房地產業是國民經濟重要的支柱行業之一。近年來，針對我國部分地區出現的房地產投資規模過大、商品房價格上漲過快、結構性矛盾凸顯、市場秩序混亂等問題，圍繞穩定房價的目標，政府出臺了一系列宏觀調控政策。本文在分析我國房地產行業運行特征的基礎上，研究了近年來陸續出臺的房地產宏觀調控政策對我國房地產行業及商業銀行房地產信貸業務的影響，提出了若干房地產信貸策略建議。

　　房地產開發投資基本保持平穩增長。2000—2006年，我國房地產開發投資基本保持平穩增長，年均增長率達到25.8%，占固定資產投資的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年為迅速增長期，年均增幅達到28%；2004年后，受國家宏觀調控政策陸續出臺的影響，全國房地產開發投資增速明顯降低。2006年我國實現房地產開發投資1247億元，同比增長21.8%，低于同期固定資產投資增速1.5個百分點。2007年上半年，全國完成房地產開發投資9887億元，同比增長28.5%，增速比上年同期提高4.3個百分點，高于同期固定資產投資增速2.6個百分點。

　　住宅建設投資是房地產開發投資主體，個人購房消費是房地產市場需求主體。2006年，全國商品住宅投資13611.62億元，同比增長25.3%，在房地產開發投資中的占比從2000年的67.7%擴大到70.2%，呈逐年提高之勢。2007年上半年，全國商品住宅投資6955億元，同比增長30.8%，占房地產開發投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個百分點。2006年個人購買商品住宅面積占銷售面積的比重達到97.4%，2007年上半年占比達到91%，個人購房是我國房地產市場需求的主體。

　　商業營業用房投資增速迅速回落，空置面積上升。2003、2004年不少地區商業營業用房一哄而上，供給量急劇擴大，2004年以后全國商業營業用房的投資增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全國商業營業用房空置面積為3806萬平方米，同比增長6.4%。

　　辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2006年全國辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地區辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導了全國辦公樓投資市場。

　　2007年上半年房屋銷售價格明顯回升，部分城市房價上漲較快。2006年，全國房屋銷售價格漲幅總體平穩，70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門、重慶、天津等。2007年以來，房屋銷售價格漲幅有所回升，部分中心城市房價漲幅較快，6月份70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個百分點，其中深圳、北京等城市上漲較快。

　　房地產開發與銷售主要集中于東部地區，但中西部地區開發投資增速較快。2006年，我國東部地區房地產開發投資12383.5億元，占當年全國房地產開發投資總額的63.9%。東部地區商品住宅銷售額、商業營業用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達到70.4%、62.2%與89.7%。2007年上半年，我國東部地區房地產開發投資6219.23億元，占全國房地產開發投資總額的62.9%。東部地區商品住宅銷售額、商業營業用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達到70.6%、66%與88.5%。但2006年中、西部地區房地產開發投資增速分別達到了31.39%與31.21%，東部地區僅為18.74%。2007年上半年中、西部地區房地產開發投資增速同比分別達到了38.9%與37%，東部地區僅為23.5%。

　　銷售額排名前十大省市對全國市場影響較大。分省市看，2006年北京、上海地區房地產銷售額占全國總銷售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區占全國總銷售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區占全國銷售額的76.54%。2007年上半年，以上十大地區房地產銷售額占全國房地產銷售額的73.4%，其變化趨勢主導著全國房地產市場的走勢。

　　企業經營效益出現分化，大多數公司處于微利水平。2006年98家上市房地產開發企業中，ROE超過10%的24家，占比24.5%；超過5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超過5%的企業33家，占比32.7%，虧損企業22家，占比22.4%。以上數據說明，目前我國上市房地產開發企業的經營效益參差不齊，大多數企業ROE處于10%以下的微利水平，經營效率偏低，且有部分企業虧損。

　　據調查，盈利能力較強的企業大多擁有豐富的土地儲備、強大的品牌聲譽、充沛的資金以及良好的項目運作能力。

　　行業內部資產重組此起彼伏，市場競爭漸趨理性。在經營效益出現分化的背景下，房地產開發企業間圍繞戰略資源展開的資產重組愈演愈烈。

　　2007年上市公司房地產資產重組涉及金額不下數十億元。部分企業開始改變資金的地區投向，向盈利空間更高的區域邁進；部分開發商接受外來投資者的加入，逐漸由獨立經營向共同經營的經營模式轉變；部分實力弱小的開發商開始尋求彼此資金合作的空間，逐漸由單一開發向聯合開發的模式轉變。

　　不管以上重組行為的動因如何，從整體上看，2007年圍繞房地產業務展開的資產重組大多有利于實現資源的優化配置，是企業在審時度勢后，結合自身特點作出的理性選擇，表明我國房地產市場的競爭格局正逐漸趨于理性。

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