自去年10月以來，國家出臺了一系列保增長、促發展的宏觀調控政策，涉及房地產行業的政策更是密集出爐，其中不少政策大大降低了購房者購房的費用。此外再加上此前房貸險、煤氣初裝費等費用的取消，物業維修基金的調整，如今購房涉及的費用已大為不同。為了方便購房者在春節購房，記者梳理了購房流程的費用，方便購房者明明白白購房、實實在在省錢。

　　省錢最多：

　　申請房貸七折利率可省數萬元

　　對于貸款購房的消費者而言，房貸涉及到的費用最為大宗。去年國家針對樓市出臺救市措施，在金融政策調整方面，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。極大地減輕了購房者的費用支出。不過，由于各家銀行對政策解讀不同，在執行利率優惠方面并不一致。目前申請利率七折優惠的條件是首次置業，而且此前沒有發生過不良還款記錄。但是實際上不少銀行放寬條件，不管是否首次置業，均可申請七折優惠利率。以100萬元貸款20年期等額本息還款方式來算，八五折利率優惠方案下的月供是6627元，而七折利率優惠方案下月供是6143元，相差近500多元。因此千萬不可小看這七折利率優惠，有條件的購房者要多比較幾家銀行的房貸具體操作細則，更好地享受金融政策調整后的成果。

　　省錢不少：

　　稅費取消或下調能省下好幾千

　　去年國家樓市新政中，房地產交易過程中的一些稅費作出調整，有降低也有取消的。因此購房者對這些稅費的減免要心中有數，以免花了冤枉錢。去年調整涉及房地產稅收的政策主要有三項，首先，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；其次，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；再次，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。契稅方面，首先，去年11月1日起，契稅稅率由原來的1.5%下調到1%，以一套均價為1萬元／m2的90平方米普通住宅計算，其總價為90萬元，就可以節約契稅4500元。其次，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免征后購房者可以節省450元。再次，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅主要針對二手房交易，需要結合不同的增值情況套用不同的稅率，業內人士指出，這部分多則可以為購房者節省數千元。

　　能省則省：房貸險可自選 煤氣初裝費已免交

　　房貸險是此前購房者買房必須購買的險種，但是從2006年開始，各銀行為買房的市民提供商業貸款時，都不再強制購買房貸險了。只有在用住房公積金貸款買房時，才要求購買房貸險。因此，購房者在純商業貸款時，可自行決定是否購買房貸險。房貸險費用＝貸款總額×貸款年限×費率，此前由于各家銀行和公司執行的費率不同，購房者要繳納不同的費用。一般房貸險費率0.06%，高的有0.08%，最低的有0.04%。假使以最低的0.04%來算，按揭貸款50萬元，20年還清，一次性繳清的保險費用為4000元。如今這4000元就可以省下了。

　　購房者還需弄明白的是，以往購房者在收樓時繳納的煤氣初裝費已不用再繳納。廣州市物價局規定，從2006年12月26日起，無論開發商是否在此前墊付煤氣初裝費，新業主都無須繳納煤氣初裝費。此前，廣州的管道氣初裝費收取有兩種標準：樓房9層及低于9層的，每戶要交3000元；10層及10層以上的，每戶要收3500元。住戶若需安裝熱水器，還要加收300元的安裝費。

　　除了煤氣初裝費之外，根據2007年7月1日實施的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規則》有關規定，“與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等建設費用，一律計入開發建設成本之中，不得在房價之外另行收取。”這意味著，此前名目繁多的電話初裝費、有線電視初裝費、可視對講系統等費用均可不用再繳納。

　　精明信貸Q&A

　　首次改善型置業者、利息七折、二次房貸政策……這些是申請住房按揭的購房人士所必須要明白的新名詞。新名詞的誕生與在2008年歷經重大調整的房地產金融政策息息相關——二套房貸政策在去年年底終于松綁，首次置業者可以享受首付兩成、利率水平下調30%的優惠。為理清名目繁多的金融政策以及摸底目前各銀行的信貸政策，記者就買房者可能面臨的諸多問題請教億達按揭有關人士。若買房者在購房過程中再發生更多的“疑難雜癥”，不妨“貨比三家”，多咨詢幾家銀行或按揭機構，肯定可以取得滿意的結果。

　　總的來說，消費者在現在的樓市的確可以找到“上帝”的感覺，一來發展商那邊價錢好談，二來得益于銀行間房屋貸款市場的競爭，按揭購房的消費者所要繳交的相關款項已較以前大幅下降，而且利率優惠還可以“講價”。雖說金融海嘯危機重重，國內經濟有發展放緩之憂，有穩定收入的人士只要做好穩健的財務安排，房子還是買得了。

　　1.首付額、按揭年限如何選擇？

　　按照最新的優惠政策，首次置業者可以享受首付兩成的優惠，但是貸款成數越高，意味著月供數額越大。為了攤薄月供額，經濟收入能力不高的購房者一般選擇拉長按揭年限。按照目前的銀行利率，貸款利率粗分為兩檔，五年以下為一檔，五年至三十年為另一檔。購房者可根據自己的首付能力選擇適當的貸款年限。

　　提醒：由于目前銀行嚴格遵守月供額不得超出個人收入的一半這個規定，申請者必須事先計算好按揭貸款總額、貸款年限、還款方式等關鍵問題，以確保個人收入是月供額的兩倍以上。

　　2.申請住房按揭，一般需要提交什么材料？

　　通常來說，買房者在購買一手樓時可以先填寫房貸預審表，填上購房者的身份證號、工作單位及收入水平等資料。在銀行批下房貸預申請后購房者可與發展商簽署購房合同，一般也同時簽署按揭合同。

　　提醒：借款人需要提交身份證、戶口簿、婚姻狀況證明(若是已婚人士，無論房子寫一個人的名字或兩個人的名字，都必須提交配偶的資料)、收入證明(工作單位開具的月收入證明、工資存折)、資產證明(銀行流水單、房產證、基金股票)。資產證明為非必需的資料，僅作為銀行審核購房者經濟能力時參考之用。若申請公積金貸款，必須提交個人繳存住房公積金的有關存折。

　　3.對于首次置業的人士，是否都能做到首付兩成和利率七折的優惠？

　　該問題取決于申請人自身的資質(二手樓還需考慮抵押房產的資質)，如果申請人信用記錄良好，個人收入超過貸八成利率七折下的月供額的兩倍，則可能獲得通過。

　　另外，二手樓抵押貸款，銀行一般情況下不會批超過七成，即使評估價到位，普遍為六成多。

　　4.公積金貸款VS商業貸款，選擇哪個好？

　　對于首次置業人士，個人有繳存住房公積金的，可以選擇公積金貸款或商業貸款或公積金加商業貸款的組合貸款。

　　公積金貸款與商業貸款有以下區別：公積金貸款銀行較少。以廣州為例，可以辦理住房公積金貸款的銀行為中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、交通銀行五家國有商業銀行。住房商業貸款則可以在各大國有及可以提供人民幣貸款業務的外資銀行辦理。

　　公積金貸款額度有額度限制。目前廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元，這個額度已比以前提高20萬元。住房商業貸款則無限制。

　　公積金貸款審批時限較長，費用較高。公積金貸款審批流程較長，可能耗時長達兩個月至七八個月，且住房公積金貸款強制購買房屋保險，各種費用加起來在3000元以上；商業貸款則可以選擇不購買房屋保險，相關費用也較便宜，大約在500~1500元之間。

　　提醒：在2008年多次減息及出臺新金融政策(首付兩成、利率下調30%)后，同年限的公積金貸款與商業貸款利率相差不足0.3%，兩者月供額相距約為50元。億達按揭業務經理周翠芳建議，考慮二次置業的首次置業者適宜在購買第一套房時使用商業貸款，二次置業時再申請公積金貸款，以避開尚未正式取消的二次房貸政策。對于首次置業者，申請公積金加商業貸款的組合貸款，商業貸款部分仍然可以享受下調30%的優惠。

　　5.住房按揭客戶如何享受開發商一次性付款的優惠？

　　開發商為爭取盡快回籠資金，一般對一次性付款的客戶提供更優惠的折扣，如按揭購房者享受9.8折，一次性付款的客戶則可以獲得9.7折。坊間有一些中小商業銀行為吸引住房按揭貸款，特別推出一項服務，讓住房按揭客戶也可享受一次性付款的優惠。

　　據了解，常規的個人房貸模式是住房抵押按揭貸款，即購房者先與開發商簽下按揭購房合同，然后由開發商擔保，向開發商指定的銀行申請貸款。在此過程中，實際上銀行并沒有直接面對購房客戶。而新出現的購房按揭貸款，則在購房者交了首付款，和開發商簽訂了商品房買賣合同后，拿著購房合同及相關資料直接到銀行辦理住房按揭貸款，銀行將購房合同到產權中心辦理預抵押登記，而后將資金劃入開發商賬戶。由于只需5~7個工作日可將貸款撥付開發商賬戶，開發商一般愿給購房者一次性付款優惠。由于這種購房按揭貸款不要求開發商提供階段性擔保，銀行承擔的風險加大，銀行需要置業擔保公司為購房者提供擔保，擔保費一般為貸款額的0.2%~0.3%左右。

　　提醒：購房者必須了解清楚開發商的折扣優惠細節，有的開發商對于特價單位或一口價單位不再額外提供任何優惠，按揭客戶、一次性付款都一視同仁。有意采用這種付款方式的按揭客戶必須提前與銀行做好溝通。

　　6.二次房貸如何能享首次置業優惠？

　　2007年9月出臺的二套房政策(首付4成以上，二次房貸利率為基準利率上浮10%)至今仍未正式取消，二次按揭購房者怎樣才能享受到首次置業優惠呢？

　　已結清第一套住房貸款的二次按揭購房者，可以享受首次置業優惠(首付兩成、利率7折)。中國銀行、招商銀行、興業銀行、廣東發展銀行和建設銀行均可以辦理有關業務。

　　尚有按揭物業的二次按揭購房者，如果家庭人均居住面積小于廣州人均居住面積19.9平方米的，可提供房產證明資料，向銀行提出按首次改善型置業辦理，享受首次置業優惠。有的銀行在審查申請人的貸款記錄時，采用以個人為單位來查詢有關記錄，家庭購房者可以考慮以無貸款記錄的家庭成員的名義提出貸款申請。

　　提醒：對于人均居住面積超過19.9平方米的，目前有部分銀行對此類客戶私下推出七折利率優惠，有意向的客戶可向各大銀行逐一查詢或向按揭公司了解。此外，貸款額度如果較高的，又滿足公積金條件的，可以申請公積金貸款。另外，可以根據自身情況，適當考慮一些銀行推出的房貸產品，比如固定利率(目前固定利率執行利率比基準利率略低)。