第二套以上住房貸款的首付比例調整至40%以上，利率上浮空間大幅提高，商業用房和商住兩用房首付比例同時上調，利用信貸手段進一步規范開發商囤積土地、房源的投機行為……

　　昨天，上海證券報獨家披露，一系列房地產信貸新政已制定，并開始征求商業房地產信貸部門意見，最終會由銀監會和人民銀行聯合通知形式下發，可能會趕在國慶前出臺。

　　　“提高購房首付比例，這是被市場公認的最具‘殺傷力’的房地產調控政策之一。隨著樓市逐日升溫，這一調控‘壓箱之作’正準備啟動。”一位房地產資深人士這樣看待這一系列政策。

　　第二套房利率或漲10%

　　消息一出，引起市場軒然大波。昨天，A股地產板塊大跌4.21%，跌幅與“5•30”相近。根據Wind資訊統計，70只A股房地產股昨日成交逾81億元，下跌股票58只，占比83%。權重地產股則全線下跌，其中萬科A、金融街、中糧地產、招商地產、保利地產、泛海建設分別下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。

　　昨晚有進一步消息稱，新政除上調首付比例外，可能明確二次購房房貸利率上浮空間達10%。另外，新政中還提及加大對住房保障體系的金融支持，包括從利率、期限、資本金要求等方面全面支持廉租房建設。這一工作，將由央行、銀監會會同財政部、建設部等多部門共同落實。

　　一場與房地產有關的全面金融調控很快將走向前臺。分析人士認為，若上述政策最終在國慶前后落定，本已處于較高市盈率水平的地產股可能因此進入調整期。

　　對于提高首付比例等房貸政策本身，上海易居房地產研究院上海區副總經理于丹丹表示，新政出臺后，樓市的改善性需求和彈性投資需求(指流動性過剩、股市回流引起的樓市投資需求)會由于初始投資成本增高減少。加上增加供給的政策配合，未來樓市供需摩擦會進一步縮小，而市場對提高首付比例政策出臺早有預期，并已經向購房者進行政策預熱。

　　專家評價，新政在指導思想上“比較科學”，針對第二套住房的政策可避免打擊自住需求。另外，因為央行征信系統數據庫已經覆蓋全國，在跨城市范圍內界定第二套住房的技術條件已經成熟。數據顯示，截至去年底，5.33億自然人和1116萬多戶企業已進入央行信用檔案系統。

　　落實情況值得關注

　　也有專家表示，政策最終影響有待檢驗，一方面僅對第二套以上購房提高首付，這一起點弱化了此前市場估計的政策影響。另一方面，因政策執行細則未出，能否落實到位仍存在未知數。

　　“其中可能存在的執行難點在于是否有必要對改善型第二套住房‘一刀切’。”上海浦東改革與發展研究院房地產研究中心副主任叢城表示。比如因工作調動問題需要異地購房，因大家分小家的原因需要二次置業等。而如果購房者需要在賣掉第一套房后再購入第二套房，無疑會有較大的時間成本。

　　上海交通銀行、浦東發展銀行相關人士昨天介紹，目前支行方面還沒有收到房貸新政的落實通知。“現在仍然可以貸到七成，無論第幾套。”一位商業銀行個人信貸部經理表示。

　　回顧近三年來的房地產宏觀調控過程，上調首付比例幾乎成為和取消預售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場公認的解決樓市過度升溫的“最后一著”。也正是因為影響較大，提高首付比例的政策出臺遠比提高利率來的謹慎。

　　宏觀調控以來，唯一一次首付比例的調整在去年5月，建設部、人民銀行等九部委聯合下發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。(記者 于兵兵)

　　各方反應

　　開發商關注調控政策疊加效應

　　有關商業銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關注。一些開發商昨天向記者表示，這一政策其實影響不大，但需要注意的是還會有相關政策陸續出臺，對樓市需求的累積影響不可忽視。

　　“銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實際影響不會太大。”富力地產華東區副總裁呂勁表示。持此判斷的開發商似乎不在少數，“上海樓市已經以自住需求為主導，就算是投資需求，看重的還是投資回報率能否達到預期，資金方面的受限空間不會太大。”一位上海開發商認為。

　　也有市場人士向記者表示，政策出臺關鍵還看執行，對于提高第二套住房貸款首付比例，可預見的規避方法已有不少。“比如如何判斷第二套房，從前一階段深圳出臺的樓市限外細則來比較，只允許購買一套自住住宅僅針對境外個人，一個家庭需要購買2處以上住房就可以通過不同產權人購買，估計這次提高首付也會出現類似情況。”

　　上海道邦投資管理有限公司董事總經理林榮時指出，提高首付對樓市的主要影響在于心理上而非價格上。“購房者對房貸政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導致當月二手房成交量下降。在房價持續上漲的情況下，成交量就顯得很關鍵。只怕房貸新政僅為一個開始，考慮到今年金融調控的連貫性，政策的疊加效應值得注意，房地產企業也在靜觀其變。”

　　中信嘉華銀行高級副總裁廖群認為，今年以來房價增長較快、樓市調控效果不明顯，所以加強調控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對需求會有一些影響，可是影響較小，也許還會有一些配套政策出來，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視。”(記者 李和裕)

　　二手房市場

　　捂盤現象開始緩解

　　記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對于將提高房貸首付比例的消息，市場整體反應比較平靜。

　　在之前已陷入“風聲鶴唳”狀態的北京二手房市場，有中介負責人向記者證實，對于首付比例提高政策的出臺預期，使得客戶有一定的完成交易急切心態，有報道稱，9月份的北京二手房市場掛牌房源至少增加了10%。“在交易過程中，我們也會對客戶進行提醒。”北京一中介門店工作人員承認。

　　北京我愛我家控股副總裁胡景暉表示，購房貸款首付比例差別化對待，對于打擊投機、抑制房價將起到非常重要的作用。

　　上海市場方面，在央行連續加息收緊流動性的大背景下，上海各家銀行在國慶期間全線收緊房貸已成定局。面對房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開表態，仍是“政策沒有改變”。據信義房產提供的數據，根據各家門店的統計，選擇貸款購房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右。“低貸款率是沒有影響到中高檔住宅交易的原因之一。”信義房產分析人士說，“作為貸款客戶的首選，國有大型銀行并未出臺新政策，因此受到的影響不大。”

　　在上海二手房市場，房東盲目捂盤的現象已開始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場上產生太大波動。“尤其是在中高檔住宅市場，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。(記者 唐文祺)

　　記者觀察

　　樓市調控如何顯現“真功夫”

　　知情人士透露，受美國次貸危機、美聯儲降息等國際金融環境和國內樓市發展形勢的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計劃，“提前出場”。

　　9月18日，美聯儲宣布自2003年6月以來首次降息，幅度為50個基點，聯邦基金利率降至4.75%。“加上人民幣升值預期，海外資金流進量會進一步加大，造成流動性過剩壓力加大。因此要對投資口徑進一步收緊，避免外資持有房產獲利離場，使金融形勢更加嚴峻。”一位金融專家表示。

　　從國內樓市情況來看，近幾個月，國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數直線上揚，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺新的調控政策顯得順理成章。

　　“需要認清的是，現在的宏觀經濟形勢比2005年時要復雜很多。面對通脹預期、流動性過剩、熱錢涌入、開發商高價囤地等現象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在。”某金融專家感慨。

　　另外，“上有政策、下有對策”的現象屢有出現，一些分析人士對房貸新政能否貫徹落實也有擔憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經開始尋找應對之策。“每一個政策出臺總有規避或弱化的辦法。”一位銀行系統人士告訴記者。

　　房地產新政的初衷是規范樓市，穩定房價，平衡供需。但在具體的執行上，如何將調控政策從心理威懾變為實打實的“真功夫”，仍是有關方面要面對的難題。(記者 于兵兵)