2005年“國八條”出臺不久，房地產開發商一片愁云慘霧，紛紛噤聲。連續兩年的博鰲論壇，幾乎成了經濟學家們的論壇，開發商要么不參加，要么只談自己那點事。

　　兩年之后，博鰲論壇上地產界的大腕仍然不多，但原因卻已大不相同。從害怕到不屑，開發商對宏觀調控的態度，已經轉了180度的彎。“本來有些開發商都要死掉了，結果一宏觀調控，反倒發了財了！”“宏觀調控效果并不明顯。”像這類話，在本次論壇上幾乎隨處可見。不僅是開發商，專家們同樣也在對一年來的政策進行反思。之所以出現這種情況，其原因，盡管宏觀調控本意是抑制房價迅猛上漲，但剛性需求使開發商成了得了便宜賣乖的受益者。

　　宏觀調控效果不彰，公認的原因有：保障用房沒有到位、有效增加供給不夠等方面。但是，最重要的原因，則是來自于土地的價格上漲。

　　土地價格上漲來自兩個方面，一方面土地招牌掛制度直接推高了地價，增加了土地成本，導致房價水漲船高。房價與地價，本來就是雞生蛋蛋生雞的問題，房價高，土地自然增值；地價漲，房價與時俱進。作為城市管理者，地方政府要獲取房地產的發展成果，除了稅費就是地價，地價也是地方財政的主要來源之一。如果說，開發商的利潤在土地招牌掛前后沒有發生大的變化，那么房價上漲，應該主要來自土地的成本增加。當然，許多開發商的利潤也是明顯增加。

　　另一方面，我們對房地產的宏觀調控仍然延續了對經濟過熱時期的處理方式，壓土地，嚴信貸。在加上開發商哄抬房價導致購買力提前，需求壓力增大，房價飛漲。

　　這些來自土地方面的因素，表面上推高了房價，開發商發了意外之財。

　　在房價的另一端，購房者同樣在進行著博弈。由于對房價的未來預期較高，導致本來暫時不需要購房的消費者也提前進入了購房大軍。預期的收益遠遠超過了可能的風險，等于機會就在眼前，沒有人愿意放棄。

　　本來在場上吹哨的政府部門實際上更加左右為難。往前是錯，放棄又擔心前功盡棄，左右為難。但是，無論如何，政府部門作為當事者和審判者，是唯一掌握破解這一困境鑰匙的一方。(王子鵬)