請(qǐng)進(jìn)行更正登記的情形，增加了換證、補(bǔ)證、查封登記等規(guī)定，明確了不予登記的幾種情形，明確了辦理時(shí)限，同時(shí)將土地登記資料公開(kāi)查詢、土地登記人員持證上崗、登記結(jié)果匯交等好的制度做法統(tǒng)統(tǒng)納入，保證了土地登記規(guī)范化的同時(shí)，更加便民、利民。

　　五是突出了對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)。將土地權(quán)利保護(hù)作為專(zhuān)門(mén)一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，為保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利，為社會(huì)提供準(zhǔn)確的土地登記信息，規(guī)定了縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。

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