7 融資

　　盡管風聲一陣緊過一陣，但這并不能遏制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渴望。對于現(xiàn)在的房企來說，資金問題已經(jīng)不是關(guān)乎擴張速度、擴張規(guī)模的發(fā)展性問題，而是關(guān)乎存亡的生存性問題。

　　證監(jiān)會放緩房企IPO、卡緊直接融資，銀根緊縮堵住了常規(guī)融資之路，房貸新政又導(dǎo)致成交下降、銷售回款速度變慢，三大“枷鎖”牢牢捆綁住了房企的資金鏈。正因為如此，房企融資不再是選擇性命題，而是不得不為的“生計”運動，明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資潮或許更為暗流洶涌。

　　“廣東十余家房企擬明年赴港上市。”一則這樣的消息近期出現(xiàn)在業(yè)內(nèi)視野。向來對市場最敏感、最善于把握潮流的“廣東幫”的舉動已經(jīng)足夠說明問題，這則消息的背景是，廣東400多家房企越來越感到生存的壓力，因此"逼迫"他們走上境外融資之路。

　　如“廣東地產(chǎn)五虎”中惟一一家尚未上市的恒大地產(chǎn)，已開始就明年在港上市具體事宜進行運作，預(yù)計將籌資約15億美元；總部在廣州的宏宇集團也已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預(yù)計將最多籌集10億美元；總部位于深圳的卓越集團則預(yù)計籌資15億美元。

　　內(nèi)地房企似乎已視香港上市為殘酷生存戰(zhàn)略的關(guān)鍵戰(zhàn)役。據(jù)廣州地產(chǎn)界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆業(yè)等，預(yù)計融資總額可達600億元以上。這些企業(yè)中，傳言還包括了已經(jīng)擁有A股融資平臺的綠景地產(chǎn)等，看來不僅僅是未上市企業(yè)奮力做生死一搏，甚至更多的房企謀求“A＋H”兩地上市模式，事實上不少已在香港上市的大型房企已喊出“回歸”口號，另一輪的資本競爭恐怕為時不遠。

　　對于已上市公司，利用殼資源再融資則是另一個重要問題。定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的“供血站”。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來共有25家房地產(chǎn)公司實施定向增發(fā)，7家公司實施公開增發(fā)，2家公司實施配股，共計募集資金超過千億元。而企業(yè)債方面，金地集團、保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)、萬科、中糧地產(chǎn)、新湖中寶等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計為157億元。而再融資所得資金主要用于歸還銀行貸款，其次為補充流動資金。

　　自有資金不充裕、負債率過高，一直是困擾部分房地產(chǎn)企業(yè)的難題：2007年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率達到63.07%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出達到228.22億元，同比增加179.44%；投資活動現(xiàn)金流出90.88億元，同比增加49.32%，房地產(chǎn)公司資金仍然偏緊。

　　由此，信貸政策收緊、樓市的降溫，反而會讓資金缺口本就大的房企對直接融資更為渴望。盡管明年的政策導(dǎo)向是放緩IPO以及上市公司再融資，可是并不會讓房企對于資金的饑渴有所削弱，甚至會愈演愈烈——如果其他道路收緊，只有華山一條路的時候，誰都會不顧前途艱難險阻也要咬緊牙關(guān)一試。

　　明年的房企融資潮像是風暴前夜的海面，在政策限制下，或許看不到巨浪滔天，卻比任何時候都要暗流洶涌。

　　8 拿地

　　2007年的絕大部分時間，我們看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰(zhàn)，而時至年關(guān)，競相抬價的激烈場景又變成鮮有問津的冷門局面，也為2008年的土地交易蒙上一塊面紗。在業(yè)內(nèi)看來，隨著土地價格一步步走高，也隨著樓市調(diào)控效應(yīng)累積，開發(fā)商對于拿地的態(tài)度開始冷熱不均起來。

　　不可否認，近期開發(fā)商拿地熱情銳減成為不少主要城市一致發(fā)生的狀況。有分析指出，一是因為今年以來地價攀升，新推地塊也不愿意“掉價”，而底價太高又使得不少開發(fā)商感到難以“下咽”；二是年尾的房地產(chǎn)調(diào)控措施不減反增，樓市交易也在萎縮，開發(fā)商因而對下一階段的房地產(chǎn)業(yè)形勢信心不足，表現(xiàn)在拿地方面便是產(chǎn)生膽怯情緒。

　　不過，要讓開發(fā)商集體“斷頓”也不現(xiàn)實。雖然近期內(nèi)地樓市“入冬”令國有土地出讓也遇冷，不過與越來越多謹慎觀望、不敢出手的開發(fā)商相比，具備資本實力的房地產(chǎn)公司依然不手軟。如新鴻基地產(chǎn)在本月內(nèi)已經(jīng)斥資逾47億元拿下3幅土地，并且均在無人競價的情況下以底價得手；又如世茂房地產(chǎn)本周宣布以約4.35億元摘得黑龍江省牡丹江市江南新區(qū)大型商住地塊，以穩(wěn)固其在東三省區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

　　最令人側(cè)目的還屬萬科，一邊是董事局主席王石在電視上表態(tài)“2008年之后絕不拿地王”， 一邊是與復(fù)地聯(lián)手以24億元“吃進”上海地杰國際城412400平方米的土地。也許正如王石所說，按照萬科現(xiàn)在的規(guī)模，沒有必要計較一城一池的得失，也沒有必要靠拿“地王”來表現(xiàn)競爭力。業(yè)內(nèi)也認為，“面粉比面包還貴”的局面不應(yīng)該也不可能持續(xù)下去，未來通過兼并收購、“合縱連橫”的方式進行土地儲備的情況在開發(fā)商中會越來越多。

　　“這也代表著土地市場內(nèi)的洗牌局面會率先加劇，開發(fā)商如何判斷市場趨勢、如何制定拿地策略，冷暖自知。”信義房產(chǎn)的分析師認為。他還表示，市場內(nèi)的存量土地最多可滿足 4-5 年的房地產(chǎn)開發(fā)需求，而國土資源部新政正促使開發(fā)商加速土地開發(fā)，從而在未來一段時間內(nèi)逐步減緩商品房供應(yīng)短缺壓力，雖然這還不足以逆轉(zhuǎn)現(xiàn)在的供求差，但提醒著開發(fā)商不但要有拿地實力還要有開發(fā)功力。

　　9 保障

　　“攻城為下，攻心為上。”《孫子兵法》的這句名言描述了今年并預(yù)示著明年保障性住房政策落地，帶給樓市供需雙方心理上的暗示和角逐。特別是，不久前建設(shè)部增設(shè)的住房保障與公積金監(jiān)督管理司，更加重了保障性住房的砝碼，形成對普通商品房的沖擊。

　　“與其說是調(diào)控市場，不如說是調(diào)控政府。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，建設(shè)部增設(shè)住房保障司的意圖非常明顯，從中央政府層面建立起保障性住房管理機構(gòu)，并且監(jiān)管、調(diào)研各地方政府落實保障性住房政策，確保保障性住房強勢推進、不打折扣。

　　經(jīng)過十幾年的探討、摸索和反思，社會各方已經(jīng)明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是今年8月，隨著《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》浮出水面，在某種程度上給在市場化的單行道上一路飚升的房價在人們心理上踩了一腳剎車。隨之而來的是相應(yīng)的政策法規(guī)在年底落地，以《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩項辦法為代表保障性住房管理的出臺，讓低收入家庭吃了一顆"定心丸"。

　　實際上，在中央政府建立住房保障機制的同時，各地的細化政策正紛至沓來。以北京為例，不久前相關(guān)負責人表示，將通過"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建兩限房或廉租房的基礎(chǔ)上，還將增加配建經(jīng)適房的商品房地塊供應(yīng)。

　　“但是，一些地方政府的非理性發(fā)展沖動或貫性依然存在。”一位房地產(chǎn)專家表示，因此保障性住房強勢推進的態(tài)勢不能有絲毫松動馬虎。記者也注意到，建設(shè)部新增設(shè)的住房保障司，首要一條便是“貫徹國家關(guān)于推進城鎮(zhèn)住房制度改革的方針、政策和措施并組織實施”，正是意欲調(diào)控各地政府。由此，地方政府的非理性發(fā)展沖動或貫性必然轉(zhuǎn)向。

　　此外，中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力。如雙限房的供應(yīng)、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場”時代的房價單邊上漲之勢。明年，保障性住房政策必將深層次填補和平衡房地產(chǎn)市場需求量。

　　還有以增加中小戶型普通商品房建設(shè)的90平方米占70%為引導(dǎo)的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，雖然今年讓人們最為關(guān)注的“70-90政策”的實施效果及其對房價的影響并不如人意，但隨著政策進一步落實，將使自住性住房的供需結(jié)構(gòu)矛盾得到緩解，并有助于“夾心層”住房問題的解決。（于兵兵 李和裕 唐文祺 一凡 陳歆 于祥明）

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