盡管目前我國商業銀行房地產信貸業務整體運行良好，但在宏觀調控背景下，結合未來2—3年我國房地產行業的發展趨勢，商業銀行房地產開發貸款與個人按揭貸款的投向與風險防范策略應強調以下重點：

　　繼續積極發展房地產信貸業務。在全國房地產價格將保持上升趨勢的預期下，未來2—3年，隨著我國房地產需求的迅速增長，開發商與居民對商業銀行房地產信貸業務的需求量也將穩步增長，房地產信貸業務將繼續成為商業銀行重要的盈利來源。因此商業銀行應繼續積極發展該業務，但貸款增速以不超過當年房地產開發投資增速為宜。

　　普通住宅開發貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點。住宅建設投資是房地產開發投資的主體，在房地產開發投資中的占比已經擴大到70%，且呈逐年提高之勢。同時隨著房地產宏觀調控政策的陸續出臺，中小套型、中低價位的普通住房、經濟適用房與廉租住房供應量將有所上升，低密度、高價位的高檔住宅的供應量將相應減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開發貸款應得到迅速發展。個人購房消費是我國房地產市場需求的主體，占比超過了90%，因此未來2—3年按揭貸款仍是我國商業銀行房地產信貸投向的重點。

　　謹慎發展與商業營業用房相關的信貸業務，重點拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業務。由于2004年以來全國商業營業用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業房地產的投資風險高于住宅投資。特別值得關注的是，我國商業零售業已進入微利時代，微薄的商業利潤往往難以支撐高昂的商場租金支出，開發商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區域的高品質物業開發外，應嚴格控制信貸資金投向商業房地產開發，尤其是大型商鋪的開發。同時由于我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導了全國辦公樓市場，因此是商業銀行拓展辦公樓類信貸業務的重點地區。

　　東部應繼續成為拓展業務的重點區域，中西部地區中心城市市場機會不容忽視。未來2—3年，東部地區仍將是我國房地產開發投資以及各類房地產銷售的主要區域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將繼續成為商業銀行全面拓展房地產信貸業務的重點。其中除一線中心城市應繼續作為信貸投向的重點外，二、三線城市房地產市場的機遇也值得重視。與此同時，隨著我國中西部地區房地產開發投資的迅速增長，該地區在全國房地產開發投資中的占比將逐漸提高，商業銀行在部分中心城市的房貸業務面臨著較大的成長機會，四川省區域內的中心城市尤其不容忽視。

　　重點發展盈利能力較強的優勢企業信貸業務，把握行業資產重組契機，合理調整客戶結構。由于近年來房地產開發企業的經營效益出現了分化，大多數企業處于微利水平，因此商業銀行應有選擇地發展房地產信貸客戶。應加大對主業優勢突出、盈利能力較強、資質等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優勢的龍頭企業的信貸支持力度，力爭與其建立長期的戰略性合作關系，謹慎介入進入房地產行業的時間較短以及不以房地產開發為主業的企業集團的房地產開發項目。

　　房地產企業多種形式的資產重組，對商業銀行的發展既是機遇又是挑戰。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業戰略轉型及業務結構調整展開的資產重組在為優勢企業的發展創造條件的同時，也消化了一部分虧損嚴重，效益、效率低下的企業。有利于優選目標客戶、優化信貸資產結構、提高資產質量。從負面影響看，部分企業借資產重組之機逃廢銀行債務的行為將導致信貸資產的巨大損失。為防止不良資產的出現，部分經營業績不好、面臨被兼并或破產的企業應引起商業銀行的高度重視，圍繞這些企業進行信貸資產重組刻不容緩。

　　采取積極措施，切實控制房地產信貸風險。房地產行業的高風險特征使其成為商業銀行風險防范的重點。即使對于應大力發展的普通住宅開發項目與個人房貸業務，也應采取有效措施，切實防范風險，杜絕不良資產的產生。

　　對住宅開發項目貸款，一是必須在項目審批手續完備、“四證”齊全、項目資本金達到35%以上且足額到位、項目綜合效益較好的前提下發放，要嚴格堅持房地產信貸準入和退出制度。二是加強對開發商的財務風險分析，重點分析存貨結構(包括原材料存貨、設備存貨、開發成本、開發產品和開發用品存貨)與企業的現金流量，據以評價企業的儲備資產水平和項目運作能力。三是加強貸后管理，對項目實行全過程動態跟蹤，對開發商貸款要開設專用帳戶，視工程進展情況分期撥付資金，保證專款專用，并以銷售進度按比例歸還銀行貸款。

　　對個人住房貸款，一要盡快對不良貸款余額偏大的分行進行風險排查，吸取教訓作為前車之鑒。二要按照銀監會規定對已通過竣工驗收的現房辦理住房按揭貸款。三要控制個人購房行為和首付款比例，對購買第二套以上的個人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優惠利率，且首付比例要適當提高。四要加強對個人第一還款能力的分析，應通過對包括借款人的工作單位，稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，不得僅憑擔保、抵押物等第二還款源發放貸款。(交通銀行研究部 執筆：張信瓊）

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [4]