“在今年以來國內(nèi)部分城市房價加速上漲的現(xiàn)狀下，對房貸政策進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)是大勢所趨。”消息人士昨日透露，央行、銀監(jiān)會擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸政策作出新的調(diào)整，目前各家銀行都在緊張等待央行和銀監(jiān)會的正式文件。

　　昨日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉在新聞發(fā)布會上表示，上海市將調(diào)整完善有區(qū)別的信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)“個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%”政策。同時，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的規(guī)定，同一境外個人購買上海市兩套以上商品住房將不能獲得房地部門的備案和登記。

　　第二套房貸利率擬上調(diào)

　　此前的8月24日到25日，全國住房工作會議在北京召開，會議要求加快房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　上述消息人士透露，在會議召開之前，面對各地飛速上漲的房價，以及深圳、重慶等地房貸發(fā)放量的直線上升，央行、銀監(jiān)會就有意對房貸政策進(jìn)行調(diào)整。在美國次級抵押貸款危機(jī)爆發(fā)后，更加堅定了監(jiān)管層利用信貸政策調(diào)控樓市，防范房貸風(fēng)險的決心。

　　據(jù)了解，銀監(jiān)會和央行此次房貸“新政”的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機(jī)。其中，投資投機(jī)性質(zhì)明顯的第二套房和多套房房貸成為重點“調(diào)控”對象。

　　據(jù)曾參加房貸新政意見征詢的某國有銀行房貸部人士介紹，新政策擬將第二套房房貸的基準(zhǔn)利率水平大幅上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　在央行今年連續(xù)五次加息后，最新5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為7.83%。銀監(jiān)會允許房貸在此基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮。也就是說，如果將來執(zhí)行房貸新政策，第一套房可以享受6.655%優(yōu)惠利率；而第二套房的購買者，就可能必須付出8.613%的高利率。

　　據(jù)透露，目前央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等多家部門，還在積極準(zhǔn)備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點方案。

　　首付四成將成強(qiáng)制規(guī)定

　　由于國內(nèi)房貸第一大行建設(shè)銀行已經(jīng)在不久前將廣東、重慶、海南等地分行第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高至四成，多家銀行房貸部人士表示，其他銀行會很快跟進(jìn)，在國慶節(jié)前后提高第二套房首付比例，相信即將出臺的房貸新政將會對此作出強(qiáng)制性規(guī)定。

　　盡管截至昨日商業(yè)銀行的正式表態(tài)均稱房貸政策并無變化，但記者采訪中明確感受到房貸新政“壓境”的信號。在回答記者的電話采訪中，中國銀行房貸業(yè)務(wù)總監(jiān)何明表示，商業(yè)銀行的房貸政策決定權(quán)在央行和銀監(jiān)會，目前中行正在等待央行和銀監(jiān)會的“正式文件”。

　　中信銀行副行長曹彤在近日該行“中信理財”個人理財品牌發(fā)布會后接受記者采訪時也表示，在目前國內(nèi)房價高漲，美國爆發(fā)次級抵押貸款危機(jī)后，銀行普遍加強(qiáng)了對房貸風(fēng)險的關(guān)注。中信銀行今后的房貸政策將是滿足自住性購房客戶，“回避”投資投機(jī)性客戶。

　　“對于投資投機(jī)性購房，銀監(jiān)會規(guī)定的貸款成數(shù)最低是三成，我們對其進(jìn)行限制的話，只會高于三成；目前房貸利率按基準(zhǔn)利率下浮15%，我們對其進(jìn)行限制只會在這個基礎(chǔ)上上浮。”曹彤的表態(tài)跟房貸新政內(nèi)容“不謀而合”。

　　據(jù)一些城市的統(tǒng)計，當(dāng)前的住宅需求半數(shù)以上屬于投資而非自住，大都是在炒房，等房價漲兩三成后再轉(zhuǎn)手。深圳的一些炒房者，利用開發(fā)商提供的“陰陽合同”騙取房貸，空手獲利幾千萬元甚至上億元。

　　一位資深房地產(chǎn)金融專家表示，真實的住房需求才是房價穩(wěn)定的堅實基礎(chǔ)，也是銀行應(yīng)具備的經(jīng)營理念和應(yīng)擔(dān)負(fù)的社會責(zé)任。房價狂漲，無論對普通購房者還是銀行，其結(jié)果都注定是兩敗俱傷。顯而易見，提高第二套住房首付比例，及時校正這種扭曲現(xiàn)象，對穩(wěn)定房價和銀行規(guī)避房貸風(fēng)險具有雙重意義。

　　捂盤須支付高利率

　　在房貸新政中，不但對個人住房貸款政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，從控制供給角度也將進(jìn)一步治理違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，規(guī)范開發(fā)商信貸行為。對查明囤積房源、囤積土地的開發(fā)商，新政策將提高信貸標(biāo)準(zhǔn)或貸款利率，甚或不予貸款；同時，還可能提高預(yù)售房的房貸標(biāo)準(zhǔn)。

　　除了限制，也有支持。新政策在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監(jiān)會正和財政部、建設(shè)部等有關(guān)部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。

　　銀監(jiān)會新聞處有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對房貸新政策的表態(tài)是“沒有看到正式文件”。

　　不爭的事實是，銀監(jiān)會近期動作頻頻。銀監(jiān)會日前發(fā)出緊急文件———《中國銀監(jiān)會關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知》，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查。并且還要求各商業(yè)銀行進(jìn)行專項房貸壓力測試，要求銀行測試在房地產(chǎn)市場發(fā)生調(diào)整的情況下，銀行的風(fēng)險承受能力及盈利能力。

　　第二套房認(rèn)定成關(guān)鍵

　　作為此次房貸新政策調(diào)整的核心第二套房房貸政策，不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注第二套房如何認(rèn)定的問題。夫妻各買一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買房算不算第二套房？異地買房的購房資料不共享時如何解決？

　　對此，相關(guān)專家建議，銀行要充分利用自己的信用系統(tǒng)來查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統(tǒng)中所有的借款；有無利用不同銀行借款互相套現(xiàn)還款的嫌疑。借款提供的婚姻證明中，離婚證要一年前的，防止為購房突擊離婚、假離婚。而據(jù)中信銀行副行長曹彤透露，目前央行正在建設(shè)的全國個人征信系統(tǒng)已經(jīng)可以查詢個人的購房數(shù)量，是否是多套房的購買者，只要進(jìn)入系統(tǒng)一查就可查到。(毛明江)