◎異象2

　　萬元以下中小戶型一房難求

　　一季度20個單價萬元以下中小戶型盤銷售率達(dá)62%，4月份小戶型房入市量少供應(yīng)告急

　　［表現(xiàn)］

　　“5個人托我買小戶型”

　　“上周就有5個人托我買小戶型房子。”張小米說。張小米是北京樓市的資深人士，以前也陸續(xù)幫朋友買房，但卻從來沒像最近這樣讓他感受到大家對中小戶型的急切需求。

　　據(jù)張小米介紹，上周有5個人幾乎同時找到他，有人想買管莊的北京新天地，有人想買百子灣的金泰先鋒。而這些房子全部都是小戶型，且單價都在萬元以內(nèi)。與以往不同的是所有買房人都說不需要打折，只要能拿到房號就行。

　　“房源實在緊張，每個戶型都有好多人盯著，能買到就不錯了。有的人偷偷給銷售員留下定錢，希望能最先得到房源的通知。”張小米感言。

　　而這種緊張的買房心情，陳先生在去年就體驗過了。寒風(fēng)中，陳先生裹緊大衣，從帽子和大衣的縫隙處看著與他裹得一樣嚴(yán)實的購房者。這是去年12月16日，小戶型項目東亞望京中心開盤時的一幕。開盤之前的售樓處外，排隊的已經(jīng)有近200人了。

　　強(qiáng)大的剛性需求讓小戶型飛快售出。“當(dāng)天前往售樓處看房的客戶達(dá)到了1200人，下午3點，320套小戶型全部售出。這個數(shù)字占到了東亞望京中心B座總套數(shù)的60%.”東亞望京中心銷售經(jīng)理張歡介紹。

　　低價小戶型開盤幾近售罄

　　來自中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度開盤入市樓盤93個，其中平均待售面積為100平米以下的中小戶型樓盤有30個，占開盤總量的32%。第一季度入市的30個樓盤合計供應(yīng)10751套新房，至目前為止銷售了6367套新房，銷售率達(dá)到59%。其中20個單價在萬元以下的樓盤，供應(yīng)新房5060套，銷售3136套，銷售率達(dá)到62%，其中阿爾法社區(qū)、新城陽光等價位較低的樓盤已經(jīng)售罄，同時推出近3000套房源的茶貿(mào)國際中心到目前也已售出60%左右。

　　記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至目前，4月份已獲得預(yù)售許可證的樓盤共13個，其中只有4月7日開盤的蘋果派后期為中小戶型，供應(yīng)新房182套，占總量的8%，而在開盤后短短10天已經(jīng)售出近100套，銷售率達(dá)53%。

　　［探因］

　　小房比例僅占三成，供應(yīng)量不足

　　盡管中小戶型需求旺盛、持續(xù)熱銷，但由于目前北京市場上很多開發(fā)商很看重大戶型產(chǎn)品帶來的豐厚利潤，使得市場上的中小戶型長期以來占比很低。

　　偉業(yè)公司董事長林潔介紹，目前商品住宅市場上的小戶型和大戶型的比例為3：7，而居民收入情況是中低收入和高收入的比值為8：2.因此，小戶型因其低總價，能夠很好地滿足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。

　　“就目前中小戶型產(chǎn)品的整體供應(yīng)來說，無疑是供小于求的。希望在中小戶型市場走俏的促動下，開發(fā)商更合理地設(shè)計空間、滿足大家的梯級消費模式。”中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述如是說。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“90平米占70%”的新政已執(zhí)行，但還有一些開發(fā)商在尋找機(jī)會多建獲利更多的大戶型，那么，改變小戶型一房難求的局面還需假以時日。

　　網(wǎng)絡(luò)調(diào)查·北京

　　八成人稱100平米以下戶型難買

　　截至4月19日13：00，新京報聯(lián)合新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道展開的針對北京購房者的網(wǎng)上問卷調(diào)查，共有1548人參與，八成多的購房者認(rèn)為100平米以下的中小戶型難以買到。

　　有近六成人數(shù)選擇最高能接受的商品房銷售均價為5000元/平米，而心理底線在9000元/平米及以上價位的人總共不到參與問卷調(diào)查人數(shù)的16%.然而，目前北京三環(huán)以內(nèi)普通商品房銷售均價幾乎都已達(dá)到萬元級，現(xiàn)實房價與公眾普遍期望價格相差了近一倍。

　　調(diào)查參與者中，超過七成人數(shù)認(rèn)為北京房價在2007年仍然會是上漲趨勢，而認(rèn)為政府在保障性住房方面還不夠努力，選擇“不能讓人滿意”的接受調(diào)查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但懷疑最終效果的近一成比例調(diào)查參與者，有約97%的調(diào)查參與者對政府在保障性住房方面的努力持批評、懷疑態(tài)度。北京市政府從4月開始加大了對限價地推出的力度，但要轉(zhuǎn)化為保障性住房至少還需要1年時間。這也使得調(diào)查中超過六成參與者選擇了猶豫或者直接推遲購房計劃。

　　此外，超過八成的調(diào)查參與者開始考慮購買二手房，則在很大程度上是由于目前北京中小戶型房難買、保障性住房又買不到等原因造成的。

　　◎異象3

　　17天僅13項目開盤入市

　　此前業(yè)界預(yù)計4月份共有70個新老項目開盤

　　［表現(xiàn)］

　　入市純新盤僅2個

　　據(jù)中大恒基、中原地產(chǎn)等多家代理公司此前發(fā)布的調(diào)研統(tǒng)計顯示，北京4月份將迎來項目入市的高峰期，70個新老項目開盤入市，普通住宅項目數(shù)量為65%.然而，截至目前，4月已經(jīng)過去了大半，實際上市銷售樓盤數(shù)量卻大幅縮水、少得可憐。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份前半月取得預(yù)售許可證的項目只有十幾個，而且多為老項目后期，新項目屈指可數(shù)。中大恒基的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，截止到4月17日，京城已開盤項目只有13個左右；其中純新盤只有兩個：天安國匯和映天朗；中小戶型項目則只有一個，即蘋果社區(qū)。“而去年4月開盤項目個數(shù)是50個左右，相比去年一季度54個的開盤量，去年4月較前三個月有很大幅度上漲。”中大恒基有關(guān)人士表示。

　　中大恒基等多家專業(yè)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)人士都表示：“此前估計4月份最后十幾天京城樓市集中放量，從而使整個4月份項目入市量增至此前預(yù)期的70個，但從現(xiàn)在看這基本已無可能。”

　　［探因］

　　購房人觀望，開發(fā)商推遲入市

　　4月樓市到底怎么了？有媒體甚至發(fā)出“樓市是否再現(xiàn)捂盤”的警告。記者從京城多家開發(fā)商及專業(yè)機(jī)構(gòu)獲悉，多個新老項目本月推遲上市原因較為復(fù)雜。一位不愿具名的開發(fā)商說：“購房者持幣待購是不少項目推遲入市的一個重要因素。最近幾個月京城樓市成交量并不理想，這種情況下，哪個開發(fā)商推盤都會費些思量。”

　　在京東一項目現(xiàn)場，前來看房的一位購房者告訴記者：“今后一段時間政府部門將會推出大量低價房，讓許多人充滿期待。”的確如此，今年兩會期間，北京市政府承諾建設(shè)“兩個一千萬”保障性住房；近期三塊兩限地上市，房子建成后售價最高都不超過7000元/平米；而對于經(jīng)濟(jì)適用房，政府已表明：銷售目標(biāo)群體不僅僅針對被拆遷人員。

　　京城一位資深業(yè)者還表示，不排除“90平米70%”政策的出臺令諸多開發(fā)商不得不對原有規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行調(diào)整，延緩了小戶型住房的供應(yīng)時間。

　　◎異象4

　　二手房買賣呈冰火兩重天

　　大戶型二手房降價拋售；上半月小戶型成交量同比增加近兩成

　　［大戶型］

　　總價高回報低，熱點區(qū)域大戶型“賤賣”

　　“北京有降價的房子？”4月初，記者第一次聽到在“我愛我家”有大戶型降價拋售的消息時感到很意外。隨后記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大戶型拋售已經(jīng)不是個案，而是包括雅寶公寓、棕櫚泉公寓、現(xiàn)代城、富力城、韋伯豪、深藍(lán)華亭、大西洋新城、天創(chuàng)世緣等分布在北京各個熱點區(qū)域的樓盤。

　　富力城一套近200平米的二手房，掛牌價為8700元/平米。而此前富力城中小戶型的二手房單價在1.2萬元左右。西直門某高檔公寓210平米的大戶型，居然以150萬掛牌在我愛我家門店出售，每平米單價不足7200元，同區(qū)域的同類樓盤，120平方米左右的戶型價格約為12000元-13000元/平方米；亞運村天創(chuàng)世緣150平米以上戶型3月售價為8000元/平方米，而120平方米左右的戶型價格能達(dá)到10000元/平方米。

　　究其原因，主要有兩個方面：大戶型總價高，單價萬元便成為了部分項目的一道門檻，而高檔住宅的租金最近幾年一直在下跌，尤其是高檔公寓，150平米的大戶型租金兩年來下降近兩成。

　　［小戶型］

　　小戶型成交占四成，均價預(yù)計將破9000元

　　“三四月份以來，我們公司隔幾天就能賣出一套小戶型。”記者從北京多家經(jīng)紀(jì)公司了解到，小戶型二手房成交火爆，有異軍突起之勢。據(jù)北京中原統(tǒng)計，3月12日至4月12日這一個月的時間中，小戶型二手房的銷售量占總銷售量的40.2%，比2月份提高了3.1個百分點，比1月份更是提高了4.1個百分點。

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，4月上半月，90平米以下小戶型成交量同比上漲16.7%，主要集中在朝青、清河、安貞、石景山、通州、六里橋等六大區(qū)域。在價格方面，90平米(含)以下二手房成交均價達(dá)到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小戶型二手房成交均價預(yù)計將破9000元/平米。

　　投資自住需求刺激小戶型交易量上漲

　　陳先生新近購買了一套75平米小戶型，目的是為了投資。他說，這主要是因為小戶型的總價相對較低。此外，小戶型的各項稅金、物業(yè)費、取暖費、裝修費、貸款利息等費用都比大戶型低，而且即使不能在短期內(nèi)將房屋出租或出售，也不會給生活帶來太大影響。

　　專業(yè)人士指出，北京二手房市場上60平方米以下房屋交易活躍主要是由一些投資者支撐，占到20%左右，60-90平方米這一范圍內(nèi)成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因為這一面積對于投資和自住來說，都相宜。（張學(xué)冬 關(guān)爽 張家齊 楊娟娟 許子凌） 

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