◎異象2

　　萬元以下中小戶型一房難求

　　一季度20個單價萬元以下中小戶型盤銷售率達62%，4月份小戶型房入市量少供應告急

　　［表現］

　　“5個人托我買小戶型”

　　“上周就有5個人托我買小戶型房子。”張小米說。張小米是北京樓市的資深人士，以前也陸續幫朋友買房，但卻從來沒像最近這樣讓他感受到大家對中小戶型的急切需求。

　　據張小米介紹，上周有5個人幾乎同時找到他，有人想買管莊的北京新天地，有人想買百子灣的金泰先鋒。而這些房子全部都是小戶型，且單價都在萬元以內。與以往不同的是所有買房人都說不需要打折，只要能拿到房號就行。

　　“房源實在緊張，每個戶型都有好多人盯著，能買到就不錯了。有的人偷偷給銷售員留下定錢，希望能最先得到房源的通知。”張小米感言。

　　而這種緊張的買房心情，陳先生在去年就體驗過了。寒風中，陳先生裹緊大衣，從帽子和大衣的縫隙處看著與他裹得一樣嚴實的購房者。這是去年12月16日，小戶型項目東亞望京中心開盤時的一幕。開盤之前的售樓處外，排隊的已經有近200人了。

　　強大的剛性需求讓小戶型飛快售出。“當天前往售樓處看房的客戶達到了1200人，下午3點，320套小戶型全部售出。這個數字占到了東亞望京中心B座總套數的60%.”東亞望京中心銷售經理張歡介紹。

　　低價小戶型開盤幾近售罄

　　來自中大恒基不動產營銷市場研究中心的統計數據顯示，今年第一季度開盤入市樓盤93個，其中平均待售面積為100平米以下的中小戶型樓盤有30個，占開盤總量的32%。第一季度入市的30個樓盤合計供應10751套新房，至目前為止銷售了6367套新房，銷售率達到59%。其中20個單價在萬元以下的樓盤，供應新房5060套，銷售3136套，銷售率達到62%，其中阿爾法社區、新城陽光等價位較低的樓盤已經售罄，同時推出近3000套房源的茶貿國際中心到目前也已售出60%左右。

　　記者從北京房地產交易管理網了解到，截至目前，4月份已獲得預售許可證的樓盤共13個，其中只有4月7日開盤的蘋果派后期為中小戶型，供應新房182套，占總量的8%，而在開盤后短短10天已經售出近100套，銷售率達53%。

　　［探因］

　　小房比例僅占三成，供應量不足

　　盡管中小戶型需求旺盛、持續熱銷，但由于目前北京市場上很多開發商很看重大戶型產品帶來的豐厚利潤，使得市場上的中小戶型長期以來占比很低。

　　偉業公司董事長林潔介紹，目前商品住宅市場上的小戶型和大戶型的比例為3：7，而居民收入情況是中低收入和高收入的比值為8：2.因此，小戶型因其低總價，能夠很好地滿足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。

　　“就目前中小戶型產品的整體供應來說，無疑是供小于求的。希望在中小戶型市場走俏的促動下，開發商更合理地設計空間、滿足大家的梯級消費模式。”中大恒基不動產營銷總經理王述如是說。

　　不過也有業內人士表示，盡管“90平米占70%”的新政已執行，但還有一些開發商在尋找機會多建獲利更多的大戶型，那么，改變小戶型一房難求的局面還需假以時日。

　　網絡調查·北京

　　八成人稱100平米以下戶型難買

　　截至4月19日13：00，新京報聯合新浪網房產頻道展開的針對北京購房者的網上問卷調查，共有1548人參與，八成多的購房者認為100平米以下的中小戶型難以買到。

　　有近六成人數選擇最高能接受的商品房銷售均價為5000元/平米，而心理底線在9000元/平米及以上價位的人總共不到參與問卷調查人數的16%.然而，目前北京三環以內普通商品房銷售均價幾乎都已達到萬元級，現實房價與公眾普遍期望價格相差了近一倍。

　　調查參與者中，超過七成人數認為北京房價在2007年仍然會是上漲趨勢，而認為政府在保障性住房方面還不夠努力，選擇“不能讓人滿意”的接受調查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但懷疑最終效果的近一成比例調查參與者，有約97%的調查參與者對政府在保障性住房方面的努力持批評、懷疑態度。北京市政府從4月開始加大了對限價地推出的力度，但要轉化為保障性住房至少還需要1年時間。這也使得調查中超過六成參與者選擇了猶豫或者直接推遲購房計劃。

　　此外，超過八成的調查參與者開始考慮購買二手房，則在很大程度上是由于目前北京中小戶型房難買、保障性住房又買不到等原因造成的。

　　◎異象3

　　17天僅13項目開盤入市

　　此前業界預計4月份共有70個新老項目開盤

　　［表現］

　　入市純新盤僅2個

　　據中大恒基、中原地產等多家代理公司此前發布的調研統計顯示，北京4月份將迎來項目入市的高峰期，70個新老項目開盤入市，普通住宅項目數量為65%.然而，截至目前，4月已經過去了大半，實際上市銷售樓盤數量卻大幅縮水、少得可憐。

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，4月份前半月取得預售許可證的項目只有十幾個，而且多為老項目后期，新項目屈指可數。中大恒基的相關統計數據也表明，截止到4月17日，京城已開盤項目只有13個左右；其中純新盤只有兩個：天安國匯和映天朗；中小戶型項目則只有一個，即蘋果社區。“而去年4月開盤項目個數是50個左右，相比去年一季度54個的開盤量，去年4月較前三個月有很大幅度上漲。”中大恒基有關人士表示。

　　中大恒基等多家專業研究機構相關人士都表示：“此前估計4月份最后十幾天京城樓市集中放量，從而使整個4月份項目入市量增至此前預期的70個，但從現在看這基本已無可能。”

　　［探因］

　　購房人觀望，開發商推遲入市

　　4月樓市到底怎么了？有媒體甚至發出“樓市是否再現捂盤”的警告。記者從京城多家開發商及專業機構獲悉，多個新老項目本月推遲上市原因較為復雜。一位不愿具名的開發商說：“購房者持幣待購是不少項目推遲入市的一個重要因素。最近幾個月京城樓市成交量并不理想，這種情況下，哪個開發商推盤都會費些思量。”

　　在京東一項目現場，前來看房的一位購房者告訴記者：“今后一段時間政府部門將會推出大量低價房，讓許多人充滿期待。”的確如此，今年兩會期間，北京市政府承諾建設“兩個一千萬”保障性住房；近期三塊兩限地上市，房子建成后售價最高都不超過7000元/平米；而對于經濟適用房，政府已表明：銷售目標群體不僅僅針對被拆遷人員。

　　京城一位資深業者還表示，不排除“90平米70%”政策的出臺令諸多開發商不得不對原有規劃設計進行調整，延緩了小戶型住房的供應時間。

　　◎異象4

　　二手房買賣呈冰火兩重天

　　大戶型二手房降價拋售；上半月小戶型成交量同比增加近兩成

　　［大戶型］

　　總價高回報低，熱點區域大戶型“賤賣”

　　“北京有降價的房子？”4月初，記者第一次聽到在“我愛我家”有大戶型降價拋售的消息時感到很意外。隨后記者調查發現，大戶型拋售已經不是個案，而是包括雅寶公寓、棕櫚泉公寓、現代城、富力城、韋伯豪、深藍華亭、大西洋新城、天創世緣等分布在北京各個熱點區域的樓盤。

　　富力城一套近200平米的二手房，掛牌價為8700元/平米。而此前富力城中小戶型的二手房單價在1.2萬元左右。西直門某高檔公寓210平米的大戶型，居然以150萬掛牌在我愛我家門店出售，每平米單價不足7200元，同區域的同類樓盤，120平方米左右的戶型價格約為12000元-13000元/平方米；亞運村天創世緣150平米以上戶型3月售價為8000元/平方米，而120平方米左右的戶型價格能達到10000元/平方米。

　　究其原因，主要有兩個方面：大戶型總價高，單價萬元便成為了部分項目的一道門檻，而高檔住宅的租金最近幾年一直在下跌，尤其是高檔公寓，150平米的大戶型租金兩年來下降近兩成。

　　［小戶型］

　　小戶型成交占四成，均價預計將破9000元

　　“三四月份以來，我們公司隔幾天就能賣出一套小戶型。”記者從北京多家經紀公司了解到，小戶型二手房成交火爆，有異軍突起之勢。據北京中原統計，3月12日至4月12日這一個月的時間中，小戶型二手房的銷售量占總銷售量的40.2%，比2月份提高了3.1個百分點，比1月份更是提高了4.1個百分點。

　　鏈家地產的統計也顯示，4月上半月，90平米以下小戶型成交量同比上漲16.7%，主要集中在朝青、清河、安貞、石景山、通州、六里橋等六大區域。在價格方面，90平米(含)以下二手房成交均價達到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小戶型二手房成交均價預計將破9000元/平米。

　　投資自住需求刺激小戶型交易量上漲

　　陳先生新近購買了一套75平米小戶型，目的是為了投資。他說，這主要是因為小戶型的總價相對較低。此外，小戶型的各項稅金、物業費、取暖費、裝修費、貸款利息等費用都比大戶型低，而且即使不能在短期內將房屋出租或出售，也不會給生活帶來太大影響。

　　專業人士指出，北京二手房市場上60平方米以下房屋交易活躍主要是由一些投資者支撐，占到20%左右，60-90平方米這一范圍內成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因為這一面積對于投資和自住來說，都相宜。（張學冬 關爽 張家齊 楊娟娟 許子凌） 

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